天津双港地产项目初步定位思路_103PPT_XXXX年_优仕地产

双港项目初步定位思路UANDS优仕地产二零一零年一月双港镇镇政府双鑫工业园区本次提案目的：起步区三期地块及港鑫创业园地块的项目定位双港科技产业园起步区港鑫创业园产业发展环境产业政策解读对比区域定位研究区域定位方向起步区三期定位方向港鑫创业园定位方向寻求定位解决寻求定位解决起步区本体研究港鑫创业园本体研究报告框架图第一部分区域定位研究产业政策解读对比区域定位研究产业发展环境分析第二部分本体研究及定位方向起步区三期定位方向港鑫创业园本体分析起步区本体分析港鑫创业园定位方向第三部分项目定位解决港鑫创业园定位解决起步区三期定位解决名次区域年GDP（亿元）1开发区466.22塘沽区317.13河西区261.34和平区242.45大港区205.96西青区199.37北辰区1678南开区166.29武清区16510河北区154.711东丽区152.312静海县112.813河东区110.914蓟县9515津南区89.7年GDP（亿元）0100200300400500开发区塘沽区河西区和平区大港区西青区北辰区南开区武清区河北区东丽区静海县河东区蓟县津南区宝坻区宁河县天津新技术产业园区红桥区汉沽区保税区123456789101112131415161718192021年GDP（亿元）2008年统计数据津南区GDP排名仅名列第十五位，在相邻区县经济实力比较中处于弱势地位，区域号召力不足。产业发展环境分析—津南区简介蓟县开发区发展旅游休闲度假产业，同时发展农业、轻工业及华北地区重要的商品集散地宝坻开发区以高新技术产业为主，重点发展汽车配件、高新电子、精密机械、有机食品、生物医药、新能源等环保型新材料产业宁河开发区农业以及冶金、食品、化工、机械加工制造等四大工业主导行业滨海新区现代化的世界性加工制造基地和物流中心东丽开发区旅游休闲度假产业、物流商贸、汽车零部件产业和IT部件产业、航空产业等支柱产业西青开发区以电子信息、装备制造、服务外包、新材料四大产业为主导的电子产业基地津南开发区东区：电子信息、金属制品、塑胶制品等主导产业；西区:轻工、食品、生物制造业等主导产业静海开发区重点发展装备制造、生物制药、食品、新材料和电子五大产业北辰开发区机电、现代医药、冶金深加工、汽车配件、装备制造、橡塑制品等六大支柱产业武清开发区农业和轻工业为主导产业远郊区县环城四区市内六区滨海新区环城四区远郊区县津南开发区产业主要以轻加工制造业为主，产业辐射面偏窄产业发展环境分析—全市主要开发区产业情况东丽区津南区中心城区滨海新区核心区高速公路快速路轻轨产业发展环境分析—津南区发展机遇津南区发展主要依托中心城区——滨海新区连接轴GDP排名在天津属于中下等，落后于相邻区县；津南区区域产业特色不突出，且产业辐射面窄；津南区做为滨海新区及市区的连接轴，未来存在发展机遇区域辐射力弱，产业特色不突出，但存在机遇小结：第一部分区域定位研究产业政策解读对比区域定位研究产业发展环境分析第二部分本体研究及定位方向起步区三期定位方向港鑫创业园本体分析起步区本体分析港鑫创业园定位方向第三部分项目定位解决港鑫创业园定位解决起步区三期定位解决产业区政策比对（针对内资高新技术企业）国家级工业园区市级工业园区镇级工业园区VSVS——如：天津滨海高新区1、所得税区留成前两年免，三至六年部分减免2、多项企业一次性奖励政策3、再投资满足条件全额退税4、享有关税优惠——如：西青开发区1、所得税免二减三2、满足条件可延长三年按10%缴交企业所得税3、再投资满足条件退税40%——如：双港镇双鑫工业园区1、增值税按入库金额的5-10%奖励2、所得税按入库金额的10-15%奖励3、营业税按入库金额的15-20%奖励园区级别的差异，导致入驻企业（高新技术企业）所享有的优惠政策落差较大，镇级工业园区政策竞争能力不强。双港镇镇政府双鑫工业园区项目所属区域政策竞争优势不突出双港科技产业园起步区港鑫创业园产业区政策比对结果第一部分区域定位研究产业政策解读对比区域定位研究产业发展环境分析第二部分本体研究及定位方向起步区三期定位方向港鑫创业园本体分析起步区本体分析港鑫创业园定位方向第三部分项目定位解决港鑫创业园定位解决起步区三期定位解决区域研究从以下几方面展开：1、产业结构2、路网交通3、人文环境4、发展规划1、产业结构—产业规划津南开发区西区规划面积６平方公里，在发展以电子、轻工、汽车配件、精密机械、精密模具等工业项目的基础上重点引进商贸、科研、物流、服务等项目市级开发区津南开发区东区规划面积１０平方公里，在发展电子信息、金属制品、塑胶制品三大主导产业的基础上大力发展商贸物流项目泰达微电子工业园区总规划土地面积50平方公里，园区以IT产业为主，吸引高科技电子项目鑫达工业园区园区规划土地面积6.2平方公里，园区重点发展电子信息、机械装备、轻工业等主导产业镇级开发区滨海新区津南分区工业区规划面积7.24平方公里，以ＩＴ行业、现代冶金制造业为主导的产业功能区八里台工业园区规划土地面积6平方公里，园区主要以电子和轻工业为主导产业双鑫工业园区（区域）园区规划土地面积12.7平方公里，园区重点发展电子信息、机械装备、轻工业等主导产业项目位于双鑫工业园，产业规划为电子、机械和轻工业玉树集团曹氏锅炉福臻工业装备亚星散热器立白日化1、产业结构—区域进驻企业主要以机械加工、化工制造厂房为主，缺乏高端化的企业进驻2、交通路网—现状路网：外环线津沽路梨双路微山路高速：津港高速津滨高速蓟汕联络线地铁：一号线六号线快速：天津大道城市快速一号线六号线本案地块建设中的天津大道区域未来交通路网通达性好，是重要的交通枢纽起点为外环线津沽立交桥，终点为滨海新区的中央大道，全长36.745公里，双向8车道，设计时速80公里，从大沽南路与外环线交口至滨海新区只需27分钟。该快速路连接中心城区小白楼商务区、滨海新区于家堡、响螺湾中心商务区。建成后将成为中长距离快速客运生态景观大道和带动海河两岸中下游发展的主骨架道路。本案区域位于天津大道起点。2、交通路网—天津大道地铁六号线、地铁一号线延长线从本案区域通过，实现市区、海河教育园区、滨海新区的轨道相连。2、交通路网—双地铁区域现阶段：主要依靠改造中的津沽公路实现到达，通行能力较差；区域未来：随着天津大道、双地铁的落成，联通市区、滨海新区的能力也将会大大改善。2、交通路网—小结双港科技产业园3、人文环境北部—天津科技大学天津财经大学工程师范学院南部—天津海河教育园区（北洋园）天津海河教育园区天津科大天津财大工程师范学院本案地块“北洋园”总体规划占地面积达37平方公里，东西在天津大道和津港公路之间，南北在津南区咸水沽镇月牙河与外环之间。“北洋园”一期工程占地面积约10平方公里，包括园区管理中心、公共图书馆、五星级酒店、酒店式公寓、会议展示和其他办公区域等，建筑面积总计约55万平方米，预计于2010年底竣工。包括中德职业技术学院、电子信息职业技术学院、现代职业技术学院、轻工职业技术学院和海运职业学院等13所高职院校、7所中职院校将会进驻，从而可以提升区域的产业学术氛围、完善产业人才输出链条、带动建设科研成果转化基地机电工业学院仪表无线电工业学院海运职业学院电子职业技术学院3、人文环境—“北洋园”天津科技大学天津建筑工程学院津南区紧临人才密集的天津市中心城区，区内有5所高等院校，为企业提供高素质的人才资源储备，完善技术及管理人才的输出链条3、人文环境—高等教育资源多所高校及中职院校可以提供大量的技术及管理专业人才，为区域企业直接带来了庞大的人力资源储备库；区域周边大部分院校着重人才劳动实践的培养，区域也可为院校提供技术实践平台，以此实现良性的学术技能互动、提升区域创意科研水平。3、人文环境—小结对于区域发展定位研究，还要符合政府拟定的发展计划，为区域造势。东进：以划入滨海新区的葛沽镇为基础，提升产业关联度，融入滨海新区发展西连：以八里台工业园和泰达（津南）微电子工业区为基础，向西连接泰达（西青）微电子工业区、西青开发区至北京的高新技术产业带，实现产业对接，提高集聚效益南生态：以南部地区的地域自然资源和历史文化资源为依托，重点发展文化旅游产业和现代生态农业，打造城市生态涵养区北提升：以天津大道的建设推动海河南岸的城市发展，提升服务功能，建设文化多样、特色鲜明、亲水宜居的生态新城区。双港镇项目所处区域位于西连和北提升的交界位置，且双港镇为津南区最近市区版块，区位意义重大。4、津南区发展规划双鑫工业园区通过津港公路、津沽公路（天津大道）、梨双公路、外环线等主干道路体系，将泰达（西青）微电子工业区、八里台工业园区和泰达（津南）微电子工业区相连接，发展优势电子产业，实现产业对接，提升聚集能力。与其他几园区实现产业互补，使区域成为：津南区与西青开发区结合部的产业桥头堡（以科工贸企业及其上下游服务型第三产业为主）4、津南区发展规划—“西连”北提升：借助津南区提升津南新城至双港北部地区城市化形象的良好契机，依托近市区的良好区位优势，充分利用交通便利、以区域人口激增和商业氛围逐步形成的契机，最大程度挖掘区域商业价值。使区域成为联通市区与滨海新区的重要“枢纽”，成为天津津南区的“北大门”十余分钟即可抵达市中心4、津南区发展规划—“北提升”津南区与西青开发区结合部，以科工贸企业及其上下游服务型第三产业为主的产业“桥头堡”联通市区与滨海新区的重要“枢纽”天津津南区的进市区的“北大门”结合区域发展情况及政府区域发展规划，本区域定位方向为：第一部分区域定位方向产业政策解读对比区域定位研究产业发展环境分析第二部分本体研究及项目定位起步区三期定位方向港鑫创业园本体分析起步区本体分析港鑫创业园定位方向第三部分定位解决港鑫创业园定位解决起步区三期定位解决起步区建筑面积40万平米产品内容以生产型为主、辅助部分商务配套，产品形式包含厂房、研发、办公、蓝领公寓、商服配套。天津市重点安居工程----新家园首期70万平米已经已经实现主体封顶。项目本体研究—起步区总用地面积可用地面积总建筑面积容积率建筑密度绿地率373.40公顷312.72公顷375.65万㎡1.2024.5%37%新家园天津海河教育园区双港工业园（已建成区）起步区双鑫工业园核心开发区规划总平图及用地指标地块所在位置南至规划路西至起步区后期地块东至三大街北至鑫港五号路项目本体研究—地块四至地块所在位置地块向主干道通行线路鑫港五号路西行断交，距微山路延长线及地铁六号线动线过长二大街尚不具备通行条件，无法向北直达梨双公路现阶段周边可供通行至主干道的通路仅有鑫港五号路一条，交通通达性差。鑫港五号路仅东向可通行项目本体研究—地块通达性公交线路示意注：165、652、808、629、152路均只沿津沽公路设站双港镇政府天津海河医院地铁1号线地铁6号线轨道交通示意起步区地块项目本体研究—地块周边公共交通起步区周边公共交通站点距地块均在3公里以上，不能有效依靠公共交通实现直接通达。交通通达性差地块周边可供通行至主干道的通路仅有鑫港五号路一条，未来亟待解决地块向梨双公路、微山路延长线的直线通行问题位置较偏周边公共交通站点距地块均在3公里以上，不能有效依靠公共交通实现直接通达区域办公氛围弱地块周边空置大量土地，地上建筑物也以厂房为主缺乏商务办公氛围项目本体研究—起步区地块小结由一二期销售情况及起步区目前的特点都急需要区域在短期内有效集聚人气，形成氛围。基于以上几点，我们认为：起步区现阶段首先急需解决的问题是“聚势”产业政策解读对比区域定位研究产业发展环境分析起步区三期定位方向港鑫创业园本体分析起步区本体分析港鑫创业园定位方向港鑫创业园定位解决起步区三期定位解决第一部分区域定位方向第二部分本体研究及项目定位第三部分定位解决港鑫创业园占地5.76万㎡，总建筑面积11.82万㎡。地块位置紧邻区域主干道梨双公路，园区管委会行政服务大厅也将迁至本案1#楼内。地块所在位置地块现状项目本体研究——港鑫创业园地块所在位置东邻港鑫湾家居装饰城北至天津街南至梨双公路西至发港路项目本体研究—地块四至地块所在位置地块周边可