北京大学房地产金融讲义第七讲通货膨胀与房地产市场

第十四章通货膨胀与房地产市场第一节通货膨胀概述第二节通货膨胀与商品住房价格的量测指标及比较第三节我国通货膨胀与商品住房价格关系理论分析第四节我国通货膨胀与商品住房价格关系实证分析第五节我国商品住房价格对通货膨胀的抵御特征一、通货膨胀概述通货膨胀(Inflation)指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给,导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给（供远小于求）。1、通货膨胀的分类开放型市场机制运营方式不同抑制型“爬行”通货膨胀物价上涨的快慢加速通货膨胀温和通货膨胀需求拉动型起因不同成本推动型2、对通货膨胀形成机制的解释（1）货币数量论货币数量理论，就是经济体所耗货币总量取决于现存货币总量。该理论认为通货膨胀导因于货币供给率高于经济规模增长。此说主张以比较GDP平减指数与货币供给增长来作测量，并由中央银行设定利率来维持货币数量。通货膨胀的控制有赖于货币上与财政上的限制。政府不可令借支过于容易，其自身亦不可超额贷款。此观点着重于中央政府预算赤字与利率，以及经济生产力，也就是由生产成本（总供应）所推动的通货膨胀。通货膨胀形成的一般逻辑社会需求循环图强力刺激政策下的通货膨胀世界范围的滞胀出现在1980-1984小麦带动其他农产品上涨俄罗斯小麦减产导致出口禁令农产品价格上涨逻辑图农产品的供给曲线基本没有弹性美国总产量与出口量全球占比美国受益于农产品涨价猪粮比继续上升我国工资与物价对比一线城市带动温和上涨二三线城市表现左：销售价格指数；右：存量指数对未来CPI的预判美国贸易收支情况（2）供求混合推动通货膨胀POYASADP*Y*如果通货膨胀是由需求拉动开始的，即过度需求的存在引起物价上升，这种物价上升会使工资增加，从而供给成本的增加又引起成本推动的通货膨胀。如果通货膨胀是由成本推动开始的，即成本增加引起物价上升，这时如果没有总需求的相应增加，工资上升最终会使减少生产，增加失业，从而使成本推动引起的通货膨胀停止。只有在成本推动的同时，又有总需求的增加，这种通货膨胀才能持续下去。（3）预期理论与通货膨胀适应性预期模型：通过对上期的实际通货膨胀率和预期通货膨胀率进行加权平均，确定本期的预期通货膨胀率随着滞后期的延长，历史的通货膨胀率在本期预期通货膨胀率中所占的比重递减，递减速度与有关。如果接近于0，递减速度较慢，较久远的信息依然对预期有显著影响，说明经济行为人具有“长记忆”。如果接近1，递减速度快，只有最近的信息对预期影响显著，说明经济行为人具有“短记忆”。二、通货膨胀与商品住房价格的量测指标及比较1、通货膨胀量测指标对通货膨胀的测定,通常使用价格指数。价格指数表示在给定的时段里，一组商品的平均价格如何变化的一种指数。在计算平均数时，不同商品的价格一般要根据其经济重要性作加权处理。采用不同的加权体系，价格指数计算结果也有所不同，下表为常用价格指数计算方法：名称所取权重计算公式拉氏指数帕氏指数费雪指数——价格指数名称含义商品零售价格指数目前国家的控价指标,是从售方角度观察市场商品零售价格的变动趋势及幅度的相对数,它主要用于分析市场商品价格的变动程度,分析市场供求关系。居民消费品价格指数从商品购买角度观察市场上生活消费品和服务项目价格的变动趋势及幅度的相对数,它主要用于计算货币购买力之强弱,分析市场价格变动对城乡居民生活的影响程度,它与人民生活休戚相关。农产品收购价格指数反映全社会以各种形式从农业生产者收购各种农副产品价格变动总趋势和平均幅度,用于分析农产品供求情况和农产品价格变动对工业生产、市场物价总水平和居民生活的影响。价格指数名称含义工业品出厂价格指数反映工业产品出厂价格的变动趋势及幅度的相对数,用于分析工业品出厂价格的变动对农业生产、市场物价、国际贸易、国家财政收支和居民生活的影响等。国内生产总值GDP平均价格指数反映整个国民经济活动总成果中,价格总水平的变动趋势和幅度的相对数,用于分析整个国民经济价格总水平变动以及对宏观经济运行和经济发展的影响。2、商品住房价格量测指标及比较商品住房价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。（1）商品住房价格指数（2）价格指数编制方法Hedonic模型法住房价格是由住房所具有的各种丌同特征给居住者带来的综合效用决定的。其中，P为商品住房价格，Xi为住房品质因素，βi为各品质因素的住房隐含价格，Tj为商品住房在j期出售的哑元变量，如果出售则Tj=1，ri反映了住房在j期售出时相对基期的价格变动重复交易法利用同一商品住房在丌同时期售出的价格资料来计算商品住房价格指数。其中，P1、P2分别为住房两次售出的价格，r2-r1反映了两次售出时间内住房市场供求关系的变化（3）我国商品住房价格指标发布单位指数名称商品住房价格指数搜房研究院中房指数城市住宅指数国家统计局投资司中国经济景象检测中心国家景气指数商品住房销售价格指数国家发改委国家统计局大中城市房地产价格指数全国商品住宅销售价格指数安居工程普通住宅豪华住宅戴德梁行戴德梁行房地产指数城市高档住宅租金指数城市高档住宅售价指数三、我国通货膨胀与商品住房价格关系理论分析1、通货膨胀与商品住房价格表现13012011010090历年城镇居民消费价格指数（上年=100）全国商品住房平均销售价格近年来全国商品住房平均销售价格增长率2、通货膨胀下商品住房供求变动分析（1）通货膨胀对住房需求的影响假设：家庭采用完全贷款方式购房，无限期等额还款（各期期末支付），在第二阶段末偿还全部本金。用𝜌表示当前利率，则每阶段住房贷款偿付额为𝜌PZ，两阶段预期通货膨胀率为𝜋利率丌变通胀发生时，两阶段贷款实际偿付额都有所下降，但是前期贷款实际偿付额较大，后期较小。根据一般价格需求理论，价格越高，住房需求量越小，当利率不变时，通胀使R1和R2减小，因而需求量增大。通胀发生时，第一阶段贷款实际偿付额上升，而第二阶段则下降。利率随通胀率调整设家庭实际收入在两阶段分别为Y1、Y2，若家庭收入与其他物品综合支出发生在每阶段的期初，并期望在第二阶段期末剩余实际资产为W，将R1、R2带入家庭预算约束，则：根据一般价格需求理论，价格越高，住房需求量越小，当利率随通胀率调整时，住房消费需求下降。（2）通货膨胀对住房供给的影响通货膨胀带来整体物价的上涨，住房建造成本上升，增加了住房开发企业的成本压力；此外，通货膨胀的心理预期使得建筑工人等住房开发从业人员有了更高的工资预期，即使相关从业人员工资的提升。因此通货膨胀使住房开发原材料成本及从业人员工资的上升，导致住房供给减少。若贷款利率在通货膨胀期间不做调整，则债务人向债权人所偿付的实际本息总额下降，债务人获益而债权人受损。因此，通货膨胀降低了住房开发的实际财务成本，有利于住房供给的增加。3、商品住房价格对社会总供给与总需求影响分析（1）商品住房价格对社会总需求的影响财富效应由于住房价格上升，住房所有者可以通过出售的方式获得可观的增值收益，从而增加当期消费。此外，即使住房所有者不出售住房，收入预期的改善也能带来财富增值的心理暗示，住房所有者对未来财富充满信心，从而增加当前消费，使社会总需求扩大。储蓄效应住房价格的收入和储蓄效应同时存在，对社会总需求的影响取决于二者力量的对比。在其他因素不变的情况下，住房价格上涨时，若拥有住房者所获得的财富效应超过欲购房者所承受的储蓄效应，社会总需求将会增加。年份住房平均售价/（元/平米）住房价格上涨率城镇储蓄存款总额/亿元城镇人均储蓄存款/元人均储蓄存款增长率19981854—4326010397—199918570.248294110396.2200019484.952109113512.8200120173.559941124719.9200220923.7715051424114.2200321975.0854401631314.6成本效应当住房价格上涨过高时，更多的居民选择租房，住房租金上涨，居民生活成本的上升，其它消费被迫缩减。为了不影响生活质量，员工会要求增加工资。企业面临员工工资上涨的压力，运营成本上升，利润空间压缩，因而缩减生产投资规模，社会总需求下降。年份商品住房销售价格指数住房租赁价格指数1999100.4102.42000101.4114.22001101.9108.12002104.0102.02003105.7107.52004109.4102.2银行资产负债表效应当住房价格上涨时，银行的信贷抵押品价值上升，贷款发生损失的可能性下降，这进一步促进了银行增加信贷，从而带动了社会总需求增加。（2）商品住房价格对社会总供给的影响住房价格具有投资效应，住房价格的上涨导致住房开发投资的增长，开发商会将所建造的住房投向住房市场，从而扩大了住房供给，在一定程度上扩大了社会总供给。住房价格也具有成本效应。住房价格水平提高，劳动力的居住成本上升，他们倾向于把工资确定的高一些。而高工资会增加企业的成本，从而减少企业所供给的物品和劳务的数量，社会总供给减少。通货膨胀居住成本上升，租金上涨住房抵押贷款实际还款额下降期望货币保值增值的投资需求增加投资渠道狭窄，住房投资具有优越性住房建设存在时滞能源、材料价格上涨劳劢力工资上升实际财务成本下降住房购买需求增加住房价格上升远期住房价格变劢短期供给丌变远期供给变化远期需求变化4、通货膨胀与商品住房价格互动关系模型通货膨胀对商品住房价格影响商品住房价格对通货膨胀的影响商品住房价格上升购房者租房者企业拥有住房者金融机构开发企业储蓄效应成本效应财富效应资产负债表效应成本效应投资效应减少社会总需求减少社会总供给增加社会总需求劳劢力需求增加其他产品需求增加远期住房供给增加增加社会总供给通货膨胀参考文献序号作者题目年份1高红房地产投资对通货膨胀的影响19962王述运基本建设和房地产开发对通货膨胀的影响19973张泓铭论房地产投资不通货膨胀的关系19964卢萍，李红梅投机资本_房地产泡沫和局部通货膨胀20045吴敬琏吴敬琏_资产价格膨胀已成为宏观经济学难点20036王春峰,康莉,李汶华中国通货紧缩成因的实证研究_VAR方法20007BENNETTT.MCCALLUM，EDWARDNELSONAnOptimizingIS-LMSpecificationforMonetaryPolicyandBusinessCycleAnalysis.19998AiiAnari'andJamesKolariHousePricesandInflation.20029YongqiangChu,TienF.SingInflationHedgingCharacteristicsoftheChineseRealEstateMarket.200410MichaelT.Bond,MichaelJ.SeilerRealEstateReturnsandInflationAnAddedVariableApproach.1998