土地增值税清算(房地产开发项目)讲座

1房地产开发项目土地增值税清算业务2房地产开发项目土地增值税清算业务第一部分土地增值税清算的基本内容第二部分土地增值税清算的受理第三部分土地增值税清算的审核第四部分《鉴证报告》的数据口径与逻辑关系第五部分土地增值税清算案例3第一部分土地增值税清算的基本内容一、土地增值税清算的范围凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。二、土地增值税清算的条件(一)纳税人应进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续:1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。2、整体转让未竣工的房地产开发项目。3、直接转让土地使用权的项目。4(二)主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1、纳税人开发的房地产开发项目己通过竣工验收，在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％(含)以上的。或该比例虽未超过85％，但剩余的可销售建筑面积已经自用或出租的。2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。4、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。5三、纳税人申请清算时限(一)凡符合土地增值税清算条件的，纳税人应在达到清算条件后90日内，向主管地方税务机关提出清算税款申请，经主管地方税务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，主管地方税务应将不予核准的理由告知纳税人。(二)凡符合主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应在纳税人达到清算条件后，向纳税人发送《土地增值税清算通知书》，纳税人在接到《土地增值税清算通知书》之日到地方税务机关，在90日内办理清算税款手续。6一、纳税人应提供的清算资料纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交的清算项目资料如下:（一）土地增值税清算表及其附表。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。第二部分土地增值税清算的受理7委托税务师事务所清算鉴证的，税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。8二、税务机关受理审查要点(一)查验清算项目资料是否齐全税务机关受理人员应按照土地增值税清算管理规定的要求，认真查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。(二)查验清算项目是否与初始项目登是否一致土地增值税清算项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。(三)查看各项申报表格的填写是否符合要求纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细披露清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。税务机关应认真查看各类表格是否按明细类别归类汇总后填写。9(四)查看《鉴证报告》内容是否规范《鉴证报告》需要向税务机关详细披露清算项目的内容，具体有:1、整体项目用途与面积分布情况的全面介绍，包括:开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清算面积等情况。2、全部收入项目的组成情况介绍，包括:货币收入、实物收入及其他经济收益。3、扣除项目金额的情况介绍，包括:取得土地使用权支付金额、总开发成本、费用、允许分摊扣除的配套设施、清算面积与未销售面积成本的配比、未扣除金额等情况。4、税款详细计算过程，必须包含扣除项目计算分摊配比公式。5、需要向税务机关介绍与清算项目相关的其他鉴证情况的说明，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。10(五)对清算项目内容情况进行分析判断税务机关人员在收到纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》后，首先应从客观上了解清算项目的基本情况，对清算内容及结果进行分析，简单测算，初步掌握清算项目每平方米售价、取得土地使用权所支付的金额、开发成本和建安成本扣除、清算项目利润率等情况，通过测算可以分析与同地段、同类商品房售价是否有较大差别，对相差较多的可暂列为有疑点项目，需要进行核查原因。(六)清算受理时对不同情况的处理主管地方税务机关在收取纳税人提交的清算项目申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并问纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚等问题时，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料的，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。11第三部分土地增值税清算的审核一、审核前需关注的问题（一）、关于普通标准住宅、非普通住宅和商业用房（非住宅）应如何清算?开发项日中包括普通标准住宅、非普通住宅和商业用房（非住宅）的，应分别进行清算。在实际操作上，要重点把握立项和成本核算情况，如房地产立项中注明普通标准住宅、非普通住宅和商业用房（非住宅）的，应分别进行清算;对于项目中未分别注明，可结合实际情况和成本核算对象情况确定清算对象进行清算。(二)、分期项目如何清算?对于分期开发项日，应以分期项目为单位清算。分期的原则以相关部门审批和企业核算情况确定。（三）、相关因素分析根据国税发[20061187号文件的规定，土地增值税清算分纳税人主动进行清算和主管税务机关要求纳税人进行清算两种情况。无论是哪种情况启动清算程序，都要求主管税务机关加强房地产项目管理，在日常税收征管中获取相关信息，收集与完工开发产品相关项目的有关资料，做好房屋销售登记信息比对分析，控制房地产企业房屋销售情况、销售进度情况，并重点关注以下因素:121、房地产开发项目己进行竣工结算，是否己进行了工程竣工结算审计。2、房地产开发企业转让房产的价格是否在同一地区明显偏高，房价涨幅是否较大。3、房地产开发企业取得土地时间是否较早、是否以优惠方式取得的土地(如政府划拨、政府补贴等)。4、项目是否分期开发(对项目的分期可以参考房地产企业提供的销售许可证上当期可销售范围及企业内部核算要求的分期范围来确定)。5、对于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算时应重点核实其实际己销售面积是否己占可销售面积之间的比例，是否达到85%的比例，如果没有达到85%的部分，是否转为自用或者出租。13（四）、清算资料的收集清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料:1、纳税人应报送的资料（1）、房地产开发企业清算土地增值税申请审批表、土地增值税纳税清算申报表及各项明细表;（2）、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;（3）、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料。14（1）、开发项目立项批复(城建局文件);（2）、规划申请、报告及图纸(企业报送规划局)，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(发证机关:规划部门);（3）、土地使用权证(发证机关:国土资源局、人民政府);（4）、建筑工程施工许可证(发证机关:建设部门)（5）、建设工程施工图设计文件审查批准书(城建部门核发);（6）、商品房销(预)售许可证(房产管理局核发)（7）、工程概况及备案意见(备案机关:房屋建筑工程管理部门)（8）、房屋分户(室)面积对照表(房屋产权监理部门)（9）、销售房地产有关证明资料，销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。（10）、其他补充资料:当期财务会计报表;项目的预算、概算书;能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。3、税务机关应掌握的内部资料（1）、房地产业项日登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握房地产项目的建设进度和销售进度情况;(2)、税款入库资料。从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。15二、清算项目资料的审核主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效;审核《鉴证报告》的真实性;格式的规范性;内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。三、《鉴证报告》工作底稿的审核主管地方税务机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查，并重点关注金额较大的成本、费用支付情况，对数额较大或发现疑点问题时，应调取工作底稿，并与原始凭证，发票进行核对，从而判断其真实性。四、房地产转让收入情况的审核(一)房地产转让收入的政策规定和范围1、政策规定(l)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。(摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》)条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。(摘自财法字(1995)6、号(土地增值税暂行条例实施细则)16(2)土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。赠与是指如下情况:①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。(摘自财政部、国家税务总局1995年财税字I1995148号规定)(3)伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物(建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施)、附着