中原集团二级市场战略顾问中心-近期房地产趋势展望_201

©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|1本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。近期房地产市场趋势展望中原集团二级市场战略顾问中心ShenZhen.02.2012©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|2A.芜湖新政属于既定政策的延续，并非真正意义上的救市B.全面销量下滑趋势已确立，三四线城市下滑更令人担忧C.房企偿付危机下信贷支撑不容乐观，表外融资渐收渐紧报告主要内容31035索引©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|3芜湖新政属于既定政策的延续，并非真正意义上的救市PartA©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|4芜湖楼市新政点评：契税减免及购房补贴是在原政策基础上进行的升级，属于既定政策的延续，并非真正意义上的救市法规名称出台日期契税及购房补贴规定《关于促进我市房地产市场持续健康发展的若干意见》2008年9月1日九、2008年9月1日至2009年8月31日期间内，在本市市区购买第一套自住普通商品住房（不含拆迁安置房）、签定购房合同并支付购房款的个人，在2010年9月1日前办理产权登记时，市财政一次性给予购房人所纳交易契税额50%的补助。十、2008年9月1日至2009年12月31日期间内，具有本市市区居民户口满1年，户内人口为1人且购买30平方米以下、户内人口为2人且购买45平方米以下、户内人口为3人且购买60平方米以下、户内人口为4人及以上且购买65平方米以下第一套自住商品住房（不含拆迁安置房）的家庭，在2010年9月1日前办理产权登记时，市财政一次性给予购房人所购房屋面积每平方米100元和所纳交易契税额100%的补助。本条与本意见第九条不同时适用于同一购房人。《关于促进我市房地产市场持续健康发展的补充意见》2009年3月10日（一）取得大学本科及以上学历或取得学士及以上学位或具有中级以上专业技术资格（含技师资格）的个人（含非市区个人），在2009年3月1日至2009年12月31日期间签订购房合同，购买第一套自住普通商品住房的，比照芜政〔2008〕68号文件第十条，市财政给予购房人所缴纳交易契税额100%的补助。（二）购房者为非市区户籍人员，在市区一次性购买建筑面积65平方米以上的住房，且为自住房的，可凭房地产产权证到公安部门申请办理一户（夫妻以及未成年子女）住房所在区户籍，取得户籍后享受本市市区家庭子女在芜就学政策；在市区首次购买自住型普通商品住房的，比照本市市区居民执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|5芜湖楼市新政点评：契税减免及购房补贴是在原政策基础上进行的升级，属于既定政策的延续，并非真正意义上的救市法规名称出台日期契税及购房补贴规定《关于进一步促进房地产投资开发保持房地产市场持续健康发展的若干意见》2010年3月25日（四）低收入家庭购房优惠政策。在2010年1月1日至2010年12月31日期间内，购房家庭的成员中至少有一人具有本市市区居民户口且满一年的，户内人口为1人且购买30㎡以下、户内人口为2人且购买45㎡以下、户内人口为3人且购买60㎡以下、户内人口为4人及以上且购买75㎡以下首套自住商品住房（含二手房，不含拆迁安置房）、签订购房合同并办理产权登记，市财政一次性给予所购房屋面积100元/㎡和所纳契税额100%的补助。户内人口包括夫妻双方的另一方户籍不在本市市区的同一户籍内配偶和子女。（五）专业技术人才购房优惠政策。具有大学本科及以上学历或具有中级及以上专业技术职称（含中级及以上专业技师职称）的个人或家庭（不限户籍所在地），在2010年1月1日至2010年12月31日期间内，在本市市区内购买首套自住普通商品住房（不含二手房和拆迁安置房）、签订购房合同并办理产权登记，市财政一次性给予所纳契税额100%的补助。©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|6芜湖楼市新政点评：契税减免及购房补贴是在原政策基础上进行的升级，属于既定政策的延续，并非真正意义上的救市法规名称出台日期契税及购房补贴规定《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见的通知》2011年5月20日（十七）在2011年1月1日（二手房交易自本意见发布之日起执行）至2012年6月30日，对个人购买90平方米及以下普通住房且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，签订购房合同并办理产权登记，市财政给予所纳契税100%的补助；购房家庭的成员中至少有1人具有本市市区居民户口且满1年的，购买70平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，签订购房合同并办理产权登记，市财政给予所购房屋面积100元/平方米购房补贴和所纳契税100%的补助。（十八）具有大学本科及以上学历或中级及以上专业技术资格或技师及以上职业资格的个人或家庭，在2011年1月1日至2012年6月30日期间内，在本市市区内购买普通商品住房（不含二手房，下同）且该住房属于家庭唯一住房的，签订购房合同并办理产权登记，市财政给予所纳契税额100%的补助；对具有硕士研究生及以上学历或高级专业技术资格或高级技师职业资格的个人或家庭，市财政再给予所购房屋面积100元/平方米购房补贴。（二十）外地人员在芜湖市区购买商品房，人均面积达到15平方米以上的，可凭《房屋所有权证》准予房主、配偶、未婚子女以及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的商品住房（不含二手房），可以通过在房屋产权登记部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票办理本人、配偶、未婚子女户口迁入。©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|7芜湖楼市新政点评：契税减免及购房补贴是在原政策基础上进行的升级，属于既定政策的延续，并非真正意义上的救市法规名称出台日期契税及购房补贴规定《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》2012年2月9日(十六)2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房，二手房政策自本意见发布之日起执行)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。(十七)鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业。2012年1月1日至2012年12月31日期间，下列人员在芜湖市区购买自住商品住房，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%补助。对购买新建自住商品住房按以下标准给予再补贴：具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格(含初级工及以上职业资格)的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予100元/平方米购房补贴；具有硕士学位研究生或副高级专业技术资格(含高级技师资格)的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予200元/平方米的补贴；具有博士学位研究生或正高级专业技术资格的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予300元/平方米的补贴。(十八)外地人员在芜湖市区购买商品房，人均面积达到15平方米以上的，可凭《房屋所有权证》准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的新建商品住房，可以通过在房屋产权登记部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票办理本人、配偶、未婚子女户口迁入。©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|8契税减免和购房补贴政策尚不能动摇到以限贷为主的调控格局，过往2011年的减免与补贴并不能阻止房地产销售的下跌的趋势048121620051015202530354010/0110/0410/0710/1011/0111/0411/0711/1012/01Source：芜湖住宅与房地产信息网；CentalineResearch住宅销售面积（左）住宅销售金额（右）芜湖商品住宅每月销售面积与销售金额201001-201201（单位：万平米，亿元）2011年商品住宅销售面积为188.7万平米较2010年的212.7万平米下跌11.3%2011年商品住宅销售金额为108.8亿元较2010年的112.3万平米下跌3.2%©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|9只有触动到限购或者限贷的地方调控动作，才能算是真正政策放松的开始，其他的微调政策难以改变当下的调控大局芜湖作为一个不限购的地级市，其楼市调控政策一直是遵循中央的调控大方针，以惠及刚需购房者为主，并没有触碰到此次调控的两个核心政策，既“限购”与“限贷”政策，因此一个延续性的契税减免和购房财政补贴政策尚不能动摇到全国广泛的调控格局，对于购房者结束观望转而积极进入市场的刺激作用同样不大，这点我们从芜湖当地的销售水平亦可以得到证实我们并不否定地方政府的积极救市政策将是政策转向的先导信号，但是我们更倾向于认为只有地方政府的救市政策真正的触动到调控的根本，即放松限购或者限贷，才能算是真正的政策放松的开始，例如上次佛山被紧急叫停放开限购的救市举措，否则其他的那些像提高公积金借贷额度、提高普通住宅标准以及人才购房补贴等等的地方楼市微调政策都不能真正的改变当下的调控大局，也不能对当地的房地产销售起到明显的促进作用©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|10全面销量下滑趋势已确立，三四线城市下滑更令人担忧PartB©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|112011年重点城市一手成交同比下跌19%：一线城市下跌23%，二线城市下跌19%，三四线城市下跌16%0200400600800100009-0109-0309-0509-0709-0909-1110-0110-0310-0510-0710-0910-1111-0111-0311-0511-0711-0911-11Note：一线城市为北京、上海、广州、深圳；二线代表城市为天津、重庆、成都、武汉、杭州、长沙；三四线代表城市为东莞、苏州、无锡、佛山、海口、青岛、大连Source：各城市政府部门，中原各城市研究部，因数据延迟略有差异一线城市二线代表城市三四线代表城市2009-2011（单位：万平方米）中原17个重点监控城市一手住宅成交量2009年（1.9亿平米）一线代表城市：6311万平米二线代表城市：7661万平米三四线代表城市：4985万平米2010年（1.4亿平米，-24%）一线代表城市：3338万平米，-47%二线代表城市：6993万平米，-9%三四线代表城市：4122万平米，-17%2011年（1.2亿平米，-19%）一线城市：2557万平米，-23%二线城市：5693万平米，-19%三四线城市：3449万平米，-16%©CopyrightCentalineGroup,2012China’sRealEstateMarketOutlook|12一线城市是下跌最为典型，一二手加总的成交水平下跌近40%，接近于2008年的下跌比例，长周期看一线需求存在一定的均衡1847167715088651851104570676