地产典型城市中国深圳

2008，中国地产的未来1摘要星彦地产认为，深圳房地产市场的长期前景仍然向好，但由于前期过热的炒作，市场必经波折，2008年是深圳房地产的思考年，是一个孕育春天的年。外部环境方面，利好因素作用减弱，而利空因素增多，且作用增强，将延长市场的观望期，2008年观望情绪可能延续至5月份之后，甚至更久。供应方面，据星彦地产市场监测平台数据，2008年深圳住宅市场可能形成的新增供应量在500-700万平方米之间，考虑到市场消化压力，开发商较多采取延迟回避策略，预计全年供应量与2007年持平，在500万平方米左右。需求方面，深圳自住需求依然旺盛，将对市场起到较为强大的筑底支撑，50-100万元的总价是首次置业的主流需求，需求户型以2房和小3房为主。价格方面，由首次自住购买力和租金情况看，目前新房价格整体仍然偏高，市场的回暖仍然需要继续回归。以首次自住购买力判断，加之人口众多的考虑，关外热点片区普通住房（新房）价格的筑底线在8000-10000元/平方米之间，关内普通住房（新房）价格的筑底线在12000-16000元/平方米之间。销售量方面，由于开发商较多仍看好后市，较有可能持有房源以待时机，大规模低价抛售的可能性较小，预计大多项目仍将采取间歇式优惠活动促成交易，以回流正常运作所需的资金。同时，由于二手房价格相对新房优惠，且出价还价机制较为灵活，较有可能先于新房在卖方和买方之间达成均衡，首先于第三季度回暖，对新房市场造成较大的冲击。因此2008年新房整体销售量预计仍然较小，且项目销售情况分化的现象加剧。前期炒作过热的深圳房地产市场需要一个冷静的冬天，但这并非代表市场的低迷或崩溃，2008年是深圳房地产的思考年，是一个孕育春天的年，回归理性的深圳房地产市场将更具魅力。新房市场新的春天有较大可能出现于2009年，原因主要有三：一、二手房经过1年得以消化，对新房的冲击影响减少，同时释放出众多改善型需求；二、通货膨胀加剧，使贫富差距继续分化，成就更多富人，效应在2009年得以体现；三、2007年土地供应较少，2009年新增供应有限。比较于2008年以首次置业客户为主，2009年市场可能吸纳较多的改善型需求和长期投资保值需求，购买力支撑增强。报告撰写机构：星彦地产中央研发中心2008年2月2008，中国地产的未来21、供应量：住宅用地成交量创近年来的新低历年来深圳政府公开出让居住用地成交面积（万平方米）备注：数据来源于星彦地产市场监测平台2、区域分布：居住用地关外化的趋势进一步显现2007年，深圳土地供应格局区域分化愈加明显，总体供应量上（含存量），关内、关外成“二八”态势，随着关内的开发饱和及关外规划、交通的推进和改善，今后土地供应将进一步向关外集中。3、地价走势：楼面地价创历年新高，成本刚性增强2007年居住用地成交楼面地价散点图(元/平米)备注：数据来源于星彦地产市场监测平台2008，中国地产的未来34、规划限制：严格执行“90／70”政策2007年深圳市成交宗地指标区域宗地号容积率建筑覆盖率竞得人技术控制指标南山T101-0046≤3≤22%――“90/90”限制（面积/比例）G14304-02702.5≤22%G11336-00613≤30%深业南方地产“90/95”限制，同时套型建筑面积小于50平方米住房面积所占比重，必须达到开发建设住宅总面积15%以上G12201-02933.2≤25%≥30％龙岗G12201-02943.2≤25%≥30％“90/95”限制，同时经济适用房按住宅建筑总面积的15%，套型面积89平方米的2居。A818-02062.8≤30%宝安龙华A817-01273≤30%金地集团“90/95”限制，其中，套型建筑面积小于70平方米（户型须为二室一厅或二室二厅）住房面积所占比重，必须达到开发建设住宅总面积的15%以上。宝安光明A510-01191.92≤30%世纪晶源公司“90/70”限制宝安中心区A002-00304.0――华侨城酒店申请人应为正在经营五星级酒店的法人且在深圳拥有五星级酒店物业，拥有控股酒店管理公司。要求美术馆500平方米，客房数≥400间，其它附属设施，其建筑面积在酒店建筑面积中扣减A909-01101.830%和记黄埔“90/70”限制宝安观澜A909-00861.830%和记黄埔“90/70”限制2008，中国地产的未来41、供应量：新增供应的各项指标均明显下降2007年，除商品住宅空置面积外，其余各类面积指标均为2001年以来的低点。2006年之前三年，特区内新增土地的“零供应”形成了人们“地荒”的预期，不少地块延迟开发，新开工面积、竣工面积等各项指标均出现下降走势。值得关注的是，市场快速消化存量住房、带动2002年以来空置面积经历4年连续下降，到2007年却一改走势、反降为升。2007年第四季度开始，在新政及高房价的“双规”下，市场遭遇寒流，销售缓慢。2007年全年的新增住宅销量也降至2001年以来的最低点，甚至不及高峰时期的一半。2001-2007年深圳商品住宅各类指标变化（单位：万平方米）备注：数据由星彦地产根据统计年鉴及政府公布信息整理2、供求关系：供小于求的局面在2007年年底开始逆转2003年—2006年，深圳住宅市场呈现供求紧张的不均衡局面，新增供求比一直在1以下。这一走势在2007年开始改变，新增供求比达到了1.15，多年以来，市场首次出现新增供应略大于销量的格局。从2007年深圳住宅市场各月度的走势来看，成交量与成交价格均的变动轨迹均颠覆了以往的轨迹：春节前的1月、2月，深圳住宅市场成交一片火热；随后，房价进入加速上扬阶段，4月、5月、6月，市场创下“价量齐高”的走势，新推楼盘往往在当天被抢购一空。此时，交投活跃的背后，市场各种传闻接踵而至：新版合同、二手房房价评估系统、加息、提高首付等等，而部分炒家也开始悄悄“清仓出货”。关外新推楼盘的销售率下降开始演绎“预言的自我实现”。9月27日新的房贷政策出台后，市场成交量直转急下,传统的“金九银十”迎来的是地量成交行情。2008，中国地产的未来51998-2007年深圳市住宅供求变化图（单位：万平方米）备注：数据来源于星彦地产市场监测平台2007年深圳市住宅供求变化图（单位：万平方米）备注：数据来源于星彦地产市场监测平台3、产品特征：双拼户型大批涌现“90-70”政策影响在2007年销售的楼盘中得到体现。从供应产品的套型来看，关内公寓、一房一厅的比例明显增加。关外区域的套均面积也开始下降。但出于对户型限制政策的一种规避手段，不少开发商将一房、两房捆绑销售，于是双拼户型在2007年下半年大批涌现。但在“927”政策执行后，双拼户型需一次购买两套，对消费者而言，增加了一套房产的购买成本。从后市产品设计的趋势来看，两房、三房将成为普通住宅的亮点，四房、五房比例将明显减少，精品化、高档化的创新型小面积复式也将明显增加。2007年深圳市住宅产品品类（单位：套）备注：数据来源于星彦地产市场监测平台2008，中国地产的未来64、房价走势：急剧疯涨后遭遇“回吐”压力2001年—2004年，深圳房价增长缓慢，即便在上海房价飙升之时，深圳房地产市场依然波澜不惊。而2005年下半年开始，深圳住宅价格开始出现快速上涨势头，投资者队伍也日渐庞大。经历近3年以来的房价持续快速上涨，到2007年，全年新盘住宅成交均价已超过13000元/平米，较之2005年几乎增长一倍；值得关注的是，2007年年底由于政策调控，深圳房价已经出现回落迹象。深圳市历年商品住宅价格走势（单位：元/平方米）备注：数据来源于星彦地产市场监测平台具体2007年到各区域的房价变动情况及原因，区域的差异性较大：罗湖区2007上半年罗湖区月度价格走势平稳，市场相对稳定。由于下半年开盘的仙湖山庄（二期）属于高端别墅盘，均价超过40000元/平方米，而双御雅轩由于赠送面积多，均价也达到20000元/平方米，使得区域全年住宅均价17043元/平方米，同比增长70%。福田区由于在2006年就有香蜜湖1号等高端盘使得福田区2006年区域住宅均价就已经达到13845元/平方米，而2007年除了1月发售的金地名津以1.6万元/平米左右的销售均价实现开门红后，随后的高发城驰、葵花公寓、时代星居、半山御景等楼盘售价均在2万以上，使得2007年福田住宅成交均价在高基数的情形下仍然增长33%，达18482元/平方米。南山区1月至12月的住宅均价一直处于高价位运行，主要受入市新盘以高端楼盘为主的结构性影响较大。澳城、后海公馆等均价突破3万元，使得区域全年住宅均价18178元/平方米，同比大幅增长50%。盐田区因楼盘推售数量少，且各片区的区域属性与地段价值差别较大，因供应楼盘存在极大的价差使得成交均价起伏较大。例如盐田港片区的海滨假日，均价为15000元/平方米；沙头角片区的宝桐居，均价为11000元/平方米；大梅沙片区的东海岸四期，均价为40000元/平方米。区域全年住宅均价14939平方米，同比大幅增长58%。宝安区2007年住宅成交均价上涨迅猛，这与星河丹堤、金地梅陇镇的强劲销售有密切关系。区域全年住宅均价12078元/平方米，同比大幅增长45%。龙岗区从2007年4月开始，公园大地、天健现代城、招商依山郡二期2008，中国地产的未来7等高价登场，使龙岗区住宅价格开始陡升，从5月开始轻松跃过万元整数大关。8月18日开始热卖的万科城东区御水湾别墅均价达到40000元/平方米的高价，拉高区域全年住宅成交均价至10384元/平方米，同比涨幅达61%。深圳市各行政区价格变化（单位：元/平方米）备注：数据来源于星彦地产市场监测平台2008，中国地产的未来8目前对于深圳而言，以往众多的利好因素已经透支严重，所谓的利好已经不是利好；而2008年有较大利好作用的主要为劳动力价值重估，薪资调高，购买力增强，而通货膨胀亦将促使资本流入楼市。利好因素作用减弱，利空因素增多，市场存在不确定性，市场观望情绪持续。2007年8月份之后，市场的利空因素至今并没有消化，而新的不确定性因素正在增多，消费者购房的信心和入市的意愿受到较大影响，观望仍将持续。但美国衰退和雪灾的影响也有可能转化为利好，就是促使政府将放松从紧的宏观调控，从而增强消费的信心和资金的活跃。1、目前，租金对房价的支撑力整体较弱深圳商品房合理租售比测算备注：以房屋总价100万元为例进行测算分析□龙华、布吉入伙3年内新房租金大多在25-35元/平方米/月之间，新房实际售价在1.1万元-1.2万元/平方米之间，推出特价房在8000元/平方米左右□关内区域5年内商品次新房租金多在45-60元/平方米/月之间，普通住宅新房售价在1.3-1.9万元/平方米之间，推出特价房在1.5万元/平方米左右2008，中国地产的未来9深圳关外地区（普通住宅）合理房价测算结果备注：数据来源于星彦地产市场监测平台分析一：关外热点片区新房价格处于明显的高估区间，买不如租；而所推特价房处于合理区间，销售情况较为良好深圳关内地区（普通住宅）合理房价测算结果备注：数据来源于星彦地产市场监测平台分析二：关内片区部分项目价格已经回归合理区间，销售情况良好；但大多项目仍处于高估区间2、当前，整体房价仍偏离首次自住购买力当前及未来的市场由自住购买力主导，深圳的自住购买力由首次置业和改善型需求构成。其中，首次置业主要来源于租住商品房的中高收入群体构成；改善型需求则主要由换房群体构成，按照5年换房周期，则此类客户由2002年左右购房自住的群体构成，当中又以购房关外的群体换房意愿较强，由于其原先房产获益巨大，购买力十分可观，但其需求弹性较大。以下主要分析首次置业群体的购买力：2008，中国地产的未来10关内商品房租金范围单身公寓1房1厅1800元/平方米/月2200-2600元/平方米/月2房3房2400-3200元/平方米/月3000元/平方米/月以上分析一：一般租金为收入的20-30%之间；按照月供占收入30-40%计算；月供可支付能力约为月租金的1.2-1.5倍；按1.3倍计算，则月供能力在2400-420