中国房地产业城市分级泡沫度量及企业

一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略中国房市发展的周期特征周期年份价格涨幅价格（元/平方米）CPI原因第一个周期：8年1989-1997年1989-1994年24%/年574—140914%1990大陆经济进入增长期，1992年局部地区的房地产泡沫非常严重，北海和海南。1993年7月，中央出台严厉措施整顿全国房地产市场，居民收入增加1995-1997年12%/年1591—19979.4%步入这个周期的下降通道，1997年出现负增长第二个周期：12年1998-2010年1998-2003年2.85%/年2063--2360-0.1%1997-1999年我国经济增长面临内需不足、出口乏力的双重制约，宏观经济整体偏冷，政府出台了多种措施刺激国内需求的增加，1998年中国住房体制改革性纲领文件，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化2004—2007年13%2360--43694%城市化进程加快，货币升值，实行宽松稳健的货币政策中国将进入住宅消费第2个阶段第一阶段人均GDP3000美元以下住宅消费解困期第二阶段人均GDP3000—8000美元住宅消费发展期第三阶段人均GDP8000—15000美元住宅消费质量期第四阶段人均GDP15000美元以上住宅消费个性舒适期根据先进国家经验，住宅消费一般分为4个阶段：中国将进入住宅发展的第2阶段，中国的房地产还在初期发展中，一些发达城市例如深圳（人均GDP达到1万）率先进入第三阶段，也就是旅游度假物业和稀缺性物业消费将逐渐启动并进入相对较快的发展阶段。一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略中国房市资金来源动态分析年度自筹资金自有资金国内贷款利用外资定金/预售款其他资金199827.912.5238.831.38.5199929.313.322.95.3338.9200028.113.922.72.937.98.2200128.515.322.21.838.68.7200228.515.722.51.638.68.6200328.615.523.81.438.77.3200430.316.718.41.343.16.8200533.218.718.11.236.610.82006中国房市资金来源动态分析从表中可以看出，自筹资金、国内贷款、定金及预售款和其他资金是我国房地产业的四大资金来源。其中定金及预售款是第一大资金来源，2000年以来所占比重一直保持在36%-43%之间，2005年自由资金成为第二大资金来源，占18.7%，2007年18.5%，据国家要求的30%要求还有很大差别。在我国，定金及预售款中有60%来自银行按揭贷款，自筹资金大约40%来自银行贷款，其他资金中，大约60%来自各种渠道的银行贷款，这样我国房地产全部资金来源中，银行贷款占了60%-200204060801001201987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005房屋销售面积增长率住宅销售面积增长率房屋销售额增长率住宅销售额增长率中国商品房销售增长率分析单位：%01000020000300004000050000600001987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005房屋销售面积住宅销售面积中国商品房销售面积分析单位：万平方米050001000015000200001987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005商品房销售额住宅销售额中国商品房销售额分析单位：亿元-200204060801001987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005施工面积增长率竣工面积增长率房屋施工面积和竣工面积增长率单位：%02000040000600008000010000012000014000016000018000019861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005施工房屋面积竣工房屋面积中国房屋施工面积和竣工面积单位：万平方米05001000150020002500300035004000450019871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006商品房价格住宅价格中国房地产价格单位：元/平方米-50510152025303519871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006商品房价格增长率住宅价格增长率CPI增长率中国房地产价格增长率单位：%-20-100102030405060199819992000200120022003200420052006住宅房屋租赁价格指数商业用房办公用房中国房屋租凭价格增长率单位：%一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略第一阶段：房地产无泡沫理性涨价阶段：这一阶段往往处于经济周期回升期，城市化的速度加快，居民收入增加，储蓄达到一定程度，拉动价格正常上涨第二阶段：房地产泡沫形成的阶段：房价上涨一段时间后，市场上部分人出现投资心理，投资性买房者开始出现，市场出现供不应求的局面第三阶段：泡沫的非理性膨胀和恶化阶段：房价上涨的预期心理得到强化，产生羊群效应，锚定效应，出现价格狂想，房价出现非理性膨胀，出现严重的投机银行加大房地产贷款额度第四阶段：泡沫的巅峰和突然破灭阶段：房价被推到顶峰，出现滞涨时，政府会出台强硬的调控措施，紧缩银根第五阶段：信心崩溃和价格非理性下跌阶段：非理性的投机者出现大量抛售，房价出现非理性下降第六阶段：市场平静和价值回归：根据购买力等因素重新评估房价，有些人对明显低估的房地产果断买入房地产泡沫运行过程2004-2005、2007年中国房市泡沫程度的度量050000100000150000200000250000300000纽约东京伦敦汉城上海北京南京人均收入地价收入地价比中国的房地产价格究竟高不高？中国人住着世界上最贵的房子•世界上房价最贵的地方当属日本东京，目前在东京市区，一套实用面积80平方米的公寓楼，家庭车位精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳台和好几个平方米的走廊以及包括液晶电视等基本电器,售价约为3000万日元，折合人民币225万元，单价2.6万元•即便从绝对值上看，中国上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中心地带的一些房价也已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们的21倍，中国的很多城市房价已经远远超过‘天下第一贵的“日本，坐上世界头把金交椅而且，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而许多国家是永久所有权•中国房屋平均寿命是30年中国部分城市房价收入比一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略造成中国房价飞涨的原因•成本推动房价上涨土地价格上涨：从1998年开始到2006年住宅用地累积上涨65%发展商暴利：2000年仅为20%，到2007年均40%•需求拉动房价上涨居民收入在经济环境增长的前提下高速增长城市化进程加快流动性过剩促使商业银行信贷扩张流动性过剩造成短期投机资金进入房地产，自美国911后，大量的资金赌人民币升值造成中国房价飞涨的原因•经济制度因素住房保障制度缺陷房地产税收制度缺陷：税负较高，加拿大为11.3%，我国15%对地方政府考核制度的缺陷•利益集团的市场操作•房地产泡沫形成的心理因素前面提到过了“代际遗忘”是历史上房地产市场反复出现投机狂潮的重要原因—明斯基一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略2008-2010年中国房市进入本轮周期的衰退阶段•进入衰退期的标志房价炒的过高超出居民实际承受能力住房自有率过高，发展过快（发达国家60%-70%）人均居住面积已经接近中高等收入国家的水平，发展空间有限2008-2010年中国房市进入中期调整由于信贷条件的恶化，限价房推出，资本市场的调整，促使全国房地产开始降温，深圳、广州等大城市上半年会出现比较大的降幅，预计均幅50%左右，二、三线城市会滞后半年左右反映，但降幅不会像大城市那么猛烈，因为投机行为较低，因此说2008年是出手买房的好机会(针对的是自住型和长期投资型），有些楼盘一定是历史低位了（如果是想短期套利，房地产目前已经不是最佳投资渠道了）2008-2010年加速房地产企业的集约化•信贷条件的恶化加速房地产企业的集约化信贷条件的恶化会导致企业出现破产被吞并（5万多家—4千家左右），居民因购房负担加重而需求减弱，银行存款回流•整个宏观经济处于转折点，失业率将会上升由于美元反弹，热钱撤离，同时导致外商投资下降，制造业转移达到高峰，需求减弱，失业增加，购买能力明显下降，经济增长的速度减缓，房价出现滞涨下跌的局面。人民币升值主要对国际性城市，对于封闭的城市影响较小•经济适用房的上市对市场的定价标准形成了很大的冲击•美国的次贷危机对中国房市的影响将会显现2008-2010年刚性需求支撑房市阶段性回暖•刚性需求将在2008年底、2009年上半年支撑房市回暖•资本市场的回暖，资金得以解套流向房地产预计2009年上半年A股市场可能出现2个月的反弹行情，一部分被困的资金得以解套，流向房地产的资金将会大幅度增加，•信贷条件有所缓和预计2009年还会降息和降准备金•2010年房市底部盘整•2011-2012年美国房地产起步