世联-郑州鑫苑经三路项目定位及物业发展建议113页

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。郑州鑫苑经三路项目定位及物业发展建议谨呈：郑州鑫苑置业房地产有限公司本报告是严格保密的。项目研究工作的阶段划分第一阶段项目定位及物业发展建议第二阶段项目营销战略与策略2005.1.26---2005.3.3发展战略项目定位物业发展建议经济测算规划设计任务书营销战略及策略初稿营销战略营销推广策略展示策略25个工作日本报告是严格保密的。世联的一切研究都以事实为基础，以客户目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。速度是第一位的，快速回收资金。销售率在开盘实现30％，封顶实现50％。通过本项目开发，价格期望突破3500元/M2，实现利润4000万元以上，利润率18%。本报告是严格保密的。技术路线图市场机会扫描地块价值分析提出假设案例借鉴市场竞争分析发展战略项目定位物业发展原则经济指标建筑排布户型配比重点形象元素建筑风格配套建议设计创新本报告是严格保密的。区域市场大势基本能保证开盘三个月50％的速度实现。所以我们选择价格标杆扫描市场机会，通过提升产品力获得速度和价格的突破。体量（万M2）销售周期销售率国际企业中心10.8开盘三个月60％清华国际1.4开盘三个月99％财富广场6开盘三个月70％注协大厦2.5开盘三个月60％金成国际二期5开盘三个月70％本报告是严格保密的。突破3500意味着什么？——主打商务方向、写字楼与公寓相结合用预期目标扫描市场机会传统住宅市场是否给我们提供机会？写字楼市场是否给我们提供机会？小户公寓方向是否给我们提供机会？本报告是严格保密的。（一）传统住宅市场扫描本案选取具有代表性、竞争性的住宅进行分析恒升府第2650达观3693000中亨都市家园3000汉飞城市公园3100金成国际3100湖适精华版2800绿洲·银郡3400鑫苑名家3100～3300联盟新城4300顺驰第一大街3300绿地老街3000本报告是严格保密的。大盘均价2300元，多层2500～2600元，小高层、高层3100～3200元，别墅3500～3600元。纯住宅产品难以突破35003600350034003300330031003000300028002800240024002400220021801950阳光豪宅别墅汉飞城市公园绿洲·银郡鑫苑名家小高层加州风情别墅鑫苑名家多层中亨都市花园高层达观369高层金成国际广场中亨都市花园多层鑫苑名家都市家园湖·左岸新楼中楼湖适恒升府第恒升家园住宅产品符合预期目标的机会在于城中豪宅区域内住宅以多层为主，约占80％；其次为小高层约占15％；高层和公寓较为稀缺。多层住宅市场存量较大，面临较大竞争，价格难以突破3000元。高层住宅价格普遍高于多层400元，且市场供应量有限。可能成为一个市场机会。本报告是严格保密的。我们不具备占位高端住宅的资源，不适合做城中豪宅类产品自然资源型人文资源型产品价值型核心地段型•项目要求：商务繁华区规划中的政务区或商务区•郑州代表：绿洲银郡可为之事：引进核心商业，打造区域核心•项目要求：自然山体、水系近高尔夫、游乐场等旅游项目•郑州代表：未来龙湖周边项目•项目要求：区域有历史文化等沉淀•郑州代表：•——项目要求：建筑或园林为绝对领先产品高科技、酒店式等产品附加值突出•郑州代表鑫苑名家•可为之事：通过细节或规模展示绝对精品引进高科技，打造智能住宅•操作评估：•产品对施工精细度要求高高科技类创新市场风险高很容易被市场复制本报告是严格保密的。（二）写字楼市场扫描——专业写字楼+商住楼经三路商住楼群是区域市场最为成熟的中端写字楼产品。产权70年，价格3000～3500元，租金1～1.5。租售情况非常好，业主以中小商贸及服务型企业为主；但随着资源稀缺和竞争升级，市场供应向着同等价格水平的中端写字楼演化。在自用市场销售情况良好。但在中端产品的投资市场上面临着郑东新区的竞争；本案河南信息大厦4500融元广场3500国际企业中心4100广汇国贸大厦4000思达数码大厦3500财富广场3500清华国际3400东汇大厦3200注协大厦3400英特大厦3400索克大厦金成国际3100融丰花园3500注协大厦3300奥园3000龙湖大厦3200才智广场3500东方国际3000本报告是严格保密的。纵向比较，突破3500意味着挑战区域中端写字楼的产品主流，与经三路及郑东区的市场热点展开竞争。高端市场（纯写字楼）中端市场(商住楼为主）供需状况在04年集中放量弥补了之前存在的市场空白，销售情况良好。均价在4000-4500，租金2元以上；主要特征原高端写字楼具有政府资源的依赖性或投资导向性；高端产品的硬件配置还有一定提升空间；老城区市场现有高端产品对片区环境依赖性不强。供需状况市场相对成熟，近年租售情况普遍良好。价格集中在3000-3500之间，租金在1～1.5左右。中端写字楼目前的投资需求旺盛。主要特征对于周边环境的便利性和成熟度要求高，产品配置还有相当的提升空间。经三路南段的商住楼业主以实物贸易型中小企业为主，北段的商住楼业主以知识、信息商贸服务型中小企业为主。本报告是严格保密的。（三）典型小户型产品扫描时尚PARTY2400新楼中楼2800财富中心2300香桔市2700都市领地2500独立空间260021TH银宫3500恒升府第玲珑居2700本报告是严格保密的。时代类型位置产品特征典型代表客户价格用途第一代类单身宿舍时代以工作为导向的，比如在大学城附近和工业产业基地着眼于解决居住的基本需求，产品功能不全，多为单位建房学生、年轻教师、服务业的人员简单居住第二代普通公寓时代交通便捷、对商服要求不高，关键是总价便宜出现成套的小户型，产品功能基本完备，基本能满足单身人士的居家要求独立公寓：青年易居、文雅Bobo、时尚Party、独立空间社区公寓：都市领地、双鱼座、恒升府第玲珑居、新楼中楼刚工作的大学生及公司普通职员2500～3000过度性居住（投资性）第三代纯概念公寓时代交通便利、区域形象好品质一般、有一定创新，更多的是概念创新，如SOHO、SOLO21th银宫、凯旋门、绿洲数码大厦白领、年轻创业一族及投资客3000～3500投资或商住第四代顶级公寓时代交通便利、配套成熟重在产品创新，产品精致，配套完善，交通便利，有良好的社区氛围高级白领，公务员、私业老板及投资客投资或享受型居住普通公寓成为市场主流，供需两旺，价格在2500～3000之间；而概念型公寓则可能会成为我们的机会本报告是严格保密的。突破3500意味着什么——项目市场边界内的机会点小结产品类型市场机会点写字楼中高端市场公寓第三代概念型公寓本报告是严格保密的。技术路线图市场机会扫描地块价值挖掘提出假设市场竞争分析案例借鉴发展战略项目定位物业发展原则经济指标建筑排布户型配比重点形象元素建筑风格配套建议设计创新本报告是严格保密的。项目本身的资源有没有承接市场大势的机会？区域在城市中的地位项目现状本报告是严格保密的。城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。东区：将成为未来郑州的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。西区：作为老城区，区域经济发展相对滞后，购买力较低。房地产开发不成规模，以多层、经济适用房等中低档次的项目为主。南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以经济适用房、多层物业开发为主。东区北区南区西区中区本报告是严格保密的。本项目处于中区、东区和北区的交界处附近，属于当前的热点区域。市场边界包括旧城成熟商务区及郑东新区主要特征：在经三路、农业路交界处为中心方圆1公里的区域内形成中档写字楼集群；同档次的写字楼以该区域为中心向四周辐射，价格/租金呈递减趋势；目前市场总量稀缺的高端纯写字楼散落在距此区域中心约2公里处；对办公配套和周边环境形象的依赖性不高，但对政府资源呈现一定依赖性；北区中区东区本案经三路农业路本报告是严格保密的。区域价值分析——商务价值居住价值本区域商务价值最为成熟。——经三路片区集中了大量的政府机构、写字楼、商住楼和中高端居住区，具备大量的商务客源和财富阶层。本报告是严格保密的。经三路属郑州最成熟商务区，但向北的发展受到东风渠的阻隔，商务氛围被弱化“财富大道”经三路过东风渠后主要为住宅区，配套水平和商务氛围明显下降，交通略显不便；现有城市配套情况交通状况商业配套教育配套医疗配套金融配套健身、娱乐配套项目周边主要有21路、39路、80路、215路等公交线路经三路世纪联华、家世界、丹尼斯融元店、丹尼斯花园路店等大型超市；黄家庵菜市场、北站集贸市场等；小学：农科路小学、畜牧路小学等；中学：市重点中学四十七中、河南省实验小学外国语分校等；大中专院校：河南省文学院、华北水利水电学院等；侨光医院，河南省人民医院等；工商银行、光大银行、交通银行、浦发银行、广大银行等各大银行机构及证券公司。维体健身中心、美乐迪卡拉ok量贩、鑫苑·国际生活俱乐部、8000亩国家森林公园内设有生态健身园、跑马场、高尔夫练习场等。东风渠滨河公园、森林公园、郑州市动物园等项目地块农业路经三路东风渠本报告是严格保密的。宗地为长方形形状，东西长150米，南北宽约60米；2、四至范围：东为移动公司家属院，有围墙区隔；西临经三路；北面为工行河南分行营业科技大楼；南面为华通丰田汽车服务有限公司（汽车维修、保养店）；3、宗地地势平坦，同周边地势高度一致，地块西面有一个东西宽5～8米，南北长50～60米，高约2.5米的小土包，东面有4排工棚（可以作为施工临时建筑和工棚使用），北面有硬质水泥道路可以做施工道路使用；4、宗地原属于工行河南省分行，目前为空地，无需进行拆迁。片区周边无重大商务配套或市政亮点，属规划住宅区，非强势扩展区、客户、价格难形成突破丰田专营店厂房及仓库住宅区汽车维修城住宅区住宅区粮油、种子市场北环路经三路规划绿地绿化带规划路项目地块工商大厦移动大厦本报告是严格保密的。地块四至——位临主干道，与北环交接，交通通达性好，但地段周边形象和昭示性一般项目地块北面为新建的工商银行大厦和移动通讯大厦南至北环路地块现状一工商银行大厦地块现状二南至现状丰田汽车专营店地块现状二地块现状二项目地块东面为厂房仓库和移动通讯公司职工住宅区项目地块南面为丰田汽车销售、维修中心；项目地块西面紧邻“财富大道”——经三路；本报告是严格保密的。属性诠释区位属性位于中央金融商贸圈边缘；经三路有郑州“财富大道”的称号；项目地块距中央商贸区2.2KM；项目周边大部分为居住区；与中心区有一定距离临城市三环线：北环路；项目属性较小规模的开发项目占地约14亩，建面5万平米左右，容积率不5～6；可达性好、交通便捷城市配套较齐全周边生活配套档次一般西面紧临城市干道经三路；北临城市主干道北环路；商业配套与成熟区有一定距离；项目周边居住区以中档为主；无稀缺性自然景观资源北环路绿化带及西面一块规划建设的公共绿地；项目属性界定——成熟商务区边缘地段、小规模快速开发项目本报告是严格保密的。技术路线图地块价值挖掘市场机会扫描提出假设市场竞争分析案例借鉴发展战略项目定位物业发展原则经济指标建筑排布户型配比重点形象元素建筑风格配套建议设计创新本报告是严格保密的。市场扫描机会点中高端写字楼概念型高级公寓地块资源扫描成熟商务区的边缘地段；小规模；位于“北移东扩”的城市发展方向，具备一定升值潜力和概念炒作空间；可向经三路和工商、移动办公楼借势；周边为规划住宅区，交通及配套暂时受限；预期目标速度第一位价格突破3500创造产品增值点假设的三个前提本报告是严格保密的。提出假设顺应区域市场大势，以中高端写字楼为主、公寓为辅的物业发展方向本报告是严格保密的。技术路线图市场机会扫描地块价值分析提出假设案例借鉴市场