宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价041207

1宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价一、项目总体技术经济指标（单位：平方米）序号名称数值备注1总用地面积240567其中:S2-13106700S2-14-046667S2-14-149100S2-14-2381002建设用地面积146800其中:S2-1360700S2-14-028000按总用地60%估计S2-14-135400S2-14-2227003上部总建筑面积1935903.1不含公建建筑面积1930903.2商业面积106440S2-1372840估计一层商业面积24280估计二层商业面积24280估计三层商业面积24280S2-14-033600估计一层商业面积11200估计二层商业面积11200估计三层商业面积112003.3S2-14-1估计住宅面积531003.4S2-14-2估计住宅面积340503.5公建面积5003.6地上独立车库4地下室面积25000暂估地下室车位数500暂估5地上可销售住宅面积86650不含公建6建筑密度35.5%S2-1340.0%S2-14-040.0%S2-14-125.0%S2-14-225.0%7容积率S2-131.20S2-14-01.20S2-14-11.50S2-14-21.502二、公建面积估算名称建筑面积单位会所500平方米超市平方米物业管理居委会平方米公厕、垃圾点平方米幼儿园平方米小学平方米合计500平方米三、项目总投资估算附表-1:3序号名称单价数量总价备注楼面价数值单位数值单位万元元/平方米1土地费用40万元/亩361亩144347462前期工程费4022.1可行性研究费1项2012.2前期规划勘察设计费1项2013房屋开发费2448712653.1建安工程费18447953上部建筑800元/平方米19309015447798地下室1200元/平方米2500030001553.2附属工程费754会所等公建1500元/平方米5007543.3室外工程费250元/平方米19359048402503.4勘察设计费40元/平方米193590平方米774403.5质量监督及监理费1.5%23362万元350（3.1+3.2+3.3）*1%183.6其它费用04管理费（%）3.0%万元1169（1+2+3）*3%605销售费用项1602835.1代理费(%)1.5%项961实际销售收入*1.5%505.2广告费(%)1%项641实际销售收入*1%336财务费用项558见附表-5297不可预见费(%)3%项1269（1+2+3+4+5+6）*3%668税费(%)6760暂估,见附表-7349合计50317所得税按预征计征2599注：楼面价为折成地上建筑面积的单价4四、总销售收入及利润估算附表-2：注：车位暂不考虑销售附表-3:开发利润（税后）13757万元销售收入-总投资拟投入自有资金15000万元自有资金投资回报率91.71%年自有资金投资回报率22.93%五、资金筹措附表-4:各年度销售收入预测年份第一年第二年第三年第四年合计销售比例（%）0404020100销房收入（万元）025630256301281564075营业税及附加（万元）0143514357183588土地增值税暂不计预征所得税（收入4.95%）0126912696343172商品房销售净收入（万元）022926229261146357315累计商品房销售净收入（万元）0229264585257315本项目采用预售方式筹资滚动建设，具体貸款计划见附表-5.物业名称数值预期售价单位销售率销售收入单位住宅86650平方米3300元/平方米100%28594.5万元商业106440平方米元/平方米35480万元一层商业3548011000元/平方米65%25368.2二层商业354805500元/平方米30%5854.2三层商业354804000元/平方米30%4257.6地下车位数500个0万元/个0万元地上车位数个万元/个0万元合计64075万元5附表-5:还本付息计算表序号项目第一年第二年第三年第四年合计1年初借款（万元）4600460002当年借款（万元）460000046003本年应计利息（万元）13827613805524本年还本付息（万元）1382764738051524.1还本（万元）004600046004.2付息（万元）13827613805525年末贷款累计（万元）46004600006年贷款利率6.00%注:贷款当年及还款当年计半息附表-6:用款计划表（万元）序号项目第一年第二年第三年第四年合计不含税资金需求1土地费用14434144342前期工程费40403房屋开发费4897979573462449244874管理费35146823411711695销售费用32064148116016026财务费用13927913905586.1贷款利息13827613805526.2融资费用131067不可预见费254507482251269不含税资金需求合计20435116898682275143558不含税资金需求累计204353212540806435588资金来源8.1自筹150000015000贷款额预计54358.2贷款46000046008.3销售净收入02292686822751343599合计1960022926868227515395910本年还本付息13827647380515211预计当年盈余资金-83511237964487122875712累计盈余资金-8351040120045287576附表-7:销售利润预测表序号项目第一年第二年第三年第四年合计1销售收入（万元）0256302563012815640752销售税金（5.6%)0143514357183588土地增值税3成本017423174238712435584销售利润预测0677167713386169295累计利润0677113543169296理论应纳税额0677113543169297所得税（33%）022352235111755868税后利润113429预征所得税（销售收入4.95%）012691269634317210税后利润(所得税按预征计）1375711项目总投资5031712总投资税后利润率22.54%13自有资金税后利润率75.61%备注：预征所得税4.95%,营业税及附加5.6%,土地增值税暂不计.六、财务内部收益率附表-7:财务现金流量表(全投资)折现率=0.1序号项目第一年年初第一年第二年第三年第四年1现金流入002563025630128151.1销售收入（万元）002563025630128152现金流出（万元）1021810078141141124641033净现金流量（万元）-10218-10078115151438387124累计净现金流量（万元）-10218-20296-87815603143155净现值（I=10%)68945.1折现率1.0000.9090.8260.7510.6835.2现值（万元）-10218-916295171080659506内部收益率25.06%7投资回收期(年)2.61七、不确定性分析(一)盈亏平衡点销售率盈亏平衡点=不含营业税总成本/净销售收入=0.72注：净销售收入中未扣除预征所得税(二)敏感性分析71、建设成本敏感性分析小结：对建设成本敏感性相对较低2、平均售价敏感性分析序号项目基本方案上升下降下降15%幅度10%10%15%1销售收入（万元）640757048257667544632销售税金（5.55%)35883947322930503总成本435584355843558435584销售利润预测16929229771088078565所得税（33%）55867583359025926税后利润1134215395729052639销售净利润率17.70%21.84%12.64%9.66%备注：实际应纳税额与单地税收政策有关小结：对平均售价敏感性相对较低总结:由上述计算可知，初步判断本项目财务基本可行。有关的政策、基础数据有待于进一步核实。二00四年十二月八日附图：地块示意项目基本方案上升10%下降10%上升15%幅度10%10%15%销售收入（万元）64075640756407564075销售税金（5.55%)3588358835883588总成本（万元）43558479133920250091销售利润预测16929125732128410395所得税（万元,33%）5586414970243430税后利润（万元）113428424142616965销售净利润率17.70%13.15%22.26%10.87%备注：营业税率0.05689111314