二三线城市房地产业发展前景分析

二三线城市房地产业发展前景房地产行业遭遇严厉调控的打击，房地产企业在一线城市的发展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则，房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移，二、三线房地产已经进入高速发展阶段，未来十年的繁荣是可以预期的。住房市场的发展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大，投资回报率有可能达到30%，运营成本低，销售面积和销售额屡创新高。二、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。一、内地房地产业的发展轨迹内地房地产市场的发展与中国区域经济发展同步。第一轮经济增长首先发生在东部沿海地区，房地产业也高度集中在沿海特大城市，10年中资源主要投入在北京、上海、广州、深圳等一线大城市，使其发展成为全国的区域经济中心城市，构成了一线城市。这些城市的房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。未来，一线城市尽管总体市场容量仍然较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。目前看来，即便是房地产百强企业，能够进入一线城市的开发商也只是少数几家，随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮大，必须寻找足够的成长空间，这是房地产业发展必须向二、三线城市拓展的客观基础。图1：中国房地产企业数量持续增长，从2004年开始明显加速来源：国家统计局，招银国际一线城市的城市化率已超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期。而国内城市化的平均水平只有46.7%，一线特大城市，与二、三线城市和中小城市之间的现代化差距越来越大。这一差距也反映了一线城市过度过快发展，各项社会服务和公共资源保障能力难以为继。2009年末的中央经济工作会议，以及2010年的中央“一号文件”都指出，中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点，要在推动中小城市城镇化的过程中，解决人口过度向一线大城市集中，城乡发展结构不平衡等问题。从整体规划层面，国家已明显透露出城市化重心转向中小城市的意图，政策首先为二三线城市地产发展释放出利好。进入第二个十年发展期，房地产业重心及趋势由一线城市转向二、三线城市，这是基于中国城市化进程的调整，产业逐步进行梯度转移，以及人口流动变化等诸多因素所决定的。目前出现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。媒体报道，不少农民工不愿再涌到一线城市，而更愿意选择离家较近的二三线城市，在家门口打工，并希望能在城市安家立业，真正成为“城里人”。此外，一些在一线城市漂泊的白领和高校毕业生，在一线城市房价飞涨，生活成本增加的情况下，也开始放弃在那里安家的想法，准备撤回二三线城市谋发展，安家置业。在城市化进程加快的背景下，进城的农民工、返乡的白领，这些人群都将成为二三线城市的购房主力军，也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市转移。图2：二三线城市房地产市场比较图3：一线城市房地产市场比较来源：招银国际一线城市房价畸高导致中央政府出台严厉地调控政策，进一步恶化了这一市场的竞争态势，调控加速了房地产企业向二、三线城市转移的进程。从商品房销售面积占比来看，一线城市由2004年的18.4%下降至2009年的8.4%。而二三线城市则由2004年的31.5%小幅上升至2009年的32.3%。从商品房销售额占比来看，一线城市由2004年的37.0%下降至2009年的22.7%，二三线城市则由2004年的31.1%上升至2009年的35%。实际上，不少地产龙头企业早在2009年已经“先知先觉”。《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》显示，二三线城市已经成为大型房企的重要战场。TOP20企业在二、三线城市的销售金额占比达到64%，比2009年高出6个百分点，销售面积占比也从2009年的74%增长到78%，尤其是房价相对没有遭到爆炒的三线城市，销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%。过去10年中国城镇建了80亿平方米、7000万套住房。到2009年末，仅有2.1亿城镇居民解决了住房问题。未来10年，加快二、三线城市和中小城市发展，调整中国的城市结构，才能最终解决中国的住房问题。而二线城市房地产市场具有基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势，因此，二三线城市未来将成为中国新一轮城市化进程的中心。二、三线城市的房地产发展空间至少还将延续10至20年。二、二三线城市房地产的发展状况二三线城市房地产具备产业化发展的经济基础。根据中原地产集团的数据，二三线城市房地产市场快速发展，一线城市房地产市场在全国市场所占份额及比重已经开始下降。从1998年至2009年，房地产开发投资额比重由40％下降至15％左右，商品房销售比重由20％下降至10％左右。二、三线城市房地产市场处于上升周期，对房地产商具有巨大的吸引力，表现为：（1）二三线城市房地产价格上升空间大。政策为二三线城市房地产发展提供支持。—国土部在最新发布的《2009年全国主要城市地价状况分析报告》中指出，随着我国城镇化步伐加快，中小城市对住房用地需求会持续增大，首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放，将刺激二、三线城市房价的增长，从而激发城市居住地价的上涨；—随着户籍改革的看好，以及弱于大城市惨烈竞争的投资优势，还有城际交通完善和构建，二三线城市房价必然还会继续上涨。—调控政策的重点在于一线城市的高房价，除了部分受到投机热炒的城市，多数二三线城市的房地产受到直接影响较小。可能会出台开发商进军中小城镇鼓励或支持政策。据世联地产19个分公司数据显示，新政出台之后，二三线城市投资购房比例仅下降13%。而上海、广州等一线城市下跌得最快，成交量下跌了74%，二、三线城市成交量下降40%。据部分券商预测，2010年一线城市房价将于四季度面临调整，而二三线城市还将保持10%左右的上涨。行业指标和发展规律为二三线城市房地产提供支持。—房地产市场呈现梯次转移现象，一线楼市成交量和房价降温的同时，投资转向某些二三线楼市，对其房价有持续支撑作用；二三线城市会跟随一线城市的道路发展，尤其对于前期房价不是特别疯狂的城市，其房价有继续增长空间；—房价收入比显示二三线城市房价也有较大的上涨空间。中房指数研究院统计数字显示：去年中部、西部和东北地区房价收入比分别为6.1、6.3和8.1，低于同期全国（8.4）和东部地区（10.8）。—多数二三线城市前期房价上涨的幅度明显小于一二线城市，未来的升值空间较大。二三线城市房价下跌空间不大，与一线城市相比，二三线城市房价还相对较低，被视为“价值洼地”。图4：一线城市和二三线城市平均房价来源：国家统计局销售数据显示二三线城市房地产发展保持良好态势。—据5月11日国家统计局公布的2010年4月70个大中城市房屋销售价格指数显示，西安、武汉、合肥、长沙、济南等二线楼市房屋销售价格指数同比、环比涨幅偏高，三亚、海口两个城市2～4月新建住宅销售价格涨幅连居榜单前两位，温州、金华新建住宅销售价格涨幅则紧随其后；—在二三线城市房价受到的政策压力较小，2009年从总体上来讲，一线市房价均价上升了50%以上，二线城市均价上升了30%～50%。（2）二三线城市房地产业具有投资吸引力和增长前景。二三线城市房地产的投资回报率比在一线城市要高得多。据分析，在北京、上海等一线城市，投资回报率仅在7%至8%，而在二三线城市则有可能达到30%。二三线城市房地产普遍具有巨大的套利空间和发展潜力。虽然二线城市的房价较一线城市低了一倍以上，但其低廉的土地成本还是给予了开发商最大的利润。绝大部分的一线地产股，毛利率稳定在30%—40%之间，而毛利率最高的房企则大多数集中在手握大量二线城市土地的地产公司中。二三线城市房地产运营成本低。楼盘占用的资金比率要比一线城市少，因此可以提高资金周转率，降低运营成本。二三线城市房地产销售量可观。在全国一季度房地产销售的排行榜中，排名前20企业在二三线城市的销售金额占比达到64%，而销售面积占比达到了78%。二、三线城市土地供应不受限、需求增长、政策支持。国土资源部表示，未来土地审批将偏向二三线城市。相对于高房价、高地价的一线城市而言，二、三线城市的平均地价3000多元，获利空间较大。2009年以来，一、二三线城市住宅土地出让面积的差距呈不断扩大趋势。在40个重点城市中，2009年1月，一线城市出让24万平方米，二三线城市为526万平方米，两者相差502万平方米；到12月份，一线城市上升至483万平方米，二三线城市为6223万平方米，两者的差距扩大到5740万平方米。可见，未来住宅供应将主要越来越集中在二三线城市。图5：一线城市和二三线城市土地供应来源：国家统计局三、房地产企业在二三线城市的进展全国2000多个中小城市，占全国人口约70%的城镇人口，其中二三线城市有600多个，对开发商而言意味着更广阔的市场机会。由于一、二线城市房地产市场格局的变化，迫使开发商不得不开始调整市场重心和扩张策略。未来房地产企业之争，二三线城市将成为重要战场。早在2007年的融资圈地热潮之中，开发商就已经开始着手二线城市的布局。“抢地热”已大举向二三线城市蔓延。地产大鳄不约而同地选择二三线城市作为布点开发局的区域,大家开始意识到,谁占有二三线城市,谁就是未来几年的地产之王。（1）二三线城市的房地产开发热潮，从房地产企业在这些城市的经营活动中反映出来。房地产企业在二三线城市大量囤地。—开发商在二、三线城市甚至更为偏远地区拿地的趋势，已逐渐悄然成型。2009年开始,包括和记黄埔、世茂地产在内的知名房企,已在二三线城市囤地。据中原地产统计，2009年10大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，二三线城市占土地储备比重高达80%，2010年一季度，十大标杆房企新增土地储备中，二线城市储量已达到91%，大有“得二三线城市者得天下”之势。其中，绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高，达到95%，中海、华润所占比重也都达到89％，万科2009年新获项目44个，规划建筑面积约1036万平方米，其中二三线城市占比超90%。—2010年以来，标杆房企更是加快在二线城市抢地，中国指数研究院统计数据显示，绿城仅2010年一季度就一鼓作气拿下了舟山、青岛、泰安等多个二、三线城市的土地；万科更为活跃，全国各地频现拿地身影，万科2010年新增项目也大多集中在二三线城市，其中包括佛山、镇江、贵阳相对偏远的地区。—进入2010年后，万科、保利、金地、恒大、阳光100等百强企业纷纷以二三线城市为发展重点，或在土地储备量上抢占先机，或是销售额全面赶超一线，再或是鲜明亮出二三线城市运营标签。绿地集团目前也已经进入了36个城市，其中二线城市获益颇丰，未来两三年，绿地计划扩展到50多个城市。保利2009年第一次实现了二三线城市的销售额超过了一线城市。—根据《2010年中国房地产企业第一季度销售排行榜》数据显示，二三线城市成为了各企业的销售业绩主力,排名靠前的房企二三线城市的销售权重比以往更大。值得注意的是，越秀地产、重庆金科、首都开发、保利香港以及大连万达等区域性房地产企业首次上榜表明，占领二三线城市的房地产业务已成为众多房企今后发展的关键。二三线城市正在成为房企收入和利润的主要来源。—据中原对于10家标杆房企监测数据显示：3月份在所有城市的住房销售面积环比增加一倍有余，其中二三线城市的销售量占去大部分，如天津、成都、杭州、佛山4城市成交量占总量近四成，而北上广深4大一线城市仅占两成。—二线城市楼市销售贡献率不断增大。统计数据显示，标杆房企2009年在二三线城市的销售面积占总销售面积的73％，比重再次上升明显。而万科、金地等房企，虽然增长速度不及恒大、碧桂园，但也依靠在二三线城市的提前布局，在2010年一季度巩固了其市场地位。二三线城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大，对企业的发展也将