世联-青岛百通伟东商业项目定位与物业发展建议报告-175页-7.4M

本报告是严格保密的。2008-7-23本报告是严格保密的。2008-7-23青岛百通伟东商业项目青岛百通伟东商业项目青岛百通伟东商业项目青岛百通伟东商业项目定位与物业发展建议报告定位与物业发展建议报告定位与物业发展建议报告定位与物业发展建议报告谨呈：青岛百通伟东房地产开发公司本报告是严格保密的。2项目概况项目概况项目概况项目概况：：：：总用地面积总用地面积总用地面积总用地面积13.513.513.513.5公顷公顷公顷公顷，，，，建面建面建面建面28.328.328.328.3万平米万平米万平米万平米，，，，由两个项目公司分开开发由两个项目公司分开开发由两个项目公司分开开发由两个项目公司分开开发项目位于青岛第二大商圈——李村商圈本项目由三地块组成，法院地块＆面粉厂地块由百通单独开发，夏庄路地块由两公司共同开发开发顺序为（1）—（2）—（3）目前法院地块挂牌，设计院出初步方案法院一期地块法院一期地块法院一期地块法院一期地块：：：：法院一期地块法院一期地块法院一期地块法院一期地块：：：：占地占地1.21.2公顷，容积率为公顷，容积率为44，覆盖率，覆盖率8080％，建面％，建面4.84.8万平米；百通单独开发，预计万平米；百通单独开发，预计0707年上半年动工，有客户想整体购买年上半年动工，有客户想整体购买面粉厂一期地块面粉厂一期地块面粉厂一期地块面粉厂一期地块：：：：面粉厂一期地块面粉厂一期地块面粉厂一期地块面粉厂一期地块：：：：占地占地2.072.07公顷，容积率为公顷，容积率为44，覆盖率，覆盖率8080％，建面％，建面8.288.28万平米；百通单独开发，预计万平米；百通单独开发，预计0707年下半年动工，返还利客来年下半年动工，返还利客来123夏庄路七号地块夏庄路七号地块夏庄路七号地块夏庄路七号地块：：：：夏庄路七号地块夏庄路七号地块夏庄路七号地块夏庄路七号地块：：：：占地占地10.1510.15公顷，公顷，容积率为容积率为1.51.5，建，建面面15.2315.23万平米；万平米；由百通＆伟东组建由百通＆伟东组建的项目公司开发，的项目公司开发，预计预计0808年动工年动工本报告是严格保密的。3项目限制性条件项目限制性条件项目限制性条件项目限制性条件政府政府政府政府公建化立面，有一定的标志性
规避土地增值税：当期利润率不要太高
酒店＆写字楼可以考虑持有，集中式商业可以考虑持有
法院一期集中商业有投资者洽谈，考虑整售，面粉厂一期地块集中商业返还利客来（本地块另一地主），价格与体量另议。
项目的开发次序：法院地块——面粉厂地快——夏庄路七号地块
地价便宜，怎么做都将有一定的盈利预期
每块地都单独核算
百通专长住宅开发，公司发展战略后十几年都将以住宅为主体
顾虑商业的经营管理风险百通伟东要求百通伟东要求百通伟东要求百通伟东要求本报告是严格保密的。4客户目标分解客户目标分解客户目标分解客户目标分解总体目标总体目标总体目标总体目标：：：：
在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化目标分解目标分解目标分解目标分解：：：：
以最优的产品组合来实现利润最大化
多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控
合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化核心问题核心问题核心问题核心问题：：：：如何界定和证明最合适的商业体量如何界定和证明最合适的商业体量如何界定和证明最合适的商业体量如何界定和证明最合适的商业体量，，，，获取最大利益获取最大利益获取最大利益获取最大利益，，，，规避风险规避风险规避风险规避风险本报告是严格保密的。5思维导图思维导图思维导图思维导图商业体量商业体量商业体量商业体量？？？？体量布局体量布局体量布局体量布局？？？？符合需求符合需求符合需求符合需求？？？？体量实现体量实现体量实现体量实现？？？？风险规避风险规避风险规避风险规避？？？？本报告是严格保密的。6决定商业体量的关键因素决定商业体量的关键因素决定商业体量的关键因素决定商业体量的关键因素KPI体系体系体系体系区域位置区域位置区域位置区域位置交通体系交通体系交通体系交通体系城市规划城市规划城市规划城市规划人口状况人口状况人口状况人口状况处于城市的发展方向上处于城市的发展方向上处于城市的发展方向上处于城市的发展方向上，，，，不会被边缘化不会被边缘化不会被边缘化不会被边缘化属于城市重点发展区域属于城市重点发展区域属于城市重点发展区域属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景良好经济运行状况和积极发展前景良好经济运行状况和积极发展前景良好经济运行状况和积极发展前景接近购买力接近购买力接近购买力接近购买力，，，，位于消费中心位于消费中心位于消费中心位于消费中心处于居住的几何中心处于居住的几何中心处于居住的几何中心处于居住的几何中心，，，，保证有广阔腹地保证有广阔腹地保证有广阔腹地保证有广阔腹地有较强的消费能力有较强的消费能力有较强的消费能力有较强的消费能力大规模人口聚集大规模人口聚集大规模人口聚集大规模人口聚集，，，，且有一定增长空间且有一定增长空间且有一定增长空间且有一定增长空间便利的停车系统便利的停车系统便利的停车系统便利的停车系统强大的公共交通系统强大的公共交通系统强大的公共交通系统强大的公共交通系统，，，，对外有较强的辐射力对外有较强的辐射力对外有较强的辐射力对外有较强的辐射力竞争关系竞争关系竞争关系竞争关系地块条件地块条件地块条件地块条件有较强的市场竞争力有较强的市场竞争力有较强的市场竞争力有较强的市场竞争力地块大小能满足开发需求地块大小能满足开发需求地块大小能满足开发需求地块大小能满足开发需求我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值本报告是严格保密的。7李村商圈核心商业区李村商圈核心商业区李村商圈核心商业区李村商圈核心商业区“绝版绝版绝版绝版”地块地块地块地块，，，，总占地总占地总占地总占地13.513.513.513.5公顷公顷公顷公顷，，，，建面建面建面建面28.328.328.328.3万平米万平米万平米万平米11223344556611中山路商圈223344台东商圈东部商圈李村商圈李村商圈李村商圈李村商圈55城阳商业中心66黄岛商业中心北方国贸北方国贸北方国贸北方国贸利客来利客来利客来利客来崂山百货崂山百货崂山百货崂山百货青岛市区商业可分为四大商圈——中山路商圈、台东商圈、东部商圈＆李村商圈以向阳路核心的李村商圈包括北方国贸、利客来＆崂山百货三大集中商业，总营业面积超过15万平米。项目地块紧靠核心商业区，堪称“绝版”核心商业区核心商业区核心商业区核心商业区宝龙项目宝龙项目宝龙项目宝龙项目宝龙项目宝龙项目宝龙项目宝龙项目三星三星三星三星三星三星三星三星地块条件地块条件地块条件地块条件本报告是严格保密的。8从商业面积从商业面积从商业面积从商业面积、、、、人流量人流量人流量人流量、、、、客单价客单价客单价客单价、、、、提袋率等相关指标来看提袋率等相关指标来看提袋率等相关指标来看提袋率等相关指标来看，，，，李沧商圈李沧商圈李沧商圈李沧商圈无疑是仅次于台东商圈的无疑是仅次于台东商圈的无疑是仅次于台东商圈的无疑是仅次于台东商圈的青岛第二大商圈青岛第二大商圈青岛第二大商圈青岛第二大商圈四大商圈代表超市人流量比较四大商圈代表超市人流量比较四大商圈代表超市人流量比较四大商圈代表超市人流量比较151543042523014251065575050100150200250300350向阳路维客超市中山路百盛超市台东步行街利群超市香港中路家乐福香港中路JUSCO人流量排队人数四大商圈代表超市客单价比较四大商圈代表超市客单价比较四大商圈代表超市客单价比较四大商圈代表超市客单价比较5242288199020406080100120向阳路维客超市中山路百盛超市台东步行街利群超市香港中路家乐福香港中路JUSCO各商圈肯德基各商圈肯德基各商圈肯德基各商圈肯德基////麦当劳情况比较麦当劳情况比较麦当劳情况比较麦当劳情况比较144280160440120250120305464089113111019130100200300400500向阳路肯德基中山路麦当劳台东步行街香港中路麦当劳面积座位数客人数排队人数青岛各商圈商业街女性比例青岛各商圈商业街女性比例青岛各商圈商业街女性比例青岛各商圈商业街女性比例51.7%61.5%67.9%56.6%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%向阳路中山路台东步行街香港中路青岛各商圈商业街提袋率比较青岛各商圈商业街提袋率比较青岛各商圈商业街提袋率比较青岛各商圈商业街提袋率比较31.1%15.4%21.0%34.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%向阳路中山路台东步行街香港中路从人流量来看，台东商圈远远超出其他几个，是无可争议的青岛第一商圈。中山路无论从人流量还是从提袋率来看对非常低，该商圈逐步被人抛弃。从提袋率来看香港中路是属于目的性消费最强的商圈。从人流量来看向阳路属于青岛的第二大商圈，同时提袋率也相对较高。从超市的人均客单价来看，香港中路的消费能力远远超出其他商圈虽然台东超市人流量最大，但客单价却最低，说明台东超市购物人群目的性消费最弱中山路肯德基/麦当劳上座率最低，消费人群很有限向阳路人均客单价较高，目的性消费较强青岛商圈商业街人流青岛商圈商业街人流青岛商圈商业街人流青岛商圈商业街人流238527201730100200300400500600700800向阳路中山路台东步行街香港中路本报告是严格保密的。9项目初步界定项目初步界定项目初步界定项目初步界定：：：：我们将从我们将从我们将从我们将从“城市城市城市城市—区位区位区位区位—人口人口人口人口—交通交通交通交通”四个角度来剖析四个角度来剖析四个角度来剖析四个角度来剖析，，，，最大限度的最大限度的最大限度的最大限度的挖掘本地块的商业挖掘本地块的商业挖掘本地块的商业挖掘本地块的商业////商务价值商务价值商务价值商务价值青岛第二大商圈核心区大规模青岛第二大商圈核心区大规模青岛第二大商圈核心区大规模青岛第二大商圈核心区大规模青岛第二大商圈核心区大规模青岛第二大商圈核心区大规模青岛第二大商圈核心区大规模青岛第二大商圈核心区大规模““绝版绝版绝版绝版绝版绝版绝版绝版””地块地块地块地块地块地块地块地块本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待初步界定初步界定初步界定初步界定本报告是严格保密的。10半岛城市群将会成为中国区域经济的第四半岛城市群将会成为中国区域经济的第四半岛城市群将会成为中国区域经济的第四半岛城市群将会成为中国区域经济的第四级级级级，，，，而青岛处于龙头城市地位而青岛处于龙头城市地位而青岛处于龙头城市地位而青岛处于龙头城市地位青岛青岛青岛青岛济南济南济南济南半岛城市群包括八大城市:青岛、济南、烟台、威海、日照、潍坊、淄博、东营半岛城市群实施以韩日为主要方向的经济国际化战略，构筑半岛城市群面向韩日的“跨国城市走廊”。与济南相比，青岛的地理位置、城市功能以及经济总量决定了其必然成为城市群的龙头城市。烟台烟台烟台烟台威海威海威海威海淄博淄博淄博淄博潍坊潍坊潍坊潍坊东营东营东营东营日照日照日照日照“十一五”规划提出未来我国区域间的竞争以都市圈为基础的区域间的整体竞争。中国将出现长三角、珠三角、京津冀、胶东半岛、沈（阳）大（连）、武汉、渝蓉等七大城市圈京津冀京津冀京津冀京津冀京津冀京津冀京津冀京津冀长三角长三角长三角长三角长三角长三角长三角长三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角半岛半岛半岛半岛半岛半岛半岛半岛半岛城市群各城市半岛城市群各城市半岛城市群各城市半岛城市群各城市2005年经济比较年经济比较年经济比较年经济比较26961