合肥房地产市场研究

谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准证券研究报告行业研究/行业观点2011-09-08房地产中性/维持评级分析师鱼晋华SAC执业证书编号:S1000510120035(0755)[e-mail]联系人王琳[e-mail]降价初现端倪——合肥房地产市场调研报告y近期我们对合肥房地产市场进行调研，走访了当地及外来开发商，并实地调研楼盘。y合肥市场仍处于受限购政策强力压制之中。3月份合肥限购令升级对市场成交造成较大影响，限购后，限购的四大主城区二季度成交面积环比一季度下滑68.0%。截止8月底，成交数据依然未出现回暖现象。y省外需求及本省外地需求受影响较大。据当地开发商介绍，由于合肥具有省会城市“聚集效应”，未限购前，合肥市商品房购买比例为本地占45%，省内外地占45%，省外购房占10%。限购之后，省外购房基本为零，省内外地购房下降至25%左右，外地需求受到较大遏制。y政府对预售证价格监管仍十分严格。目前当地政府对预售证价格进行严格监管，同一楼盘同比价格上涨不能高与5%，即新一期价格不能较上一期上涨5%以上。如果为纯新盘，则价格不能高于周边一手房价5%。y去化下降，存货高企。二季度，合肥市场平均开盘首日去化率为20%-40%，与去年同期相比变化并不明显。而8月开盘当月平均去化率为50%，较二季度略有下降。但同时，由于预售证监管及部分开发商推迟开盘，市场新增供应也有所减少，成交的下降依然快于供应下降速度，因此供销比持续上升，存货高企。y开发商在纯新盘及尾盘中已有降价动作。8月开发商在纯新盘定价中已有降价动作（定价大幅低于周边同类楼盘），及部分开发商在尾盘进行降价清盘。如琥珀五环城，开盘均价为6800元/m2，周边楼盘售价为8500-9500元/m2，此楼盘为成本定价，项目毛利低于15%，首期开盘后当周去化40%，恒大华府，精装户型尾盘降价1000元/m2，当天100余套去化80%。y调研结论：合肥市目前的购房需求仍处于被政策压制状态，且由于8月部分开发商提前低价推盘入市，造成购房者对降价的预期进一步加强。同时，根据调研楼盘及开发商的推盘安排，判断9月份后供应量将持续走高，加之政府对预售价格的严格监管，新盘以低价促销售的现象将会逐步增多，价格下行的概率较大。最近52周行业表现-8.62%-2.62%3.38%9.38%15.38%10-0910-1010-1110-1211-0111-0311-0411-0511-0611-0711-09房地产沪深300行业研究2011-09-08谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准2近期我们对合肥房地产市场进行调研，走访了当地及外来开发商，并实地调研楼盘。市场仍处于受限购政策强力压制之中政策为成交量杀手限购政策效果强于限贷政策，市场成交呈大幅下滑合肥首次限购令在2011年1月25日颁布，规定一年之内，无论是本地还是外地居民家庭，只能在合肥购得一套一手住房，二套房首付款比例不低于60%。由于限购政策规定较松，且未限制购买二手住房，执行力度不大，市场成交依然保持旺盛。2011年3月限购政策升级，严格执行本市户口居民“限二禁三”，本市户籍居民家庭在城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市城区购买住房。实行限购的范围暂定为瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区四个行政区。此次限购令升级对市场成交造成较大影响，限购后，限购的四大主城区二季度成交面积共计为50.4万m2，环比一季度下滑68.0%；非限购五大城区二季度成交面积44.3万m2，环比一季度下滑52.7%，非限购区域成交同样出现了下降。截止8月底，成交数据依然未出现回暖现象。图1.合肥主城区单月成交套数及同比数据，3月限购升级后下滑明显-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0200040006000800010000120002011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月套数成交套数同比3月限购政策升级数据来源：合肥房管局，华泰联合研究所整理外地需求受压制，认购周期拉长在与当地开放商的交流及楼盘实地调研显示，限购令影响的最大为外省需求，其次为本省外地需求，对本地需求的影响相对较小。据当地开发商介绍，由于合肥具有省会城市“聚集效应”，未限购前，合肥市商品房购买比例为本地占45%，省内外地占45%，省外购房占10%。限购之后，省外购房基本为零，省内外地购房下降至25%左右，外地需求受到较大遏制。由于银行系统信贷额度紧张及申请贷款需要经过购房前的资格审核，因此从签约到认购周期拉长。之前从预定到回款大致2个星期，目前则需要一个月的时间。行业研究2011-09-08谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准3图2.限购后外地需求受较大抑制020406080100120限购前限购后百分比本市需求本省外地需求外省需求限购后整体成交下降58%，外地需求受较大抑制数据来源：实地调研，华泰联合研究所整理表1：楼盘调研显示主要为外地需求受到压制限购前限购后楼盘名称外地购房本市购房外地购房本市购房琥珀新城30%70%15%85%金色名郡40%60%30%70%五环城（纯新盘）————25%75%琥珀名城10%90%10%90%金域华府50%50%20%80%数据来源:华泰联合研究实地调研政府对预售证价格监管仍十分严格目前当地政府对预售证价格进行严格监管，同一楼盘同比价格上涨不能高与5%，即新一期价格不能较上一期上涨5%以上。如果为纯新盘，则价格不能高于周边一手房价5%。对现房销售暂时不进行价格监管，但开发商出于回款需求，仍以预售快速回笼资金为主。由于严格的价格监管，合肥市场价格上涨已基本停止，同时开发商表示，由于开盘定价较低，开盘后的促销空间较为有限，因此没有出现往年的高折扣促销现象。去化率下降，存货高企与当地开发商交流中了解到，二季度，合肥市场平均开盘当日去化率为20%-40%，与去年同期相比变化并不明显。8月开盘当月平均去化率为50%，较二季度略有下降。但同时，由于预售证监管及部分开发商推迟开盘，市场新增供应也有所减少，成交的下降依然快于供应下降速度，因此供销比持续上升，存货高企。行业研究2011-09-08谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准4图3.市场存货上升，当月去化率下降0%10%20%30%40%50%60%70%80%37000380003900040000410004200043000一季度4月5月6月7月8月标题市场可售存货开盘当月去化率数据来源：实地调研，华泰联合研究所整理图4.供应需求同时下降，但供销比仍持续上升中0%50%100%150%200%250%020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月套新增（套）销售量（套）供销比（%）数据来源：合肥房管局，华泰联合研究所整理开发商在纯新盘中已有降价动作由于市场需求仍处压制状态，且市场存货高企，去化率下降，进入8月开发商在纯新盘定价中已有降价动作（定价大幅低于周边同类楼盘），及部分开发商在尾盘进行降价清盘。如琥珀五环城，开盘均价为6800元/m2，周边楼盘售价为8500-9500元/m2，此楼盘定价为成本定价，项目毛利低于15%，首期开盘后当周去化40%，恒大华府，精装户型尾盘降价1000元/m2，当天100余套去化80%。表2：部分降价楼盘情况楼盘开发商开盘日期降价幅度销售情况琥珀五环城合肥城建8月13日低于周边20%开盘当周去化40%恒大华府恒大7月尾盘降价15%开盘当周去化80%文化阁合肥永华8月18日低于周边8%开盘当日去化70%数据来源，华泰联合研究所实地调研整理行业研究2011-09-08谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准5地价有所下跌，全国性开发商补充土地随着成交下降及开发商预期转淡，土地市场成交低迷，价格有所下降。全国性开发商如万科，趁机补充合适土地，获取滨湖项目。该地块未限购前价格大约为600-650万元/亩，而万科获取价为560万元/亩。除万科外，恒大，碧桂园等全国性开发商均在合肥获取综合体类地块。在地价下降中，全国性开发商更有动力补充库存。调研小结：金九银十是否值得期待合肥市目前的购房需求仍处于被政策压制状态，且由于8月部分开发商提前低价推盘入市，造成购房者对降价的预期进一步加强。同时，根据调研楼盘及开发商的推盘安排，判断9月份后供应量将持续走高，加之政府对预售价格的严格监管，新盘以降价促销售的案例将会逐步增多，价格下行的概率较大。部分调研楼盘详情1、琥珀新天地图5.琥珀新天地沙盘图6.琥珀新天地实景资料来源：华泰联合研究所实地拍摄资料来源：华泰联合研究所实地拍摄项目概况：项目位于合肥市包河区东流路与宿松路交叉口，总建筑面积约16.5万平方米，其中地上建筑面积约14.2万平方米，含21栋10~11层小高层住宅及部分二层商业网点，地下建筑面积约2.3万平方米，含1个一层地下普通车库(约0.9万平方米)，1个人防车库(约1.2万平方米)及部分地下自行车库(约0.18万平方米)。户型:100-120m2销售情况：目前在售为西苑1-16栋，最早一批于2010年7月28日开盘，共推出住宅614套。开盘均价6850元/m2，目前价格7000元/m2。截止目前，去化60%。120m2的产品由于户型较好，销售情况更好。首次置业为主：首次置业占比2/3，改善型占1/3。行业研究2011-09-08谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准6来访略有下降：目前日均来访4组，周末10组。未限购前日均5-6组，周末十几组。2．万科金色名郡图7.万科金色名郡沙盘图8.万科金色名郡实景资料来源：华泰联合研究所实地拍摄资料来源：华泰联合研究所实地拍摄项目概况：总占地10.7万m2，总建面47万m2。1期2栋33层高层1#、2#已经售罄，2010年12月交房。二期2011年12月30日交房。户型:88-98m2刚需户型，去化良好：目前在售为西苑11、13、14栋，13栋8月开盘，共44套，均价8950元/m2，目前去化95%，去化良好。11.14栋6-7月开盘，均价8700-9000元/m2，当月去化率50%。首次置业为主：首次置业占比70%，改善型占30%。外地购房30%，外地大多选择一次性付款。来访及蓄客良好：目前日均来访10组，周末100组。加推蓄客半月就可开盘。行业研究2011-09-08谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准73、琥珀五环城图9.琥珀五环城沙盘图10.琥珀五环城实景资料来源：华泰联合研究所实地拍摄资料来源：华泰联合研究所实地拍摄项目概况：总建面54万m2，目前在建1、2、3栋。户型:95-126m2低价入市，争取回款：目前在售为1、2栋，8月13日开盘，均价6800元/m2，对面华润楼盘均价9500元/m2。截止8月底去化40%，回款1.2亿。将加推3栋，均价每平米提升80元。改善及投资型占比较高：首次置业占比50%，改善及投资型占50%，一半人选择全款支付。外地购房20%。来访平稳：目前日均来访10组，周末20-30组。4、万科金域华府图11.万科金域华府效果图图12.万科金域华府实景资料来源：搜房网资料来源：华泰联合研究所实地拍摄行业研究2011-09-08谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准8项目概况：总建面48.3万m2，共17个高层，2个综合体，一个酒店。户型:108-124m2大户型，高总价，去化速度慢于刚需楼盘：目前在售为1、3、4、11栋，去年10月开盘，均价1万