仲量联行XXXX年第二季度北京房地产市场观察

大中华区物业摘要二零一三年第二季度静安嘉里中心专题文章经济和政策动态4香港楼市调控措施造成二手住宅市场供应短缺，导致问题恶化6打造更大北京经济体7线上服装销售的崛起何以冲击大众型购物中心？8成都——中国的新未来9写字楼北京10上海11广州12成都13深圳14天津15青岛16重庆17沈阳18台北19香港20武汉21商铺北京22上海23广州24成都25深圳26天津27青岛28重庆29沈阳30住宅北京31上海32广州33成都34深圳35天津36青岛37重庆38沈阳39台北40香港41澳门42工业北京43上海44广州454大中华区物业摘要|二零一三年第二季度经济和政策动态•继2012年增长7.8%之后，中国GDP在2013年第一季度同比增幅减缓至7.7%，并在第二季度进一步放缓至7.5%。尽管经济增长放缓，多数中国观察家认为近期不会出现重大政策变化——政府既不会实施新的经济刺激、宽松措施，也不会推行较大程度的紧缩和经济转型。这意味着下半年经济增速会继续保持不温不火的状态，而这也导致了二季度中国大多数主要城市的写字楼租赁需求持续放缓。•经济疲软也影响了工资增长。2013年上半年，中国城镇居民可支配收入年增长率从2012年上半年的9.7%下降至6.5%。这使得社会消费品零售额的增长也受到影响，尽管其在2013年二季度出现小幅回升，但相比2012年同期仍然低了1.7个百分点。•六月份出现的“信贷危机”预示了中央政府将会进一步抑制2013下半年的信贷增长。流动性紧缩或将给融资渠道有限的中小型开发商带来考验，而流动性较好的大型开发商则将得益于年初至今强劲的销售表现和其多元化的融资渠道。预期2013下半年行业重组将会加速。甲级办公楼市场：2013年第二季度，所有一线城市租金表现有所改善，或是增速加快，或是止跌回暖（如广州和深圳市场），还有就是跌幅放缓（如北京）。反观中国二线城市，其上半年租金增幅平均只有0.3%，其中一季度环比增长0.7%，而二季度则环比下降0.4%。尽管大部分二线城市都受累于疲软的租赁需求，但是成都甲级办公楼的租金下降尤为显著，主要是受到其居高不下的空置率的影响。实际上，大多数二线城市租金在2013年第二季度和上半年还是有所增长的，除空置率接近40%的成都和青岛，而大连的租金则在二季度出现了小幅下滑。在所有二线城市中，沈阳表现较为突出。受益于本土金融机构的强劲需求和现行市场的低空置率，沈阳甲级办公楼上半年租金较去年年底提升7.3%。优质零售物业市场：今年上半年虽然零售商扩张步伐整体有所放缓,但是部分主流零售商仍维持其在中国的扩张势头，只不过他们对项目选址更为严谨和科学。上海迄今为止体量最大的购物中心（零售建筑面积为32万平方米）开业时签约率达到80%，同样在成都40万平方米的购物中心开业时签约率达到90%。即便有大量的新增供应，中国20个主要城市的购物中心空置率并无大幅上涨，也无一城市租金环比下滑。由于受到购物中心和电商的冲击越发显著，本季度百货商场停业的情况较之前几个季度更为频繁，无锡、北京和青岛均出现该情况。电商潮加速了散售型大众购物中心数量的减少，对于价格敏感的消费者转向了网购。与此同时，购物中心运营商们正加快步伐通过增强餐饮和娱乐业态来提高整体消费体验。高端住宅市场：由于备受瞩目的征收20%二手房转让个人所得税的政策尚未在大多数城市执行，住宅市场整体成交量在2013第二季度平稳增长。鉴于政策执行较预期温和，开发商推盘的力度也有所加大。在仲量联行定期追踪的20个城市中，高端住宅市场的累计销售量和售价都基本持平。如无政策变化，我们预期高端住宅市场受到库存压力，其价格会在下半年继续持平或小幅下降。甲级办公楼租金，2013上半年增长值北京上海广州深圳沈阳郑州武汉重庆杭州大连苏州南京长沙青岛天津成都-6%-4%-2%02%4%6%8%数据来源：仲量联行经济和政策动态大中华区物业摘要|二零一三年第二季度5上海苏州杭州沈阳重庆成都厦门*南京天津北京深圳宁波*郑州*武汉西安*广州大连租金跌幅加快租金跌幅放缓租金涨幅放缓租金涨幅加快青岛长沙*无锡**号城市每半年更新一次备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市物业市场成熟度的判断。判断基于对经济发展现状（例如住户类型是否多样，跨国企业所占比重等）及房地产市场活跃程度（供需、实际租金及价格水平等）的综合考量。甲级写字楼上海重庆青岛大连北京杭州深圳厦门*郑州*无锡*长沙*宁波*苏州天津成都武汉沈阳西安*广州南京租金跌幅加快租金跌幅放缓租金涨幅放缓租金涨幅加快*号城市每半年更新一次备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市零售物业市场成熟度的判断。我们考虑的因素包括：零售品牌多样性、市场体量（高端零售存量）、租金水平，以及消费力。优质商铺价格跌幅加快价格跌幅放缓价格涨幅放缓价格涨幅加快南京成都杭州上海宁波广州青岛深圳沈阳无锡北京郑州*重庆厦门*苏州大连西安*天津武汉长沙**号城市每半年更新一次备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市住宅市场价格的波动程度，及市场成熟度的评估。我们考虑的因素包括：聚集效应（例如省会城市或主要城市），市场对政策、宏观经济变化，供应增减等情况的敏感度（例如开发商的反应速度等）优质住宅20城市优质零售物业供求指标20城市优质零售物业空置率季度变化二线城市住宅市场整体成交量‘000平方米百分比净吸纳新增供应未来供应空置率0%3%6%9%12%15%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000080910111213F数据来源：仲量联行2008至2012年净吸纳、新增供应和空置率均为全年数据。2013年净吸纳、新增供应和空置率为年初至今数据，新增供应为三季度至四季度数据。备注：1）16个二线城市包括长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦门、西安以及郑州;2)重庆住宅市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源：中国房地产指数系统套数季度成交量年度平均成交量010203040501Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q121Q132Q13数据来源：仲量联行经济和政策动态不显著（＋／－2％）下降上升90％5％5％6大中华区物业摘要|二零一三年第二季度香港楼市调控措施造成二手住宅市场供应短缺，导致问题恶化自全球金融危机爆发引致物业价格触底后，香港住宅物业的平均售价在过去四年增长超过一倍，并于期间达至最高水平。美国中央银行的超低息政策，以及物业市场严重的供不应求，刺激资金流入，并导致价格急剧飙升。事实上,香港政府由2009年10月以来不断推出调控措施以压抑楼价。然而，调控措施只显著减低楼市交易量，但未能遏止物业价格上涨，亦未有解决住宅市场供不应求的问题。自政府公布楼市调控措施以来，二手市场的成交量大幅下跌。增加印花税、提高供款与入息比率的压力测试、收紧按揭贷款，以及降低按揭成数等措施均令交易成本增加。此外，额外印花税同样增加了卖家重新入市的成本，降低了业主出售物业的意欲。由于可供出售的物业单位减少，二手市场的每月成交量自2010年11月政府进一步下调按揭成数及宣布征收额外印花税以来急剧下跌超过55%。我们认为，供不应求是导致楼价不断上升的根本原因，而目前的楼市调控措施不但无助舒缓住宅供应短缺的基本问题，反而进一步加剧了市场供不应求的情况。我们亦认为楼市调控措施对真正的物业用家并不公平，对首次置业者购置物业亦无帮助。政府针对非住宅物业成交征收双倍印花税，对那些购置办公室作长期自用的公司而言同样不公平，并已遭受广泛批评。同时，下调按揭成数和引入额外印花税亦使需求拥挤于交易成本相对增加较少的大众房市场，令首次置业者更难入市，并可能使那些于购入物业首三年内被迫出售物业的业主承受更大的损失。鉴于美元可能转强，我们认为香港物业价格已达至或接近最高点。美国联邦储备局或会在不久将来终止量化宽松政策，刺激长期利率上升，预示美元或会再次升值。一直以来，当美元在波动周期下滑至最低点时，正是香港物业价格攀升至最高点的时候。由于现时的调控措施在抑制需求的同时，亦加剧了楼市供应短缺的问题，我们促请政府取消相关措施，并考虑以资本利得税取代额外印花税，以增加二手市场供应，并减少业主被迫折让出售物业时承受的损失，同时可继续遏制市场的投机活动。政府亦应该取消双倍印花税及供款与入息比率的压力测试，因为现行的低按揭成数已经足够保护本港的银行业，减轻物业市场风险对其影响。在我们的「香港楼市：调控措施分析及前景展望」（HongKongRealEstatePolicy:Thewayforward）Po白皮书中，内容会探讨调控措施的成效并指出措施可能为市场带来负面影响。报告亦提出一些可能有效提升楼市供应量的措施。关于作者柯志谦是仲量联行大中华区研究部总监。作为一名服务于地产投资商与开发商的资深顾问，柯先生潜心研究中国房地产咨讯服务（REIS）及中国物流地产咨讯服务（LIS），并撰写过多本白皮书.他还频繁出现在报刊、电台和电视上，对中国房地产市场提出独到见解，并在各地进行精彩演说。香港楼市调控措施造成二手住宅市场供应短缺，导致问题恶化大中华区物业摘要|二零一三年第二季度7打造更大北京经济体节选自仲量联行最新白皮书“后奥运时代——北京发展步伐未止，未来更多期待。”2008年全世界将目光投向北京奥运会，中国的首都北京已经为奥运会的成功举办投入了前所未有的资源。如今北京奥运会过去已有五年时间，在基础设施得到明显改善的基础上，北京的经济持续发展，商业地产市场规模不断扩大。虽然复杂的国内经济问题加之外部经济环境动荡，导致北京近期增长放缓，但奥运会前北京对生活和商业环境的修缮，使得北京保持惊人的发展态势。近年来随着中国经济的迅速发展，以及越来越多印有“中国制造”的产品销往世界各地，跻身世界500强榜单的中国企业也越来越多。目前，北京拥有全球第二多的世界500强企业总部，仅次于东京。企业设址北京并非国有企业的“专利”，许多跻身世界500强的外资企业也在中国首都城市设有办公室。有研究表明，北京将有望成为世界最大的城市经济体之一。为实现至2020年前后将上海建设为国际金融中心这一目标，中国政府将需要各主要城市配合，逐渐开放对金融和相关服务行业的管制，这一措施将会带动办公空间需求的大幅增长。作为中国的首都，北京无疑将遵循这一发展趋势并继续成为企业办公选址的热门城市。然而，经过对北京写字楼市场深入调查发现：目前写字楼市场空置率很低，北京需要加大周边卫星城的建设力度，以满足更大的办公空间需求，并为北京的长期经济发展提供助力。事实上，随着人口的增长、交通网络的日益繁忙，以及市区内可供开发的商用土地越来越稀缺，北京一直全力推进周边地区建设，这情况跟国内其他二线城市政府加大力度打造城市中央商务区截然不同。北京旨在实现土地资源的可持续利用，以应对经济的持续增长，否则，有限的房地产和基础设施将会抑制北京可持续发展的潜力。尽管北京为CBD扩张制定了长期发展计划，但是距离建立更具可持续性的长期商业储备用地的目标，这一措施的力度仍显不足。北京为此提供的解决方案是扩大城市辐射范围，建设更多卫星城，北京已经制定了多个新型区域的发展规划。这些新城规划涉及了不同用途的土地，有些已经成形部分的扩建，另外一些是全新的开发规划。从前，北京商用物业的历史发展都来自中部和北部地区，四环路以内的核心区域，未来发展将主要依赖在外围地区。北京将把未来发展重点放在城市南部地区，南部地区不仅有丰富的土地资源，更有重构城市空间的机会。关于作者陈锦平先生现任仲量联行中国华北区研究部主管。陈先生负责为仲量联行撰写各式研究刊物以及管理区内市场研究顾问项目。陈先生在担任此职位前任香港研究部主管，在此期间他撰写了大量关于香港和长三角地区房地产市场白皮书并获得各界好评。陈先生为仲量联行的对外发言人之一，经常就物业市场发表评论。北京未来城市发展规划蓝图将为这个城市跻身世界最大