中银国际-房地产周度交易数据点评：二三线城市回暖带动成交反弹-100817

中银国际研究可在彭博BOCRGO，thomsonreuters.com以及中银国际研究网站(www.bociresearch.com.)上获取增持(OVERWEIGHT)/买入(BUY)指预计该行业(股份)在未来6个月中股价相对有关基准指数升幅多于10%；减持(UNDERWEIGHT)/卖出(SELL)指预计该行业(股份)在未来6个月中股价相对述指数降幅多于10%。未有评级(NR)。中立(NEUTRAL)/持有(HOLD)则指预计该行业(股份)在未来6个月中股价相对述指数在下10%区间内波动地产研究报告—板块最新信息2010年8月17日田世欣(8621)68604866分机[e-mail]证券投资咨询业务证书编号：S1300206110230周路(8621)68604866分机[e-mail]证券投资咨询业务证书编号：S1300208040264股票评级公司名称代码评级收盘价10年预测NAV溢(折)价比例(人民币)(人民币)(%)万科000002.SZ买入8.8910.86(18.2)招商地产000024.SZ买入20.7022.32(7.2)华侨城000069.SZ买入13.5916.11(15.6)金融街000402.SZ买入7.5712.75(40.6)金地集团600383.SS买入7.007.59(7.8)保利地产600048.SS持有12.9711.849.6华发股份600325.SS买入12.6214.33(12.0)冠城大通600067.SS持有10.679.719.9深振业000006.SZ持有8.406.2235.1中华企业600675.SS买入7.1810.24(29.9)中航地产000043.SZ持有12.4514.71(15.4)中国国贸600007.SS持有11.4417.46(34.5)张江高科600895.SS买入10.0414.72(31.8)浦东金桥600639.SS买入10.1415.24(33.5)京投银泰600683.SS持有7.157.110.6嘉凯城000918.SZ买入9.797.7925.7世茂股份600823.SS买入14.4025.45(43.4)苏宁环球000718.SZ买入9.8713.47(26.7)ST鲁置业600223.SS持有9.1310.79(15.4)中南建设000961.SZ买入10.9114.89(26.7)ST东源000656.SZ买入10.3713.03(20.4)建发股份600153.SS买入7.369..62(23.5)新湖中宝600208.SS买入5.606.85(18.2)荣盛发展002146.SZ买入12.2012.72(4.1)阳光城000671.SZ持有14.5911.3328.8福星股份000926.SZ买入10.2012.78(20.2)滨江集团002244.SZ买入11.5714.80(21.8)资料来源：彭博及中银国际硏究预测以2010年8月16日当地货币收市价为标准本报告所有数字均四舍五入中银国际证券有限责任公司房地产周度交易数据点评二三线城市回暖带动成交反弹上周（8月9日-8月16日）我们观察的17个主要城市合计成交面积达212.4万平米，较上周环比上涨4.2%，其中10个城市出现了环比上涨，占总数的58.8%。成交量再度出现反弹，而且一线城市与二三线城市分化明显，上周量能较年度平均和高点分别下跌8.3%和55.0%。成交均价指数上涨，北京和厦门的周涨幅居前。我们维持行业的中立评级，建议投资者把握波段操作机会。支撑评级的要点„四个一线城市上周合计成交55.6万平米，环比下跌8.7%；其中北京、上海和深圳分别下跌40.0%、11.6%和2.3%，而广州则上涨28.4%。一线城市成交量连续两周小幅下跌，较年度平均和年内高点分别下跌1.2%和48.8%。„13个二三线城市合计成交156.8万平米，较前一周上涨9.8%，表现明显强于一线城市，周成交量较年度平均和高点分别下跌10.6%和58.8%。在所有上涨的城市中，苏州录得最大涨幅76.1%，宁波和厦门也以66.8%和65.7%的周涨幅居前；而杭州录得最大跌幅，幅度为32.8%。„上周中银国际主要城市销售价格指数环比上涨5.3%至160.4，连续三周上扬；其中一线城市分类指数上涨6.1%至164.8，二三线城市分类指数上涨3.8%至153.3。但三大指数仍较年内高点分别下跌5.4%、6.8%和7.2%。„中银国际主要城市可售存量指数上涨0.3%至71.4；其中一线城市分类指数上涨0.9%至68.1，二三线城市分类指数下跌0.2%至74.7。分城市来看，北京和杭州可售面积周涨幅居前，分别达2.1%和2.0%；而厦门和南京的周跌幅居前，分别为4.5%和1.7%。„七大城市新增可售面积环比下跌36.3%，同期成交量下跌10.9%，导致新增供应消化率从前周的61.1%上涨至上周的85.5%。分城市看，广州和杭州的新增供应量涨幅居前，分别达150.6%和58.0%，而深圳和武汉上周没有新盘推出。„政策面上，媒体传言继国土资源部后住建部也向商业银行提供包含历史记录的开发商名单，显示多部委联合打击开发商囤房囤地的力度进一步加强，而中央高层在北京考察时也强调当前要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果。这说明决策层近期仍将坚持房地产调控的主基调，但调控的成效也得到了一定的认可。在房产新政和9-10月大量新增供应的共同作用下，未来楼市价跌量升的局面将进一步明朗化。我们维持对行业的中立评级，建议投资者可逢低吸纳顺应市场趋势的大型品牌开发商和二三线城市地产股。同时我们继续看好商务地产板块。中立A2010年8月17日房地产周度交易数据点评2图表1.主要一二线城市区域成交概述北京上海深圳广州重庆成都武汉杭州最新周度成交量(万平米)7.528.14.215.735.310.820.24.1环比(%)(40)(12)(2)28(8)1742(33)最新周度成交均价(人民币/平米)23,83812,93418,01711,5775,554n.a.7,02020,216环比(%)16(4)10n.a.3n.a.1(0)10年年初至今周平均成交量(万平米)13.624.74.813.237.913.725.55.410较09年同比(%)(49)(51)(66)(40)(15)(41)(6)(61)52周移动平均成交量(万平米)18.934.76.515.842.620.427.58.5近三周平均成交量(万平米)12.330.04.213.338.19.916.25.1环比(%)552833432136(9)(23)可售面积(万平米)(截至最新日期)1,2555763454469401,6191,273254存量消化月数(09年平均)2151786271211存量消化月数(52周移动平均)154127518117存量消化月数(近三周平均)2441986381812资料来源：中国指数研究院及中银国际研究图表2.部分二三线城市区域成交概述南京苏州厦门福州宁波东莞青岛最新周度成交量(万平米)7.111.06.52.79.35.911.2环比(%)876662677(3)最新周度成交均价(人民币/平米)n.a.9,61111,0399,23314,266n.a.n.a.环比(%)n.a.61508n.a.n.a.10年年初至今周平均成交量(万平米)8.87.84.33.96.96.814.210较09年同比(%)(52)(53)(54)(66)(47)(40)(4)52周移动平均成交量(万平米)14.312.24.76.09.98.116.2近三周平均成交量(万平米)5.67.54.22.67.95.913.8环比(%)104218351(9)38(9)可售面积(万平米)(截至最新日期)334272149161550828561存量消化月数(09年平均)9881018289存量消化月数(52周移动平均)557613248存量消化月数(近三周平均)14881416339资料来源：中国指数研究院及中银国际研究图表3.中银国际主要城市销售价格指数图表4.中银国际主要城市可售存量指数801001201401601802002008/222008/262008/302008/342008/382008/422008/462008/502009/22009/62009/102009/142009/182009/222009/262009/302009/342009/382009/422009/462009/502010/22010/62010/102010/142010/182010/222010/262010/30一线城市指数二三线城市指数合计加权指数50607080901001102009/72009/92009/112009/132009/152009/172009/192009/212009/232009/252009/272009/292009/312009/332009/352009/372009/392009/412009/432009/452009/472009/492009/512010/12010/32010/52010/72010/92010/112010/132010/152010/172010/192010/212010/232010/252010/272010/292010/312010/33一线城市指数二三线城市指数合计加权指数注：按各城市08-10年周均成交额加权平均，以09年第7周为基期资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：按各城市08-10年周均成交额加权平均，以09年第7周为基期资料来源：中国指数研究院及中银国际研究2010年8月17日房地产周度交易数据点评3图表5.中银国际主要城市成交面积指数图表6.七大城市新增供应及消化率03060901201501802102402703002009/12009/42009/72009/102009/132009/162009/192009/222009/252009/282009/312009/342009/372009/402009/432009/462009/492009/522010/32010/62010/92010/122010/152010/182010/212010/242010/272010/302010/33一线城市指数二三线城市指数合计加权指数05010015020025030035008-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0710-080100200300400500600(%)新增可售面积(左轴)新增供应消化率(右轴)(万平方米)注：按各城市08-10年周均成交额加权平均，以09年第7周为基期资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：七大城市为北京、上海、深圳、重庆、杭州、南京、成都资料来源：中国指数研究院及中银国际研究图表7.北京成交量大幅萎缩，价格连续上涨图表8.上海楼市量价齐跌0102030405060702007/012007/082007/152007/222007/292007/362007/432007/502008/52008/122008/192008/262008/332008/402008/472009/22009/92009/162009/232009/302009/372009/442009/512010/62010/132010/202010/27(万平方米)6,0008,00010,00012,00014,