世联_惠州_鸿威小金口_项目定位及物业发展建议_180PPT

鸿威小金口项目定位及物业发展建议谨呈：鸿威实业发展（深圳）有限公司世联房地产咨询（惠州）有限公司2008年8月本报告是严格保密的。2本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明3本项目位于江北后方腹地的小金口片区。本项目小金江北东平距离江北市中心约8公里,地理位置较偏远项目简介项目占地面积：122800平米建筑面积：171920平方米（注：惠州市场15万以上为中大规模项目）容积率：约1.4（可塑性大）地块现状：空地其中公建共25760平米，幼儿园配套面积3500平米，独立占地的公用设施1084平米，其余公建21176平米可规划为商业用途4开发商的需求利润追求形象利润最大化融入江北片区首要目标重要目标1Mission目标梳理项目理解市场分析SWOT分析案例借鉴项目定位物业发展建议项目商业建议项目价格定位5关于惠州:本地强势开发商+深圳准一线开发势力+广州一线开发商合生中信丽日润宇中体雅居乐光耀隆生中信冠和山水华府鹏基宝安从对惠州市场的重视程度来看,广州品牌开发商远远走在深圳开发商之前,合生/奥园/雅居乐等广州大鳄或站稳脚跟或初步布局惠州富力TCLTCL合生6关于鸿威:产品开发能力很强的开发商初次进入蓬勃发展的惠州公司成立于1997年6月，现有深圳市鸿威物业管理有限公司等直属及控股企业8家公司先后在深圳成功策划管理与投资开发了七个精品商住小区：“鸿锦阁”、“聚宝花园”、“鸿园居”、“鸿景湾名苑”、“东方雅苑”、“海怡东方花园”“鸿景翠峰花园”2004年，公司开始实施跨区域发展战略，分别于2004年5月、10月和12月成立黄山、惠州和宜兴直属子公司，开始了跨区域项目的投资与开发。目前黄山公司及宜兴公司分别在开发建设黄山“东方丽景花园”和宜兴“东方嘉园”项目东方雅苑鸿景翠峰东方丽景东方嘉园海怡东方7世联对开发商目标的理解利润追求利润最大化首要目标作为初次进入惠州市场的开发商,稳健和规避风险是第一要务,世联对鸿威目标的理解为:挤入惠州主流开发阵营，稳健基础上的项目价值最大化超越小金口，融入江北大片区12形象融入江北片区重要目标确定公建转商业的体量大小38规划路项目占地面积：122800平米建筑面积：171920平方米（注：惠州市场15万以上为中大规模项目）容积率：约1.4（可塑性大）地块现状：空地其中公建共25760平米，幼儿园配套面积3500平米，独立占地的公用设施1084平米，其余公建21176平米可规划为商业用途指标：具有大体量商业配套、可塑性大的片区中大规模项目1Mission目标梳理项目理解市场分析SWOT分析案例借鉴项目定位物业发展建议项目价格定位9本项目位于江北后方腹地的小金口片区。本项目小金江北东平距离江北市中心约8公里,地理位置较偏远大区位:项目位于大江北片区,区域位置较偏10小区位:位于小金口街道办中心位置，发展主轴之上本项目紧邻小金口镇中心区，距离镇政府约900米，距金源工业区约1.5公里。位于小铁商业中心、柏岗商业中心和小金行政中心之间，小金乃至城市发展主轴之上，具有很大的发展空间柏岗村委柏岗商业中心小金行政中心区白鹭湖旅游度假区本项目金源工业区小铁商业中心小金街道办11项目东项目北项目西项目西项目南基底及四至关键词:平整/山景/昭示性/村屋紧邻惠州大道，昭示性极强柏冈岭资源较好，具有一定的景观价值厂房和村屋构成了西面的主基调参差错落的旧屋和排水渠对环境影响较大基底平整12工业区林立:全街道办现有10个工业区，已有美、日、韩、港台等10个国家和地区的客商前来投资办厂，全镇有三来一补、外资等各类企业250多家;片区面貌:周边工业区众多,片区环境杂乱区域缺乏规划:小金口片区杂乱,村屋众多,整个街道办被惠州大道分隔为东西两部分;13交通:紧临惠州大道，近粤赣高速、广惠高速及惠州火车站，周边路网发达，交通便捷，可达性强铁路:著名的“京九铁路”及粤东交通大动脉“广梅汕铁路”惠州北站就建在小金口镇乌石村内，公路:形成惠博沿江路、324国道(广汕公路）、金龙大道与惠州过境公路“三纵一横”及广惠、粤赣两大高速交汇的骨干公路网络。本报告是严格保密的。14项目属性:区位弱势但具有一定资源条件(景观/交通/商业配套)的中大规模楼盘项目虽数大江北片区,但区位较偏周边环境杂乱、缺乏综合整治惠州大道穿行地块东面，有较大噪音项目地块北侧为一排水渠,缺乏治理，污染严重SW优势劣势指标分析四至分析景观分析片区环境分析通达性分析地块南面临柏岗岭,景观资源优越地块东面紧邻惠州大道,昭示性非常好;基底平整,便于产品排布紧邻惠州大道和火车站,通达性好社区规模较大,可塑性大自身具有2万余平米的商业配套设施基底分析资源/昭示性/规模较大区位/污染/噪音/杂乱151Mission目标梳理项目理解市场分析SWOT分析案例借鉴项目定位物业发展建议片区规划市场分析未来竞争江北片区规划小金口片区规划片区土地供应分析城市及区域住宅和商业市场分析区域竞争态势市场分析框架政策经济惠州房地产政策影响惠州经济运行状况项目价格定位16建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》…90平米以下占项目面积七成，购房不足5年转让交营业税…2006.5国务院国6条政策2006.62006.7建设部等有关部门发布165、166号文件…取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房；5％土地出让金用于廉租房…国家税务总局发布了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。中国人民银行自2006年8月19日起金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，2006.8发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，要求进一步明确土地管理和耕地保护责任，禁止擅自将农用地转为建设用地。2006.9中国人民银行宣布从2006年11月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2006.11国家税务总局网站发布《通知》，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。2008.2上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。2008.3中国人民银行决定从2008年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008.401000020000300004000050000600002006.52006.62006.72006.82006.92006.102006.112006.122007.12007.22007.3交易宗数交易面积交易金额资料来源：惠州房地产通讯国六条后，直到2008年上半年，宏观调控对惠州整体房地产市场发展影响不大，市场持续增长迄今为止，惠州市依据城市供应总量执行90－70政策，且执行不严。目前仅中信文头岭地块以项目指标执行。资料链接：2008年2月1日中信深圳集团下属的中信惠州控股公司在惠州市文头岭东江新城西枝江畔249382㎡地块竞买中成功摘牌。成交额为4.6亿元人民币，计算裸地价单约1845元/M2，楼面地价约￥800元/M2，除支付成交价款外，还需按成交价的3%缴纳契税。需满足9070政策惠州90－70政策落实情况172008年7月底开始，惠州中介机构将统一使用《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。该合同明确了中介机构及买卖双方的权利、责任和义务，同时明确了违约责任，具有较强的可操作性。这将有力遏制二手房中介的违法违规行为。三级市场政策二级市场政策商业银行收紧房贷；近期银监会已经明确表示，希望提高房贷首付，不过商业银行目前尚未有动作。自2006年6月1日商业银行住房贷款首付比例限定为最低不得低于30%之后，购房首付可能再次调高2008年7月16日，惠州市物价部门发出通知，新建商品房经营者在商品房公开销售24小时之前，须在商品房交易场所醒目位置对许可纳入当期交易的所有商品房明码标价。另外，标示内容中对前期物业服务内容将有明确标示。该规定将从8月1日起实施惠州市从今年5月中旬起，将用10个月的时间对《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》房地产市场秩序进行专项整治一是房地产开发企业违法违规行为；二是房地产领域涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为；三是拆迁企业、中介机构及其从业人员违法违规行为。近期政策：交易制度健全＋置业门槛提高＋市场监控加强对抑制投资和价格的过度狂热具有一定作用18第二、三、四部分具体论证见附件一惠州市城市运营良好，将有效地支撑房地产业的健康发展一、城市概况1、空间结构--惠州从上属于珠三角的东部城市组团，从战略地位成为珠三角“一脊三带’战略发展的重要一极2、区位——惠州定位为地区中心城市，是珠三角的重要组成部分，深圳的后花园3、交通——为惠州经济带来契机，真正成为珠三角城市群，推动惠州房地产市场发展，尤其为深圳跨区域置业提供了基础4、资源——惠州市拥有大量的生态资源，具有高宜居性二、经济状况1、惠州市整体经济发展水平和规模均处于珠三角第三梯队；经济起点较低；2、经济发展的速度快，人均GDP为全国11位，经济的增长推动房地产市场的发展3、惠州GDP近年来持续增长，且有加速增长的趋势，与珠三角发达城市差距逐渐缩小惠州年增长保持在10%以上，房地产市场应该处于高速发展期；4、城镇居民人均可支配收入逐年增长，全社会消费品零售总额逐年增长，居民的消费能力的增长开始加速三、产业研究1、利用外资在2003年开始大幅增长，以大亚湾为增长极，带动惠州的整体城市吸引力增强2、惠州经济快速发展，主要以产业拉动，第二产业/第三产业近年快速发展，潜力巨大，将为房地产的发展带来持续的动力3、第二产业主要以电子信息业、石化业为主，03年多家大型企业投资惠州，为惠州的发展带来了大量产业需求；4、惠州电子设备制造业在广东省占据重要位置；随电子信息及3G产业的迅速发展，产业的发展将面临更大的机遇；5、未来几年，深圳和东莞将有4000亿的工业产值将要转移，其中约一半有望转移到惠州。第三产业快速发展，物流业及服务业的快速发展将成为拉动经济发展的新经济增长点四、发展规划1、形成惠城与惠阳/大亚湾双核领舞惠州发展局面，促使两区域房地产市场发展迅速2、区域交通快速建设和完善，沿海高速、深盐二通道将拉近惠阳与深圳的距离惠州城市经济191Mission目标梳理项目理解市场分析SWOT分析案例借鉴项目定位物业发展建议片区规划市场分析未来竞争江北片区规划小金口片区规划片区土地供应分析城市及区域住宅和商业市场分析区域竞争态势市场分析框架政策经济惠州房地产政策影响惠州经济运行状况上半年房地产稳步增长，但近期调控对市场影响较大惠州城市运营良好项目商业建议项目价格定位20工业立镇是小金口长期的发展思路小金口街道办位于惠州市区北部，距市中心8公里，距“平潭机场”28公里，距深圳70公里，距“惠州港”60公里。辖区总面积66.7平方公里，下辖7个村民委员会、3个社区居委会，流动人口约12万人，常住人口约3万人。小金口片区规划小金口街道办规划有12个工业区，多为“三来一补工业”21与产业相关的配套设施逐步完善未来11大基础设施工程将确保小金口镇的可持续发展项目占地面积（平米）投资规模项目概况粮油批发市场4万1000万元位于44小区，惠州火车站附近，二期工程的开发、建设将会形成粤东的粮油批发中心惠州农贸批发市场50万1亿元中外合作的农贸市场，位于金鸡村英头小组小金口第二综合市场2万1200万元建成后进一步完善配套及促进就业小金口人民广场10万5000万元供周边近5万外来工和当地居民活动休闲的场所小金口产业科技园基础设施建设200万1亿元镇经