地产典型城市中国·成都

2008,中国地产的未来12007年成都市共供应土地29000余亩，同比有近20%的增幅；同时受单宗土地供应规模的限制，比上年增加了130余宗；全年主城区商品房供应量超过1500万平方米，同比增长约28%；全市商品房成交量近2300余万平方米，同比增长两成多；根据房管局统计公布数据显示，全市商品房交易价格年初为4427元/平方米，11月上涨至5192元/平方米，同比整体涨幅为17.3%。与全国各大中城市房地产市场一样，2007年的成都楼市经历了繁荣与低迷的过程。9月新政以前，成都楼市供求量双双持续走高，特别是成渝“新特区”成立后的6-9月，成交量创下历史高峰。“927”之后，交易量也明显下滑，但较之国内一线城市跌幅较小。但尤为值得关注的是，这一年，成都的土地市场是极其不寻常的一年。尤其是“成渝新特区”的利好出台后，下半年土地市场甚为火爆：“720”的香港信和迎晖路地块达1130万元/亩，“挥金如土”、一掷41亿金；蓝光地产以1385万元/亩的价格拿下城东南麻柳村地块；“920”，来自香港的九龙仓以72亿取得红星路广场地块，地价达8800万元/亩，更让业界惊呼不已。土地价值飙升背后是区域价值的体现，或者也隐含着对未来空间的透支。但无论如何，以上种种都标志着成都楼市的“新特区时代”已然开启新篇章。预计2008年成都城市建设加快，土地市场将继续形成平稳供应，热点区域为城市新区。随着土地供应量的增加，2008年成都市住宅的供应量将进一步扩大，据星彦地产测算，主城区供应量将达1600万平方米左右。产品结构方面，主城区供应的住宅地块，基本都要求90平方米做到70%的比例。预计2008年90平方米以下住宅的交易量将在2007年45%的基础上进一步提高。房价方面，2008年成都商品价格将继续受大环境的影响，价格涨幅将呈小幅上涨之势，消费者和整个市场将趋于理性。同时，不同区域、物业类型的价格级差将放大。客户方面，成都作为西部的中心，对整个西部的吸引力是巨大的。除了本地的购房群体之外，四川省内二级城市、重庆、西藏、青海、新疆等仍是主要的客户来源区域，外来购房者仍将占据成都楼市的半壁江山。竞争态势方面，2008年开发商“强者恒强”分化将愈演愈烈。一方面，随着调控政策影响的深入，楼市全面面临销售压力。另一方面，国内外诸多地产大鳄进入从一线城市转战成都，市场竞争将进一步加剧。报告撰写机构：星彦地产成都分公司技术支持：星彦地产中央研发中心2008年2月摘要2008,中国地产的未来21、土地供应总量：2007年成都土地供应力度明显加大，土地成交总量较往年有较大幅度上涨。2005-2007年成都土地供应总量可供出让的土地来源年度供地总量（亩）现有建设用地新增建设用地2007年29015//2006年24265//2005年17810//备注：成交信息根据相关政府职能网站公告汇总；工业用地未列入统计2007年是成都市土地市场较为波澜壮阔的一年，全年可供出让土地398宗，共计面积约29015亩，较上年增加137宗、面积增幅达19.57%。实际成交土地316宗，交易面积约23124亩，较上年增加128宗，成交面积增长约29.3%。2、土地供应结构：住宅用地占比达85%以上，但无经济适用房用地出让；商服设施用地占比较低，不足10%。2007年成都市公开出让各类用途土地占比备注：数据来源于星彦地产成都分公司研究部在供应的土地中，商住用地占供应总量的72%，供应量最多；商业用地为其次，占到了8%。2007年工业用地采取“招拍挂”方式出让后，其出让面积也占到了总量的7%。2008,中国地产的未来33、区域分布：土地增量供应向郊县转移，郊县土地成交面积占总面积的76.6%。2007年成都市各环域土地供应量（亩）备注：数据来源于星彦地产成都分公司研究部商住用地供应量主城区供应量最多的是成华区，达1090余亩；郊县中以双流为首，供应最超过5300亩。高新区的商业用地供应量在主城区位居首位，且主要分布在城面副中心；温江的商业用地供应量为郊县第一。根据土地的容积率、建筑高度等指标判断，别墅用地供应量最多是的都江堰市，其供应量1630余亩，主城区，无别墅用地的供应。各方位与各环域供地数据显示，城东二三环、城东三环外、城南三环外、城西三环外和城北二三环是供地的主要区域，其中城东二三环供应量达到了1150余亩，为供就最多的区域。这五个区域是目前成都市房地产开发的热点区域，由于这些区域土地储量较为丰富，未来几年这些区域仍将是开发的重点区域。主城区成华、高新、武侯、锦江、青羊和金牛土地供应量占比最大的是高新区，为6%；郊县中，占比最大的是双流县，占到了总供应量的19%；温江、龙泉驿和都江堰的供应占比都在10%以上。4、地价走势：土地成交价格受政策利好刺激明显，以2007年6月“成渝新特区”的成立为分水岭，而后形成高价拿地狂潮，带动全年地价大幅上涨，全年土地成交价格较往年上涨逾70%。2008,中国地产的未来4成都市历年公开出让住宅用地的地价走势图（万元/亩）备注：数据来源于星彦地产成都分公司研究部数据显示，自2004年以来，成都市住宅用地价格呈快速上涨之势，价格从2004年的100余万/亩，上涨到了2007年的900余万元/亩。尤其是从2006年的468万元/亩（华侨城地块未列入统计）上涨到了2007年的902万元/亩。2007年成都市各月份公开出让住宅用地的地价走势图（万元/亩）备注：数据来源于星彦地产成都分公司研究部从2007年全年的地价波动来看，上半年各月土地成交的整体均价在600-800万元/亩之间徘徊，价格波动不大。但自6月份成渝新特区的成立，住宅用地价格立刻大幅上涨，由于多宗土地以历史新高成交，该月平均地价超过了1100万元/亩。而11月，新鸿基攀成钢地块的成交，以及市中心多宗小地块以高价成交，该月土地平均价格再创新高，超过了1200万元/亩。5、用地规划限制：大部分宗地需满足“90/70”要求，住宅容积率区间普遍为3.0以上，甚至在5.0、6.0以上；多层住宅将成为稀缺，高层、超高层住宅渐成主流。2008,中国地产的未来52007年成都市出让住宅用地规划各类建筑形态比例备注：数据来源于星彦地产成都分公司研究部◆大多数地块按“90/70”政策执行从全年主城区供地情况来看，多数地块将严格按“90/70”政策执行，即90平方米以下住宅将占到总建筑面积的70%。因而可以预计未来成都市90平方米以下住宅将大幅增加，中小户型的竞争将会更加激烈。◆建筑高度100米以上地块数量超过四成根据2007年市区成交地块的建筑高度来看，多层用地仅为一宗；建筑层数在7-13层的小高层地块数量所占比例也不超过11%。而能建造14-33层的高层地块和建筑高度在100米以上（可建筑层数在34层以上）的地块所占比例均为44%。虽然有些地块限于周边市场环境、销售环境等因素的影响不会修建超高层，但超高层项目将会有较大比例的增加。◆高层住宅已是市场主流土地资源日益紧张，城市中心城区居住进入了“向高度要空间”阶段。成都市楼市在经历了多层、小高层、高层的10年发展历程之后，以高层为主流的居住时代就这样走进了普通市民的生活。据星彦地产研究中心对2007年新增项目的统计：在低层、多层物业逐渐退出主城区房地产市场的同时，小高层电梯住宅在市场上的比例也在逐渐减小，高层物业的供应比例呈不断提高的趋势。城西南和南部副中心起步区由于受航空高度限制，物业形态多为小高层；其他的城东、城西城北和城南新区南区规划条件上都具备修建高层物业，高层物业的比例将进一步提高。◆超高层住宅悄然井喷2005年，成都市规划了向“高、密”方向发展，以充分利用有限的土地资源。在这样的政策影响下，在规划范围内，能做多高就做多高，向空间发展成为市场的主流。于是高层成为了市场供应的主要产品，而到2007年，2008,中国地产的未来6出现了外滩、时代豪庭和金域蓝湾等项超高层物业项目。2008年，成都市的超高层项目将如雨后春笋般涌现。据星彦地产研究中心初步统计，今年即将推出的超高层住宅项目将超过25个，大多数项目都为40至60多层；市中心、东大街-九眼桥、城东副中心，以及天府大道一线是超高层项目较为其中的区域。这些项目的开发商多为外来的品牌开发商，如来自香港的新世界地产、九龙仓、新鸿基地产、华人置业等，来自新加坡的新加坡置地、业瑞房产、吉宝置业等，来自国内一线城市的北京首创置业、深圳的花样年实业等；同时也不乏本土开发商的身影，如蓝光地产、融通世纪、蜀信实业、国嘉地产等。东大街新近规划为商务金融一条街，将会吸引国内外众多的商务群体。作为成都市乃至西部的金融中心，需要借助超高层建筑来打造这一区域的城市形象。应势而生，2008年东大街一线的超高层项目将达10余个。如花样年的喜年广场、九龙仓的时代广场、新鸿基的国际金融中心、融通世纪的天玺（暂定名）等，大大地提升了区域的城市高度。城东副中心及天府大道末端由于基本不受航空高度限制，具备向空中发展的条件；同时区域城市环境、自然环境较好，也为建造超高层提供了条件。如城东副中心的首创国际城、蓝光东方海伦堡、凯丽香江等，天府大道一线的天鹅湖二期、新世界地产的河畔新世界、新鸿基地产项目等。为数众多的超高层项目的出现，将大大地提升成都人的居住高度；超高层项目的增多，将会有较多的项目走精装高端路线，将改变成都楼市价格较为集中，缺乏高端项目的现状。6、竞争态势：拿地企业中，新进入外来品牌开发商数量快速上升，与本土企业展开新一轮的“龙争虎斗”。2007年，外来开发商与本土知名开发商共同演绎了一场土地大戏，在全部成交的23000余亩土地中，拿下了其中的57.6%。2007年外来开发商中，九龙仓、信禾、万科、中海、凯德、华宇、华人等在土地市场上都较大的动作，购地金额都在10亿元以上，其中以九龙仓为最，达72.4亿元。其次是香港信和置业，超过了41亿元。外来开发商中，万科频频出现在土地市场上，并成功拍得4宗地块，面积约287亩。本土企业中，以蓝光地产居首，共购地4宗，面积约311亩，斥资金额超过了33亿元。国嘉地产和置信实业以18.6亿和13.8亿位列二、三位。从各开发商拿地区域来看，市中心黄金地块、城南副中心、城东二三环、城东副中心、城西光华大道、城北驷马桥等热点区域是开发商十分关注的区域。另外，不少品牌开发商纷纷进入郊区县，如龙湖、置信、蓝光等进入青城山区域；华润、广州合景泰富、三利房产等入主郫县东南新城；香港佳兆2008,中国地产的未来7业、东立置业、博瑞地产、远大蜀阳房产等进入双流北部新城……随着中心城区建设用地的减少，土地价格的攀升，一些极具发展潜力的区域成为开发商的首选之地。2007年成都市部分品牌开发商拿地情况（主城区）类型开发商拿地宗数（宗）拿地面积（亩）总金额（万元）土地均价（万元/亩）拿地区域万科地产4286.8249182868.8城西迎宾大道、城东沙河堡、城西培风村等中海地产2322.7213866662.8城南副中心起步区华人置业156.31072611904.0市中心文化宫地块九龙仓182.37241138800.0市中心红星路广场地块龙湖地产1113.592535815.0城东建设北路三段凯德置地2204.3131197642.1城南副中心、城西培风村上海绿地141.726288630.0城西草金路统建合能138.731312810.0城东建设路首创置业1117.342798365.0城东保和乡华宇瑞业3133.8128858962.7城北驷马桥、城南人民南路四段飞大置业19.3189422030.0城北梁家巷吉宝置业138.0547301440.0东大街（大慈寺）中航地产265.817069259.4城南副中心外来品牌开发商信和置业1366.54141891130.0城东五桂桥蓝光地产4311.33367781081.7城北解放路、城西清江村、城东保和乡、城东南麻柳村置信实业4127.21386581090.5城南红牌楼片区、市中心草市街等交大房产238.4709031847.6城西北金府路等中房集团115.