呼和浩特市房地产市场总结

2011年呼和浩特市房地产市场总结及2012展望尚达信市场部主笔：王杰、陈胜参与：石丽莎、胡伟华、于慧泉报告架构政策部分土地部分商品住宅报广部分单月政策年度政策政策汇总单月土地情况全国土地情况呼市土地情况单月市场情况全国市场情况呼市市场情况报广年度表现报广区域分析诉求点分析Part1------政策动态12月：政策、市场政策解读：住房保障持续完善，国家对土地资源及市场的严格把控都表明地产调控将继续限购不会退，2012年中央将实施稳健货币政策，坚持房地产调控政策解读：宏观政策导致市场观望情绪，鄂市楼市遭遇寒流，调控作用对于三线的呼和浩特房价效果甚微。政策解读：呼市楼价小幅波动90平米以下住宅抗跌能力强，楼市逆行而上整体小幅上扬12月07日国土资源部：土地招拍挂要逐步扩大范围规范程序12月22日国土资源部：闲置土地处置办法征求意见12月04日全国1000万套保障房全部开工比计划提前1个月12月14日中央：实施稳健货币政策坚持房地产调控12月23日央行：房产投资不再是居民投资首选12月03日内蒙古呼和浩特、鄂尔多斯房价仍在涨12月21日鄂尔多斯明年推贷款倍增计划或带动地方托市潮11月18日前三季内蒙古金融机构人民币存贷款增幅均超20%12月12日鄂尔多斯：租房市场岁末遭遇寒流12月09日开发商魂牵梦碎鄂尔多斯施工楼盘被按暂停键12月08日呼市楼价小幅波动90平米以下住宅抗跌能力强12月16日呼市楼市逆行而上整体小幅上扬全国新闻内蒙古新闻呼和浩特新闻住房保障持续完善，国家对土地资源及市场的严格把控都预示地产调控将继续从紧。目前调控对呼市房价影响程度较一线城市小商品房政策保障房政策土地政策货币政策限购、限价、限贷限购范围扩大，限购力度加深；具化10年的限购政策，更加严苛细化。问责制的形式责令地方控制房价，要求明码标价，考验地方政府力度。首套、二套房贷提高、三套停贷，从供需两方入手，抑制市场中各方需求，房产税试点开始，或将加大全国范围。资金、土地保证供应规模式建设落实同比去年，今年中央地方投入资金充足，土地供应齐备，足时足额保证工程进度，中央表示2012年保障房数量更大，预计2012年力度不减，可能更大。在今年10月份左右1000万套保障房任务完成，呼市6月份任务完成，2012年的市场化运作提上日程。规范土地市场，保证保障房用地供应今年政府在闲置土地、买卖土地，保障房土地方面手段出台，严苛，为了配合限购，保证保障房用地的供应，中央不断规范，调整土地政策。开年奠定规范土地市场的基调，8月正式出台，多城市开始上调基准地价在10月更是研讨取消土地供应双轨制。上半年持续收紧，下半年开始微调稳定物价成为首要1-7月央行3次加息是去年以来第5次加息。年度共4次上调准备金率，随着物价回落未再上调。在12月初，央行开始下调存款准备金率0.5个百分点，拉开了本年度货币政策适时放松的信息为12年政策开始试水。全方位，多方面，大力度调控，在2011年基础之上适度微调或将成为2012年楼市政策基调。年度：政策盘点调控这盘棋越下越大，从2010年的相对宽泛，到2011年的全面严厉，政府的调控决心可见一斑，在经历了2011年的全面调控之后，效果显现；在2012年随着保障房的入市冲击，限购的持续扩散，预计会延续2011年的调控方向，但全面调控极有可能转化成针对性调控，泡沫程度不同的城市或将区别对待。►解析：2011年上半年行业、金融政策步步升级，密集出台；下半年9到10月持续影响，政策趋稳，年底出现微调年度：政策解析信贷开始收紧，二套首付提高，房产税开始试点，信贷持续收紧加码，个人住房公积金上调，央行再次上调准备金率，连续3月上调。央行继续上调准备金率，同时国土部开始规范土地市场，央行第五次上调准备金率，发改委开始实施一房一价，保障房任务明晰与问责挂钩。央行再次上调准备金率。Time：123456789101112限购开始全面展开，扩展到二三线城市，新增限购城市细则五条出台，限购范围继续扩张。央行本年首次下调存款准备金率，住建部发布限购持续的消息信贷开始微调1-6月，限购主基调奠定，伴随信贷政策持续收紧，限价也开始出现，政策在7个月间层层加码，逐级细化，直到7月限购开始全面铺开，政策开始持续进行消化。政策方向不变，但政策从全面开始向针对性转变，信贷松动金九银十不在盘点2011年整年的政策走势可以看出：1.开年初调控政策是全面开展的，信贷政策在年初到6月持续收紧，这一时间限购的一线城市成交大幅受挫，量价齐跌，重点城市在6月的时候限购影响进入一个持续期，低价成交成为常态。2.在调控普遍影响一线城市的时候，7月限购开始在二三线城市铺开实施，在传统住宅成交旺季到来的9、10两月成交惨淡，整体市场调控效果开始显现。3.2011月，调控依旧持续，市场整体观望形成，形式普遍看低，信贷微松，年底市场整体成交在低价进行。年度：本土政策行业政策财政政策保障房政策土地政策时间：2、3、4、5月时间：4、6、10、11月时间：3、6、7、9月时间：2、3、4月限购开始实施，但较全国而言比较宽松，共13条限购条款，将呼包鄂三市场绑定，公布了调控目标；要求住宅一次装修到位；同步实施商品房全国明码标价。内蒙古提取土地出让金专项用于建设保障性住房；内蒙古个人普通住房转让规定购买超过5年免征营业税；呼市70亿元建保障性住房。呼市多家银行上调首套房贷利率；呼市多家银行停止放贷放款。呼和浩特5项措施提高土地利用率；呼市保证足额即时保证保障房建设土地供应；内蒙古六项措施确保保障性安居工程用地。呼和浩特市把保障房建设列为一号民生工程；内蒙古完善廉租住房补贴和配租制度；呼市城中村改造开始；内蒙古确保保障房建设资金和用地到位质量达标2011年，内蒙古政策从2月开始，在前4个月完善限购条款（呼市），在4-9月，从财政、土地各方面推进保障房建设为主；前5个月促进限购，后7个月重点在保障房呼市整年延续：积极开展保障房建设为主，住宅地区性（呼包鄂）限购为辅；财政、土地政策多偏向于保障房建设，住宅限价各楼盘表里不一居多。►解析：呼市在限购来临后表现像一个三线城市，首先：限购条件宽松。其次：本土政策的延续性不够，虽是限购但是呼包鄂的客群基本捆绑。然后：注意力基本集中在保障房，让人怀疑本土的财政是否太过依赖土地、房地产市场。最后：政策基本是集中在2011年初之后有半年之久成为断档，一度对市场带来错觉：限购对呼市影响不大。行业：暴利不再，平稳为主2003年2005年2008年2010年2013年2015年政策影响下的未来市场格局及走势预判2012，开发公司割肉，代理公司丰收2012.102013.03房价割肉成交量丰收价变导致量变政策影响下的未来市场格局及走势预判一家独霸演变二虎相争商品房400200160130市区四室三室保障房1109070远郊三室二室商品房400200160130四室三室1109070二室远郊市区短期交叉不可避免只有快才可能赢政策影响下的未来市场格局及走势预判Part2土地------全国部分12月：土地情况–...12月，住宅土地供应大幅上扬，成交反弹年尾上升，楼面成交价同比延续下降趋势，环比微幅上涨。•…各地方政府受年度土地供应计划影响入冬以来土地供应节奏加剧，但开发商受各种影响资金捉襟见肘。–...12月，百城共推出土地3568宗，推出面积15220万㎡，环比增加19%，同比减少16%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1274宗，推出面积6134万㎡，环比大涨37%，同比减少22%。–...12月，全国百城共成交土地2347宗，成交面积10184万㎡，环比上升43%，同比减少35%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）681宗，成交面积3465万㎡，环比上升43%，同比减少47%。•…本月，受各地政府刺激影响，成交量环比大涨，住宅用地成交环比上升43%，但同比仍是大幅下降。–...12月，全国百城成交楼面均价为1117元/㎡，环比微涨2%，同比下跌27%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1532元/㎡，环比上涨0.05%，同比下跌21%。•…本年度，低价成交贯穿整年，本月住宅价格同比下跌接近3成，土地市场惨淡蔓延。•…本月，全国土地供应环比上涨，同比继续减少住宅类用地环比大幅上涨但同比跌幅仍超过2成。12月，各地政府在土地供应计划的刺激下，供应大幅增加，一定程度上促成大型房企拿地积极性，但土地低价成交形成，成交情况整体依旧惨淡全国-土地市场政策分析要点：上半年确保保障型住房用地供给，控制地价；下半年完善土地出让机制，规范土地出让开发土地供给确保保障型住房政策展开单列保障性住房用地控价格防地王，完善土地出让制各地对保障性用地实行计划单列查处小产权用地限地价竞房价，限定配建保障房面积县级以上城市溢价50%或交易异常地块土地出让逐步取消无偿划拨，逐步取消土地出让双轨制土地闲置满一年征缴20%闲置费，满二年无偿收回数据来源：国土部、国务院官网1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年政策解读：2011年上半年在对住宅市场进行宏观调控的背景下，根据国务院工作精神，上半年土地市场政策主要集中在确保保障型住房用地供给和供给机制的完善上。在控房价的宏观调控目标下，合理监督、控制地价，防止高溢价或者地王的出现也成为上半年土地市场政策的亮点。一二级市场的通力配合，力争房价合理回调，必将是未来土地市场坚持的政策方向之一。对于一直以来颇有争议的小产权问题，5月份国土部已经明确界定其不合理性，这对打破政府对土地市场垄断供给和保护耕地具积极的意义。9月提出的未来逐步取消土地出让双轨制必将对完善土地供给机制有重大意义，也将成为我国土地市场改革长期探索的方向之一；对出让土地开发期限的明确限定，将一定程度上遏制囤地等投机行为，规范土地开发。形势预判：在以保障性住房改变住宅市场供给结构，促进房价合理回归的大前提下，未来确保保障型住房土地规范、合理供给将，防止地价不合理上涨成为土地政策深化的方向之一。以土地出让和开发机制愈加合理化为主导思想，未来政策在探索取消双轨制、合理调整土地出让机制、监督土地开发等方面都将有更为细致、深化的探索。年度：土地-供应成交时间推出量成交量楼面均价住宅推出量住宅成交量住宅楼面均价备注12月单月3568宗2347宗1117元/㎡1274宗681宗1532元/㎡各地政府受年度土地供应计划影响，供应与成交均有上升15200万㎡10184万㎡6134万㎡3465万㎡环比↑19%↑43%↑2%↑37%↑43%↑0.05%同比↓16%↓35%↓27%↓22%↓47%↓21%1～12月32242宗25849宗1056元/㎡9999宗7473宗1467/㎡12月成交微幅上升，但同比来看下降趋势形成137359万㎡108456万㎡49535万㎡37354万㎡同比↑6%↑9%↓17%↓11%↓16%↓12%2011年，限购政策的全面展开以及逐步深入，致土地市场全年维持在低价成交区域，总体推出，成交同比上升，但价格走低；住宅类用地在推出、成交、价格方面均跌出1成，限购对土地市场的影响明显整体供应成交以上浮为主，土地构成比重变化，不排除多数地方政府财政对土地的依赖。限购对住宅类用地影响深入，同比各项指标跌出一成，与整体市场除价格外形成对比。整体住宅供应：本年，受限购对住宅类用地的深入影响，住宅类用地整年推出的比重下降，土地整体推出结构的占比开始发生调整，工业、商业、其他类用地等的比重开始在总体上上升；成交：住宅类用地仍是成交大宗，但成交量同比开始降低，整年维持在低价成交区域，受住宅限购整体市场成交也维持在低谷，但除住宅类用地之外的其他性质土地，总体成交量开始上涨，国家全面调控效果显现；价格：2011年土地成交楼面均价在1056元/㎡，同比下跌接近2成，调控的全面影响凸显；住宅类用地成交楼面均价在1467元/㎡，同比跌出1成，影响整体土地市场的成交波动。▼2011年全国百城土地供给年度汇总：性质推出同比