中国房地产行业－政府与市场的博弈

行业研究中国A股市场„国家统计局4月25日发布的最新统计数据显示，3月份，“国房景气指数”为102.19，比2月份下降0.61点，比去年同月下降3.33点。但是，统计显示，一季度全国商品房平均销售价格同比又大大上升12.5％，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。„5月12日，国务院转发建设部等七部委制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，将政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。自6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为将全额征收营业税；“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。我们认为，这是政府宏观调控一年来在房地产政策方面做出的最具体同时也是力度相对最大的政策。„在政策与市场的博弈中，政策目前看来占了上风。„我们认为当前的调控将可能抑制房价的进一步上涨，甚至可以使得局部区域结构性的调整，但这种调整作用并不具有长期性。首先，调控措施不会带来全国性的房价暴跌国家在2004年土地新政策执行后，房地产新开工面积的增幅有所下降，表明以后两到三年商品房的供应量在可控范围内，这就决定了即使房价下跌带来需求量的可能的大幅度萎缩，也会由于供应量的规模有限把价格波动控制在较小的幅度内。同时，调控措施也不应该带来全国性的房价暴跌此前，全国住宅销售中，普通大众购房大多采取的是首付两成的按揭形式。如果房价的跌幅达到或超过20％，将会使得购房者成为负资产群体。如果他们放弃原购房产，对整个银行系统都可能构成一定的威胁。这种情况早在1997年后香港金融危机中得到过实证。政府是会考虑到这个可能结果的。第三，数据证明调控措施存在错位一是政策制订者期望控制房屋需求与市场需求扩张的矛盾。二是政策制订者试图引导房地产供给结构与市场利润追求机制的矛盾。„在土地交易价格和钢材、建材价格居高不下的环境下，我们认为，未来房价调控仍然任重道远。行业相对中标300表现-50%-40%-30%-20%-10%0%M-04J-04S-04N-04J-05M-05M-05房地产中标300表现1m3m12m房地产行业-13.9%-23.2%-39.2%比较基准-9.6%-12.5%-27.3%行业重点股票6m%YTD%评级万科Ａ-2.9%-1.2%增持华侨城Ａ24.2%36.2%中性金融街30.9%20.9%增持金地集团-17.9%-31.2%增持行业PE趋势图020406080J-00J-00J-01J-01J-02J-02J-03J-03J-04J-04J-05相关报告《房地产未出现“泡沫”大潮》2004.9《房地产行业二季度报告》2005.4.2《房地产行业4月评级报告》2005.4.28王波[e-mail]房地产–房地产开发与经营RealEstate2005年5月16日中国房地产行业：政策与市场的博弈评级：中性2005年05月CenturySecuritiesInc.请参阅文后免责条款世纪之路百年财富-1-数据显示宏观调控一年来房价仍然上升国家统计局4月25日发布的最新统计数据显示，3月份，“国房景气指数”为102.19，比2月份下降0.61点，比去年同月下降3.33点。国家统计局用“国房景气指数”反映全国房地产开发市场即期的景气状况。从今年2月份起发布的国房景气指数的计算方法与之前发布的有所不同，新国房景气指数更能体现市场的走势，并具有一定的预警功能。统计显示，3月份，在参与“国房景气指数”计算的6项分类指数中，包括房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、商品房空置面积和房屋施工面积等5项指数都比去年同期有所下降。只有商品房销售价格分类指数为111.20，比2月份上升0.89点，比去年同月上升8.26点。统计显示，一季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计为4521亿元，同比增长25.5％，增幅同比回落27.7个百分点。全国累计完成房屋施工面积8.36亿平方米，同比增长19.2％，增幅同比回落13.6个百分点。全国累计完成房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7％，增幅同比下降14.4个百分点。全国完成开发土地面积3446万平方米，同比下降7.5％，增幅同比回落36.3个百分点。3月底，全国商品房空置面积为9220万平方米，同比增长5.5％。但是，尤其要引起我们重视的是，统计显示，一季度全国商品房平均销售价格同比上升12.5％，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。图12002－2005年新国房景气指数图国房景气指数(新，2000年＝100)1001021041061082002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月2004年12月2005年3月资料来源：国家统计局、世纪证券综合研究所注：此数据是国家统计局公布的新国房景气指数，历史数据通过拟合而成。国家统计局未公布2004年12月和2005年1月的拟合数据。2005年05月CenturySecuritiesInc.请参阅文后免责条款世纪之路百年财富-2-近一年来的宏观调控政策表12004年4月以来中国房地产行业主要宏观调控政策及其影响时间发布机构政策内容政策影响2004年4月25日人民银行总行金融机构存款准备金率将普遍提高0.5个百分点。房地产企业对商业银行的融资受到限制，居民房贷受到影响。4月国务院提高房地产开发固定资产投资项目自有资本金(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。房地产企业自有资金的重要性提高，负债杠杆受到限制。5月中旬四大国有商业银行先后将房地产贷款审批权收回省行或者总行房地产企业对商业银行的融资受到限制，居民房贷受到影响。8月广东省停止别墅类、增加普通用房类用地供应进一步提高土地储备对房地产开发商的重要性10月银监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对土地储备、房地产开发和个人住房贷款、商业用房贷款的风险管理做出了规定。贷款操作规范程度提高，开发商和消费者获得商业银行贷款的门槛提高。10月中国人民银行上调基准利率，1年期上调27个bp，贷款利率不设上限。自营性个人住房贷款5年以下提高18个bp，5年以上提高27个bp。房地产行业作为资金密集型和利率敏感性行业受到的负面影响最大，贷款成本提高。11月国土资源部全国农用地转建设用地解冻，允许各地有区别、有步骤地恢复农转非用地审批。有利于缓解微观主体土地供应稀缺和土地价格快速持续上涨的预期。12月国土资源部建设项目用地必须分级预审。强化了预审在土地审批中的地位和权威，土地开发流程可能延长。2005年3月5日国务院政府工作报重点抑制生产资料和房地产价格过快为今年将要推出的一系列深度调控措施定2005年05月CenturySecuritiesInc.请参阅文后免责条款世纪之路百年财富-3-告上涨下基调2005年3月17日中国人民银行结束自营性个人房贷优惠利率，即该利率将等同于同期一般贷款利率6.12％，同时实行90％下限管理，上不封顶。商业银行自主确定提高部分地区或城市的个人房贷首付比例，从20％提高到30％。行业整体需求和价格受到抑制，同时行业影响将呈现地区不平衡。3月26日国务院《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”。将房价问题提高至政治高度，明确表示要将追究地方主要领导的责任，再次表明了房价必需降下来的决心。4月28日国务院出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。每条措施都针对房价涨幅过快，较为具体。资料来源：中国房地产信息网、世纪证券综合研究所可以看出，2005年以来政策力度明显加大，一个直接的表象就是大多由国务院直接发布，即使是建设部、国土资源部等七部委发布的行业性政策也是由国务院转发，较大的提升了行政约束力和执行力度。更值得关注的是，在短短一个月的期间，曾培炎副总理和温家宝总理先后在上海和北京主持会议，国务院连续发布了新老“国八条”，政策指向前所未有。表2新老“国八条”具体内容老“国八条”新“国八条”一、高度重视稳定住房价格工作；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整和改善住房供应结构；一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。2005年05月CenturySecuritiesInc.请参阅文后免责条款世纪之路百年财富-4-四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费预期；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度资料来源：中国房地产信息网、、世纪证券综合研究所业内所称的“新国八条”和前一段时间的老“国八条”相比，前者为具体实施的措施，而后者“国八条”仅为框架性的纲领。中央地方出台政策平抑房价虽然中央和地方此前已连续出台了一系列有针对性的措施，但是调控的效果仍不明显。为控制房地产投资规模偏大，中央采取“管严土地，看紧信贷”的措施，调控房地产业。然而，在控制住投资规模的同时，房价却还在攀升。我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，造成房地产投机成本过低。财政部有关负责人提出，今后一段时期将重点推进房地产税改革，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。如果推出这一新税种，将使拥有多套房产者背上沉重的课税负担，有利于抑制房地产投机。在中央对房地产进行宏观调控的同时，各地纷纷采取针对性措施。目前，上海市房价平均水平居全国之首，因此上海的房地产市场状况对于全国而言具有“风向标”意义。在房地产调控过程中，上海从财政、金融、税收、产业等方面，出台了一系列政策措施。同时，上海工商部门出台多项措施对上海房地产市场进行专项整治。其他各地调控本地房地产市场的政策措施与上海大同小异。从长远和全局来看，在拉动经济增长的“三驾马车”中，我国过度依赖于投资的增长，消费对经济增长的拉动作用一直不如人意。虽然扩2005年05月CenturySecuritiesInc.请参阅文后免责条款世纪之路百年财富-5-大内需，增加居民消费是经济发展中的共识，但市场中的消费点却少之又少。现在，住房需求正在成为人们新的消费热点，我们应该从满足需求出发，对这一消费点进行保护，而这也是平抑房价对于经济发展全局的意义所在。从两会温家宝政府工作报告中指出“重点抑制生产资料和房地产价格过快上涨”以后，国务院各个部委出台了一系列旨在抑制房地产价格和投资规模过快增长的措施，例如中国央行调整了住房信贷政策，部分地方政府也对房地产交易加强了税收征管。总的来看，“老国八条”的提出，对房地产市场确实产生了重大的影响，因为对地方政府产生了很强的约束作用，意见的第二条就是：切实负起稳定住房价格的责任；房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任。这一条意见的提出打破了房地产各个利益主体博弈的僵局。在房地产市场中，大体可以划分为主要的几个利益主体：中央政府和国家部委、地方政府、开发商、投机者、需要买房自住的普通大众。这五个利益主体在房价的涨跌中奋力拼杀，但是，两会以前，希望房价下跌的普通大众是弱势群体，其他四个利益主体都是希望房价上涨的，并且一些利益主体不光是希望房价上涨，而且希望能够快速上涨。当然也有一些部委采取了比较谨慎的措施，如银监会提高了开发商的自由资金比例，央行从去年10月29日加息，国土资源部和建设部也采取了一些措施，这些措施与其说是为了调控房价和投资规模，还不如说是为了规范房地产市场。舆论的导向也表明了看涨的声音一片，除了部分专家和海外的一些投行有些“泡沫”的声音外，政府大部分官员或者专家学者认为房地产市场仍在理性通道中。两会期间，中央政府率先提起了“抑制房价过快上涨”，国务