上海房地产新政市场观察

上海房地产新政市场观察前言二套房首付不得低于五成、三套房停贷„„四月对于不少开发商而言可谓“噩梦连连”，随着国家对于楼市的调控政策不断收紧，整个市场都笼罩在一股浓浓的观望气氛之下，加上业界对于房产税征收的猜测，开发商纷纷开始对于楼市的走向表示了不确定性。此份报告就是在此背景下撰写。报告内容将梳理新政颁布的前因后果以及市场带来一系列的市场反应，对目前及未来的市场环境进行有效启示，为后期销售策略的调整提供依据。一、新政前市场背景分析两会召开，控制房地产政策匮乏基于去年整体市场的火爆，市场对两会的召开充满期待，寄希望通过两会召开颁布相对政策抑制房地产疯狂发展。两会结束，针对房地产的措施不如想象中来的激烈，所提及的政策也仅是重复去年12月底温总理所提及的房地产四政策——一是继续大规模实施保障性安居工程；二是继续支持居民自住性住房消费；三是抑制投机性购房；四是大力整顿和规范房地产市场秩序。两会之后，房地产二次火爆两会后第二天，北京爆出一日三地王，再次推热全国土地市场，三月全国房地产市场快速火热，整体销售面积环比提升14.68%，同比上涨32.83%，全国房价涨幅11.7%，其中一线城市涨幅惊人，北京、上海、深圳、广州同比涨幅达到55%，去年市场余温未退，3月再次推向火热。首季度GDP走高，部分城市指数惊人中国2010年第一季度GDP年增约11.9%，完全超过两会期间宣布的2010年8%-9%的GDP指标。部分城市GDP指标高的惊人，海南25%、北京14.9%、重庆19.3%、厦门19.5%„„，过高的GDP走势很大程度依托房地产的热销。一季度超出近3个点的指标也为政府抑制房价奠定了信心，有效的抑制才能权衡全面的指标。二、四月宏观调控政策回顾明确职能部门责任1、明确保建部牵头地位——3月21日，国务院下发《政府工作报告》部门分工，住建部位列首位。“这正式确立了住建部的牵头地位。2、狠抓调控措施落实全面实行问责制——国务院要求，稳定房价和住房保障要实施省级人民政府总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度。——对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设不力的，要追究责任。——各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政府措施抑制不合理住房需求1、剑指“炒房”，差别化信贷管理——90平米以上首套自住房首付需30%——二套房贷款首付50%，利率调整1.1倍——大幅度提高三套房及以上住房首付比例及利率，可暂停发放购买三套及以上住房贷款——对一年内非本地纳税人暂停发放住宅贷款——地方政府可在一定时期内限定购房套数2、剑指“涨价”，税收政策调节——加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策——对定价过高、涨幅过快的房地产项目重点清算土地增值税——二套房的认定标准：以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女，不以是否发生过贷款为标准增加住房有效供给。1、剑指“地王”现象——增加居住用地的供应总量——加快处置闲置房地产用地——完善土地招拍挂制度——探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，一直居住用地出让价格非理性上涨。2、剑指“不良”住宅供应结构——保障性住宅、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房用地总量的70%——大幅度增加公共租赁住宅、经济适用住房和限价商品住房供应加强市场监督。1、剑指房企“炒地”——严查土地闲置及炒地，有违规行为的企业，限制新购土地，不得发放新开发项目贷款，暂停批准其上市、再融资和资产重组——房企在参与土地拍卖和开发过程中，股东不得违规对其提供融资便利——严禁非主营房地产的国企进入地产业2、剑指“捂盘惜售”——规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格对外销售——严打捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价——抓紧制定方案，规范发展租赁市场加快保障性安居工程建设。1、剑指地方政府住宅保障构建不力——确保完成2010年建设保障性住房300万套、棚户区改造住房280万套——住建部与地方政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任——中央给予保障房建设以资金支持——加快发展公共租赁住房，加大其投入2、剑指信息不透明——各地及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划——住建部加快个人住房信息系统建设——统计部研究发布更详细价格变动信息三、政策解析1、成交量变化本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到价格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。2、价格变化从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。3、客户变化此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制各种名目的炒房和投机性购房，按揭业务将承压，有效的遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。4、后市预测今后房地产调控政策空间不大。如果短期内房价上涨势头依然存在，不排除管理层加息调控。此外也可能很快出台不以物业税为名的房地产保有环节的税收。如果二套房的政策修改之后能够有效的遏制投机，控制住房价的快速上涨，税收政策可能会稍缓。四、新政之后上海市场反应成交：持续低迷基于三月良好的市场反应，开发商在四月初加大产品供应，市场成交火爆四月中旬遭遇政府宏观调控，市场瞬间跌入冰点，成交量骤减五月前两周成交跌入谷底，日均成交仅60套，第八周住宅有小幅度的上扬，但依然位于低估，成交量相当于正常一周成交量的25%供应：日渐趋缓进入五月明显的市场供应量要小于四月，缓慢的市场去化也逼迫开发商推缓供应速率，但依然存在供大于求的现象。均价：跌破两万自从去年星河湾拉动当月均价到1.9万之后，随后一个月的时间大量的高端楼盘集中交易致使上海住宅均价持续维持在2万高位四月前期，基于火爆的市场一度将住宅推导2.2万的市场高价五月下旬，住宅均价跌破2万，主要原因在于成交产品结构的调整近八成的两万以下楼盘的成交迫使整体均价的回落产品结构的变化也是政策影响力的体现，4.1-5.26上海房地产住宅供求走势12.917.434.823.310.710.821.410.320.224.122.210.14.65.84.36176152169122126222032257619227170251752401020304050第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周第八周0500010000150002000025000供应成交均价万平方米元五、开发商、代理商应对策略1、等待时机，拿地开发加快资金回笼，保存实力，蓄势待发，以备下一轮房地产的“小阳春”。2、增加购房者信心从按揭上承诺客户，帮助客户找到按揭银行，否则退款，用以增加购房者信心3、调整产品结构90平米以下户型因受政策影响小，可以着重开发、销售；豪宅客户资金雄厚，受信贷影响小，加之未来大户型供应越来越少，稀缺性加大，在条件允许情况下，可以继续并加大力度开发；中等面积段产品由于目标客户群实力不足，对政策敏感度高，日后销售难度较高。4、推售策略调整改变推售单位搭配：必须考虑市场需求发生变化导致客户群体发生变化而引发的需求变化；速度调整：充分利用好小步快跑策略，不仅利于试探市场反应，使后市房地产走势明朗化，便于后期随时调整价格，并且还能制造市场热点，传达利好信号给消费者，保障居民购房信心。5、拓展新客户群体现阶段必须将重点放在满足刚性需求的自用客户身上，必须深入挖掘项目卖点，找到真正能吸引客户,满足其购买动机的点,牢牢把握住越来越少的客户量,提高销售率。6、调整付款方式可适当增长首付款交付时间，运用灵活多变的付款方式，增加客户的购买能力；可延长其按揭开始的时间，例如：入伙后才供楼或者买楼所有手续费均由发展商承担等灵活的付款方式。7、改变宣传口径过往销售口径及对外宣传中，会侧重于描述项目所具有的升值潜力，现阶段随着客户群体的改变，需要重新认真梳理项目卖点,有针对性吸引自用客户,在口径及对外宣传中需要侧重于对产品价值的深度挖掘，增强客户购买动机。中央企划中心策略研究部2010-5-27