世联-恒远兆业清远项目物业发展建议-73页

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。清远项目物业发展建议谨呈：恒远兆业房地产开发有限公司本报告是严格保密的。2本报告的指导思想本报告旨在通过对产品的细节把握及建议，树立其高品质高形象的豪宅形象，使产品达到项目定位的高度，完成其价值实现。本报告是严格保密的。3报告结构索引2、项目属性及相关策略分析3、项目物业发展建议1、深圳高密度豪宅研究1、深圳高密度豪宅研究本报告是严格保密的。5星河国际整体特征：稳重尊贵、空间大气户型：超大弧形阳台、豪华南北通透主卧套建筑园林：超大中心园林、气势雄浑的景观轴线；建筑挺拔、韵律感强、顶部塑形感强、夜间灯光设计使其成为地标建筑配套服务：英式物业管理服务，细致、标准化；休闲和商务双功能会所其它：高尚社交空间；足够体面和品质感的公共空间；商业街区品质感强项目档案：建筑面积：23.5万平米容积率：4.5均价：9500元/平米地址：中心区本报告是严格保密的。6整体特征：空间通透、完整大气户型：超大弧形观景面、私家超大露台、三面采光餐厅建筑园林：水景主题园林、气势雄浑的景观轴线；建筑丰富且品质感强，细部把握较好；富有韵律和雕塑之美配套服务：幼儿园、双主题会所、4000㎡商场及300㎡书店等其它：有锦绣中华的外部景观资源项目档案：建筑面积：16.1万平米容积率：4.46均价：8600元/平米地址：华侨城红树东方本报告是严格保密的。7整体特征：空间通透、完整大气户型：户户朝南，户型设计上追求每一个房间都能欣赏到社区内部欧式园林景观。弧形阳台、二层高花园、全落地玻璃窗的设计更使每一户都有超大景观面建筑园林：首创湿地园林设计；楼体色调以明黄为主，线条简洁明快配套服务：湖畔会所、运动休闲会所、意式风情商业街、水岸钟楼广场其它：华侨城旅游主题地产休闲生活格调项目档案：建筑面积：18.9万平米容积率：3均价：9500元/平米地址：华侨城波托菲诺.天鹅堡二期本报告是严格保密的。8整体特征：空间开阔大气户型：双主卧、中西厨房、观景阳台建筑园林：超大水体园林景观、几何布局尽显尊贵；建筑品质感强、顶部处理比较到位配套服务：泳池\酒吧\商务中心\网球场\幼儿园其它：罗湖罕有10万平米大型社区项目档案：建筑面积：10.1万平米容积率：3.98均价：8500元/平米地址：东门星光名庭本报告是严格保密的。9整体特征：空间通透、气势磅薄户型：三面观景客厅、二面观景卧室、超大观景阳台、90%带有空中庭院建筑园林：深圳唯一现代岭南风格园林；建筑布局实现景观最大化利用配套服务：南北会所,幼儿园,室外泳池,网球场,其它：极佳的外部景观资源、发展前景好项目档案：建筑面积：65万平米容积率：3.18均价：9300元/平米地址：深圳湾中信红树湾本报告是严格保密的。102F1F整体特征：布局稳重突显尊贵感户型：4.5米高豪华客厅、超大观景阳台建筑园林：两条园林景观轴，大气中央园林；建筑细部和用材均能体现尊重感配套服务：健身房、儿童游乐室、多功能厅会所、独一无二的恒温泳池其它：大型人文景观社区，东依灵芝公园、新安公园两大宝城绿肺，拥有了较好的自然环境和社会环境项目档案：建筑面积：43.7万平米容积率：2.8均价：5300元/平米地址：宝安冠城世家本报告是严格保密的。11根据我们对高密度豪宅分析，我们可得出以下共性：空间布局透通、大气流畅。户型设计上亮点较突出，平面户型中有尊贵享受的元素。建筑园林上，较多强调中心园林和轴线，以体现尊贵感。建筑上通过丰富的细部或用材的考究来体现不凡的气质。配套服务方面，除满足基本功能外，会有一些概念亮点存在（商务会所、恒温泳池或双会所等概念）。其它方面，除产品外也有一些稀缺资源支撑（自然资源或区位资源）。小结2、项目属性和相关策略分析本报告是严格保密的。13在建的丽晶国际都会广场东西干道人民路高档住宅小区景观大道凤城大桥清远市政府国土局住宅市政绿化空地项目拥有稀缺的区位优势，具备打造高密度豪宅的条件。如何体现其都市中心的尊贵气质是其核心问题项目属性分析本报告是严格保密的。14客户分类置业驱动力购房关注点特征私营业主尊崇感＋升值潜力楼层、采光、通风，看重风水和小区园林、方便照看生意经济实力雄厚，注重物业升值潜力，对价格不十分敏感政府公务员配套＋区位片区环境、生活配套，交通购物及子女上学方便有一定积蓄，月供能力较强，家中多有小孩，年龄稍大企业高级人员社区环境＋整体品质看重朝向、采光和室外景观和楼盘整体素质经济实力较强、注重品质、喜欢安静结论：目标客户对内外部环境的要求都比较高。户型方面，采光透风和朝向是其首要因素，景观要求也较高；整体形象方面，重注园林设计和小区氛围的营造，追求其尊重感和品质感。需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林目标客户需求分析本报告是严格保密的。15项目收益：住宅均价：2800-3100元/平米住宅面积：15.2万来米商业均价：9400元/平米商业面积：1.8万平米平均收益：3500-3770元/平米项目成本：工程成本+地价成本+基础设施配套成本+专业费+管理费+财务税费+不可预见费结论：项目收益水平决定其成本需要控制。因此需要一些成本低但出效果的做法。低成本高效功略成本收益分析本报告是严格保密的。16总体而言，高档楼盘主打江景等外部资源和社区规模，对产品自身关注较弱．户型：功能性为主，基本上方正实用，基本无创新．赠送面积较少，以凸窗主．一些大户型，户型结构布置不够紧密，空间浪费较严重．部分户型出现超大阳台，但其实用性不强．建筑园林：基本以功能型为主，品质感不强，缺乏主题特色．尽管一些高档楼盘有一些主题园林的说法，但展示较少，推广流于空洞言语配套服务：在高档楼盘有一些豪华多功能会所．功能性为主，缺乏特色．市场总体印象结论：产品有较大的突破空间，全面超越市场水平，打造其产品核心竞争力清远市场产品分析本报告是严格保密的。17分项内容清远现有楼盘本项目产品常规产品，无创新户型升级配套仅部分中高档楼盘有会所，但缺乏实质经营内容经营性会所园林缺乏品质感和主题特色，有推广无展示主题式园林物业管理常规物管，仅部分高档楼盘有安防系统，现有楼盘尚4无可视对讲装置高品质物管项目展示缺乏系统展示分期局部重点展示清远市场产品VS本项目产品本报告是严格保密的。18客户导向：为客户量身打造高品质、人性化的尊贵都市社区利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略市场导向：产品全面升级换代，打造其产品核心竞争力总体策略本报告是严格保密的。19利益导向都市感打造客户导向市场导向特色商业街尊贵形象打造现代公寓建筑布局品质感打造园林会所人性化设计物业服务公共部分细部与符号色彩与灯光水景与局部用材户型升级展示功略装修功略户型总纲本报告是严格保密的。20客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区特色商业街打造都市感足、品质感高的特色商业街区打造都市感打造通过细部设计来体现品质上：通过标识、小品和特色商铺来提升商业特色右：加入绿化、连廊、雨篷等元素来丰富。需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林本报告是严格保密的。21吸引人流商业空间的打造，可逗留性广场休闲空间上：夜色的灯光设计让商业更迷人，延长人们逗留时间左：广场设置大节点（标志物），树立特征形象，便于们记住上：广场设置相应休闲功能，增加人们逗留原因右：可结合绿化可结合设置休息座椅客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林都市感打造特色商业街打造本报告是严格保密的。22吸引人流商业空间的打造，人性空间打造标识系统周到，便于人们查找雨篷、坐椅、绿化设置，体现商业的人性化需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林都市感打造客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区特色商业街打造本报告是严格保密的。23吸引人流商业空间的打造，人性趣味空间打造上：主题商业节点设置左：主题景观节点设置下：舞台设置增加其可参与性特色小品反映商业精神客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林都市感打造特色商业街打造本报告是严格保密的。24公寓户型设计的可变性和多功能性，代表现代发展趋势上下、前后左右空间可任意组合，满足不同功能需要客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林现代感的公寓形象都市感打造本报告是严格保密的。25客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林都市感打造现代感的公寓形象昭示性强公建形象，都市感强且特色鲜明的标志性．本报告是严格保密的。26架空层做空中花园和局部休息场所，营造环境优美的休闲配套．左：立体绿化、空中花园右：架空花园作公寓商务配套客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林都市感打造现代感的公寓形象本报告是严格保密的。27大气雄浑空间布局通透空间、景观轴线中心花园对称布局突显尊贵感需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林尊贵形象打造客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区本报告是严格保密的。28品质感的立面形象通过细部和符号通过材料运用顶部处理和线条处理尤其重要客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林尊贵形象打造本报告是严格保密的。29尊贵主题园林主题特色园林（地中海）法式园林热带风情园林客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林尊贵形象打造本报告是严格保密的。30户型舒适性右图：弧形观景阳台上图：卧室和客厅的南北通透客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林尊贵形象打造本报告是严格保密的。31提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景和尊贵感。跃式户型错层空间（送面积或打造空中TH的复式空间）客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林尊贵形象打造户型舒适性本报告是严格保密的。32扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。以此可作为楼王户型的组合元素宽厅设计，享受最大景观面宽宽厅空间高厅空间（3米9、4米5、6米）BB4.5米4.5米CC3米3米3米楼层结构示意客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林尊贵形象打造楼王户型打造本报告是严格保密的。33社区领域感社区的安全和领域感对高档楼盘尤其重要．安防系统及可视对讲24小时保安巡逻入口值班管理外围的区隔客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林尊贵形象打造本报告是严格保密的。34豪华会所豪华的中心会所形象和概念也是豪宅所必须元素．会所的品质感体现楼盘的品质感大气的会所形象，与楼盘形象一致可考虑将健身运动作为会所的主题概念客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林尊贵形象打造本报告是严格保密的。35人性化细节设计各楼宇组团的多样性和识别性清晰的标识系统自然生态型的地下车库入口无障碍设计客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林品质感打造本报告是严格保密的。36品牌物业服务将物业管理变成真正周到的物业服务．客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林品质感打造本报告是严格保密的。37公共部分——进口名牌电梯（OTIS）——阳光生态电梯厅/大堂电梯厅的自然采光通风集中大堂的装修档次高阳光生态大堂进口名牌电梯需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林品质感打造客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区本报告是严格保密的。38相对低成本但能出品质效果细节与符号豪华符号的运用至关重要局部经常接触的节点的细致体现整体档次建筑顶部处理尤其重要利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹