中原地产研究周刊XXXX年第43周市场周报

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。郑州房地产市场运行周报（2013.10.21-2013.10.27）河南中原技术资源中心&投顾部Zhengzhou.2013.10.28Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,20122013年43周第43期目CONTENTS主办单位：中原地产（河南）研究中心总顾问：冯建军主编：王帅执行主编：丁德卫编委：崔珍珍、范超远、赵纪腾、李增辉高静、程元锋、谷徳红、姚雨桐美术指导：张孟华、陈燕玲地址：郑州市金水区红专路82号四楼邮编：450008电话：[phone]传真：[phone]电子邮箱：[e-mail]录•政策研判•土地市场•整体市场•开盘快讯•营销活动•重点项目Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011政策研判1国研中心“383”改革方案首公开改革方案利空房地产10月26日，作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心首次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。所谓“383”方案，是指包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的中国新一轮改革路线图。报告具体提出了涉及上述八大领域的三大改革突破口：一是放开准入，引入外部投资者，加强竞争；二是深化社会保障体制改革，设立“国民基础社会保障包”；三是深化土地制度改革，集体土地入市交易。对市场冲击最大的应该是土地制度改革这块：1、将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。率先对集体建设用地、储备土地和囤积土地征收土地增值税。2、改政府卖地为国有土地资产经营，政府以国有土地所有者身份获得土地权益，成立国有土地资产公司从事国有土地经营。改造国有土地储备机构，建立国有土地资产交易市场。完善国有土地资产经营收益使用管理制度，明确国有土地资产经营收益不得当期使用，其用途和绩效由人大审议监督。3、在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011中原简评：在国研中心的方案中，土地制度改革成为八个重点改革领域之一，改革尺度之大，超过此前外界预期。改革方案梳理了土地制度需要改革推进的各个领域，内容较全面，但在具体操作环节上，可能面临诸多现实问题。土地制度改革属于深层改革，牵涉利益链长，影响面大，不仅涉及到相关法律法规的修订，而且会受到多个利益群体的阻碍。若直接按照上述方案来操作，可能会面临不小风险和障碍。以小产权房“转正”为例，通过补交土地出让金的做法来“转正”，曾被多位业内人士所建议。小产权房的土地出让金按照何种标准缴纳，尚无标准。若收得太多，可能面临难以收缴的困境；若收得少，就相当于“特赦”，有失公平。所以在政策的具体操作中，还需要仔细考量。土地改革应渐进式推进，如何选择合适的时机，以合适的突破口来切入，是该项制度能否切实推进的关键因素。由于各地土地资源禀赋、经济发展水平等因素不同，土地改革不能“一刀切”式推进，可选取地方试点，通过“以点带面”方式进行推进。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011中国央行显露收紧货币政策意向外媒称，由于通货膨胀升温、房价飙升，加上资金重新流入国内，中国央行已经流露出将收紧货币政策的倾向。此外央行还有一项长期任务，就是要防止不断扩大的负债失控，以免对经济造成重大伤害。美国《华尔街日报》10月26日称，中国政府计划令经济增长由投资拉动型转向消费拉动型，限制放贷符合这一目标。但是中国央行肯定会如履薄冰：如果动作太大，可能令今年早些时候就已遭遇过钱荒冲击的金融业承受更大压力。报道指出，支持央行立场变得更趋紧缩的理由有很多。中国9月份消费者价格指数（CPI）上升了3.1%，虽然仍低于官方设定的3.5%上限，但是已经触及今年以来的第二高水平。房价的上涨轨道更令人担忧不已，9月份平均房价同比上涨了8.2%，大城市的涨幅甚至更高。中原简评：由于中国经济过度依赖信贷，很难以激进的方式来收紧政策，在不造成经济增长放缓的情况下，难以做到大举抑制信贷增长。信贷增长速度已经超过了实体经济的增长速度。这也令监管部门陷入进退两难的境地。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011京七条出台自住型商品住房价低30%针对房地产市场房价上涨预期较为强烈、调控工作面临很大压力的现状，北京市住建委，在既定政策的执行上将进行全面升级和强化，具体包括组建限购监督委员会等7条措施。其中第一、五条措施最为严厉：一是加强限购政策社会监督，组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为。对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单，5年内不准在京买房，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理，涉嫌犯罪的，移送公安机关查处。按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买：(一)本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁。(二)经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。五是切实增加供应，有效满足居民刚性自住需求。自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。中原简评：与以往调控对需求端的控制有所不同，“京七条”主要围绕供给端展开。新政策推出后供给的改变也将会彻底改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。目前郑州还是执行9月出台的限购政策，近期没有其他新政策的消息。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011十部委将建地产企业违规“黑名单”共享系统上周末，有媒体曝出，住建部、国家发展改革委、财政部、工商总局、国土资源部、国家统计局、证监会等多部委已开始建立房地产开发企业违规记录的“黑名单”共享系统。届时，现有分散在国土资源部、人民银行、银监会、工商总局等多部门的有关房地产开发企业“囤地”“信贷违规”、“销售违规”等系统，将被整合为统一的“房地产开发企业诚信信息共享系统”，在所有涉房管理的中央部委之间，实现信息共享。之后在任何有关房地产开发领域和环节所出现的违规问题，都将在系统中显现。针对任何领域的违规行为，涉房主管部门均可以与房地产开发企业的土地获取和融资限制处罚、限制相挂钩，从而提高房地产企业的违规成本。中原简评：此前建立房企“黑名单”整治违规现象的力度不佳，除了2010年，此后少有公布，此次若要共享房企“黑名单”，首先必须公开“黑名单”的具体情况，否则这一消息的“娱乐性”和“话题性”更大。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011据财政部昨日公布的数据，2013年1～9月，全国实现税收收入84412.11亿元，同比增长9%，其中，房产税达1151.68亿元，同比增长13.6%，增速超过多类其他税收。房产税收入占税收总收入的比重为1.4%。另外，房地产保有环节税收收入增速回落，交易环节税收收入增速加快。与此同时，土地出让和房企融资都在节节高涨，房价仍在上升通道。根据此前在上海和重庆分别试点房产税的实施效果来看，短期成交量明显下降，但中长期市场需求弱化了政策影响。据中科院最新报告分析，房产税对成交量的影响会逐渐被消化，市场运行更多受信贷、当地供求等因素影响。因此若新推出的房产税与沪渝两地差别不大，对市场的影响不会持续。中原简评：针对增量的个别城市房产税试点，相信不会对市场产生实质性影响。尽管房产税并未直接与房价挂钩，对于楼市调控长效机制来说，房产税仍然是最主要的政策方向之一。前9个月房产税增13.6%一骑绝尘Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2012土地市场2监测范围：河南省18地市（市级）土地供应及成交信息（剔除工业、慈善用地等土地）河南省18地市土地信息列表：宗地城市供应土地成交土地宗数面积（亩）宗数面积（亩）郑州市9459.537104.53漯河市4169.284205.35南阳市236.6100.00洛阳00.002399.97濮阳00.001121.58合计15665.4214831.43Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2012河南省18地市土地成交信息列表宗地城市宗地位置宗地面积（亩）用地性质供应方式摘牌单位容积率地价（万元）单价（万元/亩）楼面价（元/㎡）郑州市棉纺西路北、桐柏路东2.17其他普通商品住房用地协议郑州鸿兴置业有限公司＞1，＜4.59236283945郑州市棉纺北路南、桐柏路东0.93其他普通商品住房用地协议郑州鸿兴置业有限公司＞1，＜43261234876郑州市棉纺西路北、工人路西1.04其他商服用地协议郑州鸿兴置业有限公司＜4.548223091029郑州市龙湖金融中心C3-06号地块1.00商务金融用地挂牌中原证券股份有限公司＜7100606701437郑州市龙湖金融中心C3-16号地块1.00商务金融用地挂牌中信建设有限责任公司＜7100606701437郑州市副CBD地块C4-020.40商务金融用地挂牌深圳平安郑东金融大厦投资有限公司＜741106871472郑州市副CBD地块C4-140.42商务金融用地挂牌中原信托有限公司＜843806871289濮阳市石化路南、开州路东121.58经济适用住房用地划拨华龙区建设路街道办事处戚城社区居委会2.47106.990.884漯河市柳江路南侧65.10其他商服用地挂牌漯河市盛鑫置业有限公司≥1,≤36910.00106.14531漯河市郾城区辽河路南侧91.43其他普通商品住房用地挂牌河南天鑫置业有限公司≥1,≤2.57772.0085.01510漯河市源汇区经一路东侧27.14其他商服用地挂牌漯河市顺发商贸有限公司≤31957.0072.10361漯河市源汇区桂江路与经一路交叉口东南角21.68其他商服用地挂牌漯河市顺发商贸有限公司≤31735.0080.02400洛阳市伊滨区用地界以东、伊河右岸堤顶路以南152.58其他普通商品住房用地挂牌洛阳碧桂园房地产开发有限公司≥1.3,≤2.510375.2168.00408洛阳市伊滨区桂园路以东、伊河右岸堤顶路以南247.39其他普通商品住房用地挂牌洛阳碧桂园房地产开发有限公司≥1.3,≤2.516822.7968.00408Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2012商品房市场分析3全国房地产市场动态中原地产数据库数据显示，第43周监测的41个城市中，约七成城市月周均成交面积同比上涨，其中蚌埠、兰州涨幅最大；包头、福州跌幅最大。重点城市中