从房地产市场看中央与地方的关系

从房地产市场看中央与地方的关系作者：孟超，MENGChao作者单位：山西大学,政治与公共管理学院,山西,太原,030006刊名：太原大学学报英文刊名：JOURNALOFTAIYUANUNIVERSITY年，卷(期)：2010，11(1)被引用次数：0次参考文献(6条)1.徐韬.姜维中央与地方关系的博弈论分析[期刊论文]-职业圈2007(14)2.2006中国房地产发展报告20073.杨海斌.高秀娟中央与地方在房产市场的作用分析2008(1)4.张广群房地产政策与房地产市场分析[期刊论文]-理论前沿2008(7)5.徐勇.高秉雄地方政府学20056.吕成协商民主--我国中央与地方关系重构的路径选择2008(5)相似文献(10条)1.期刊论文杨海斌.高秀娟.YangHaibin.GaoXiujuan中央与地方政府在房地产市场的作用分析-中共山西省直机关党校学报2008,(1)在房地产行业,由于中央与地方政府的利益差异,造成了宏观调控效果降低、地方保护主义增强等消极后果.中央和地方政府在房地产市场上的作用虽然不同,但它们应是分工与协调而不是混淆与对立.建立有效的中央与地方政府间的协作制度,是解决因利益冲突而导致效率损失的最佳方法.2.学位论文姜璐璐论地方政府行为对中央宏观调控的影响——以房地产市场为例2007持续高涨的房价近年来一直是街头巷尾议论的话题，尽管中央政府从2003年起，出台了一系列调控政策以稳定房价，但实施效果却差强人意。这与地方政府对中央宏观调控的“抵制”行为有着密切关系，那么，地方政府行为的动因是什么?对中央的宏观调控究竟有何影响?深入研究这一问题对保证中央宏观调控的顺利实施具有极为重要的现实意义。本文以现状--原因--对策为主要线索，联系近年来中央对房地产市场的调控效果，从多个角度分析了地方政府行为及其对中央宏观调控的影响，并在此基础上提出了相应的对策建议以使宏观调控达到中央政府的预期目标。全文共分四部分。第一部分阐明了本文的选题背景及意义，对国内外的研究现状进行了概括性的总结，同时，给出了本文的结构安排。第二部分回顾了中央对房地产市场的调控政策和调控效果，分析了地方政府在高房价背后的利益及其在房价调控中的行为。第三部分由分析地方政府面临的制度环境入手，主要从委托代理理论，博弈论，寻租理论等角度分析了地方政府行为及其对中央政府宏观调控的影响。我国现行的财政分权与行政纵向集权制度存在若干缺陷，导致了地方政府行为的扭曲；在这样的制度下，中央作为委托人，对地方政府的激励和约束主要通过设立政绩指标刺激地方政府完成来实现，这使得地方政府行为以“政绩”为导向，极有可能与宏观调控政策背道而驰：分权制度下，地方政府的逐利行为日益暴露，展开了与中央政府的利益博弈，且通常选择对调控政策进行“抵制”的策略；此外，以政府为主导的改革过程也使得地方官员有了更多的寻租机会，其出于自身利益考虑的寻租活动，也使得中央的调控政策无法得到有效执行。第四部分基于前面的分析，针对地方政府对中央宏观调控的“抵制”行为，给出了相应的对策：用法律制度调整、理顺中央与地方的关系；从激励与约束的角度加强对地方政府行为的规范；同时，完善中央政府的宏观调控体系。3.会议论文斯·瓦苏.詹姆斯·李.江慧敏.苏连成新加坡运用中央公积金和公共住房计划来促进社会发展:所面临的问题与挑战2004社会发展目标可通过获得国家、雇员和雇主这三个不同利益方面的支持得以实现.新加坡的中央公积金和公共住房计划是一个典型的范例.本文强调了社会发展与经济增长同步进行的重要性,并探讨了中央公积金作为供给个人住房所有权的强制储蓄机构的影响力,以及公共住房计划对房地产市场所起的主导作用.基于新加坡的经验,我们可以说社会发展模式的应用已取得了令人满意的、具有兼容性的经济和社会效应,但如果中央公积金不能尽快地适应新加坡的经济重组和区域化的社会经济变迁,就有可能比公共住房项目面临更大的挑战和压力。4.期刊论文艾华.王亦奇对我国房地产市场的分析:一个基于中央-地方政府财政的分析框架-统计与决策2008,(4)要解决现阶段房地产市场的问题,我们认为应该从地方政府财政收入与支出角度进行变革,使地方政府和地方官员的经济行为能够最大化社会福利.5.会议论文尹晨中央政府与地方政府经济调控政策博弈研究——以房地产市场调控为例20052003年下半年开始，中国的房地产市场，尤其是某些地区的房地产市场出现了过热的情况，房地产价格中泡沫的成分日益增大，负面影响日益显现，急需政府对房地产市场实行调控。但是，2003年和2004年的调控效果并不明显，房地产市场反而愈来愈趋于非理性。2004年，全国大多数城市房地产价格继续大幅上升。此后中央政府出台了一系列新的调控政策，政策出台频率之密集、力度之猛烈前所未有，人们称之为“房产新政”。本文认为2003年以来的这次房地产市场的调控为分析中央政府与地方政府的经济政策博弈提供了一个非常好的案例。6.学位论文穆忠华中央丽城项目市场分析与营销策略研究2005本论文以现代市场需求分析和市场营销理论为指导,系统分析了国家宏观经济、居民收入水平、房地产产业政策、房地产价格、人口等影响昆明市房地产市场需求的各种因素,并对今后3年昆明市房地产的市场需求进行了预测,在对中央丽城项目SWOT分析的基础上,为保证中央丽城项目成功上市,实现今后的销售目标,针对中央丽城项目的实际和特点,提出了包括产品策略、价格策略、分销策略、促销策略等营销策略.7.期刊论文陈荣政府在房市中的行为分析-边疆经济与文化2007,(3)房地产市场和政府行为不无关系,中央政府和地方政府、地方政府和房地产商之间存在着一系列的博弈关系,常常造成地方政府和房产商相勾结,共同消极对待中央政府的调控政策.为此,应重新审视和制定政绩考核机制;完善城市土地储备制度;改革现行房地产税制;加强中央宏观调控.8.学位论文何雨玲房地产宏观调控与微观制度安排2007本文试图以房地产市场为例,理解宏观调控与微观制度之间的内在联系.近几年,中央政府针对房地产市场过热,出台了大量宏观调控政策,但效果不是很显著,房价总体来说仍在顽强上行,其中隐藏的金融风险、社会问题依然严峻.本文认为,这样的结果有其深刻的制度根源,具体地说,其根源在于我国目前基础性的制度安排,即土地国有制度、分税制以及不完善的金融制度.本文共分为六个部分.首先是前言,介绍房地产市场的宏观调控现状,以及学术界对房地产宏观调控的研究成果和本文的写作思路；第一章从制度层面解析房地产市场过热的源头；第二章分析房地产市场的利益格局；第三章研究各利益集团的行为对宏观调控效果的影响；第四章对宏观调控和基础性制度安排作进一步的讨论；最后是结论.文章的重点是第一章、第三章和第四章.第一章从三个基础制度层面进行研究,首先是财政制度,1994年的分税制改革增强了中央政府的财政实力,但没有合理考虑地方政府在财政上的要求,导致地方政府在财政压力下,必须寻求非税收的财政收入渠道,而土地使用权的出让收入,正是各级地方政府首先注意到的增加财政收入的方式；其次是土地制度,由于土地使用权的出让,法律规定必须先由各地政府通过征收的方式收回国有,然后才能出让,也就是在土地使用权由原使用者转移到房地产开发商手中的过程中,地方政府扮演了一个类似于中间批发商的角色,这使得相关方,尤其是各地政府可以通过征收、出让过程来攫取土地的增值部分；再次是金融制度,加入WTO后,金融市场的逐渐开放使银行具有很大的商业化经营的压力,而把贷款投向房地产市场,一方面短期内银行可以获得不菲利润,另一方面因为银行风险控制体系和问责制的不完善,使得房地产市场潜藏的风险责任很难落到个人头上,所以银行资金就源源不断地流向房地产市场,另外证券市场资金和国际热钱的注入也是房地产市场攀升的原因.第二章梳理出在这种背景下产生的房地产市场的利益格局:主要利益集团(中央政府、地方政府、银行、房地产开发商、被拆迁户和被征地农民、炒房者以及普通购房者),以及各利益集团的利益所在.第三章分析各利益集团在各自利益的驱动下,对中央的宏观调控做出怎样的反应,尤其是地方政府和银行利用手中掌握的资源如何与中央展开博弈.第四章进一步讨论宏观调控与基础性制度安排的关系.国家基础制度-土地国有制-是现在房地产市场众多问题的根源,此根源在相关土地制度、财政制度和金融制度的配合下,使得地方政府和银行对中央房地产宏观调控政策的反应(拖延或消解)都成为理性和必然的.而更难以解决的是,土地国有制使得政府肩负着完全矛盾的两种职责,扮演着完全冲突的两种角色,这些都根本决定了房地产宏观调控的现状和效果.文章最后是结论.笔者希望通过这种角度的研究,能够在宏观调控政策与微观制度安排之间建立联系,使大家对宏观调控和制度运行有全新和深刻的理解,从而对设计出更为合理的宏观调控法制度及宏观调控政策有所帮助.9.期刊论文何毅.王春玺关于江西房地产市场的实证分析与发展建议-江西社会科学2009,(7)江西房地产市场近年来发展迅速,有学者认为存在泡沫.针对此问题,文章从房地产投资增长率与GDP增长率之比、房地产投资总额与固定资产投资总额之比、商品房施工面积与商品房竣工面积之比、房屋的空置面积与空置率等七大房地产泡沫指标,分析了2007年与2008年期间江西房地产市场是否存在泡沫,并结合分析结果对江西房地产市场的未来发展提出几点建议.10.期刊论文徐晓军.李佳文.孟勉.XUXiao-jun.LIJia-wen.MENGMian我国房地产宏观调控政策效应实证分析-技术经济2007,26(1)近年来,我国房地产市场虽日趋成熟,但房价波动仍然较大,为此政府对房地产行业进行了多次宏观调控.本文采用中国房地产指数通过GARCH类模型对北京、上海两大城市的住宅和商铺数据进行回归分析,通过分析得出以下结论.其一,政府对房地产的调控政策对各个市场的影响不同,且住宅市场受到的影响要大于商铺市场.其二,政府实施的鼓励或调控的政策对各地房地产市场造成的冲击效用也不相同,以首轮调控国八条的冲击是最大的.本文链接：：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：e7752225-238b-4671-8e41-9dc70101a6fa下载时间：2010年8月3日