工程项目管理最佳实践part3of3-管理房地产项目

工程项目管理最佳实践•慧朴管理概况•主要业务•立足工程建设行业，为行业价值增值提供精细化管理和精益建造培训课程、管理咨询、信息系统等产品及服务。•公司愿景•致力于研究、发现、推动和实现工程建设行业的价值增值，成为最受行业欢迎的合作伙伴。•部分客户•中国工程企业精细化管理和精益建造解决方案提供商•2工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”主讲人简介3部分管理咨询项目经验：发展规划中铁某局集团“十二五”战略规划中铁建设集团组织结构调整和发展规划制定亿利资源金威地产战略发展规划与品牌规划组织管控中铁建工集团组织管控设计中铁三局集团组织管控设计复地集团组织管控设计组织优化中铁建设集团组织结构调整和发展规划制定燕山石化玉龙工程公司组织结构优化山西省电力勘测设计院组织结构调整流程设计复地集团商业地产开发流程优化复地集团住宅开发业务流程优化项目管理中铁二局城通公司地铁施工项目最佳实践中国水电集团基础设施项目实施指导手册开发卓越绩效山西省电力勘测设计院卓越绩效管理模式辅导实施上海电力世博保电/工程余废料管理卓越绩效提升信息系统中国水电集团路桥公司综合项目管理信息系统开发平安集团全国后援管理中心集中运营指挥系统规划与实施绩效薪酬山西省电力设计院绩效考核与薪酬激励体系设计张何之上海慧朴企业管理有限公司总经理中建协企业经营和劳务管理分会理事中国精益建造技术中心高级顾问清华大学职业经理训练中心讲师手机：[phone]信箱：[e-mail]工作经历：合伙人上海攀成德管理顾问公司运营经理中国平安集团全国后援管理中心主任助理西安交通大学EDP中心制造经理联想电脑集团南方厂4培训注意事项•手机关铃•守时•禁烟•提倡互动工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”5房地产企业工程项目管理最佳实践引言：精细化管理与精益运营Part1：地产企业工程管理模式分析Part2：成功项目经理与精益项目管理Part3：如何管理房地产开发项目？流程管理体系与重点质量保证体系与重点计划保证体系与重点管理保障的合约配合工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”运营流程1.0勾画远景和战略2.0产品/服务的设计和研发3.0产品/服务的营销和销售4.0产品/服务交付5.0客户服务管理管理和支持流程6.0开发和管理人力资本7.0信息技术和知识管理8.0财务管理9.0资产的获取、建设和管理10.0环境健康和安全的管理11.0外部关系管理12.0对改进和变革进行管理APQC流程分类框架（1996年版VS2004年版）哈黙（Hammer）：流程是一组能够一起为客户创造价值的相互关联的活动进程。流程管理是从流程角度出发，关注流程是否增值的一套管理体系。6工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”流程管理的核心技能：逆向识别（COPIS）CustomerProcessInputOutputSupplier•供应商（Supplier）：可以是外部或内部。向流程提供关键信息，材料或其他资源的人或群体；•输入物（Input）：供应商提供的东西；•流程（Process）：使输入物发生改变的一组步骤，每个步骤就可能是一个子流程；•输出物（Output）：该流程的最终产品；•顾客（Customer）：接受输出物的人、群体或其他流程。部分供应商生产结构和规格产品生产线定制部件软件包接订单选择/采购部件按订单生产按订单送货产品的定制模型拷贝软件联络和调整使用说明书公司信息系统经理最终用户顾客外部制造商软件公司供应商投入流程产出顾客产品供应的SIPOC图例7工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”通过流程管理加强横向部门间的联系前提（工作条件）设计管理工程管理客户服务项目论证项目策划销售管理工作流程编制项目设计总体计划组织项目设计任务书论证组织方案设计评审组织初步设计评审组织施工图设计评审组织专项设计评审后续（影响）o可研报告应提出项目的设计总体进度意见o开发指导书应提出项目的设计总体进度意见o定位策划报告应明确产品定位o投资指导书应明确项目设计目标成本o可研报告应提出项目的目标客户及产品定位意见o可研报告应提出项目的目标客户及产品定位意见o可研报告应提出项目的目标客户及产品定位意见o定位策划报告明确提出专项设计意见o投资指导书应明确项目专项设计目标成本o定位策划报告应明确产品定位o投资指导书应明确项目设计目标成本o定位策划报告应明确产品定位o投资指导书应明确项目设计目标成本o定位策划报告应明确产品定位o投资指导书应明确项目设计目标成本o工程总体进度计划的编制依据o卖场进度计划的编制依据o应考虑目标成本实现的影响o应考虑对工程目标实施的影响o应考虑客户满意度的影响o应考虑客户投诉的影响o应考虑目标成本实现的影响o应考虑对工程目标实施的影响o应考虑客户满意度的影响o应考虑客户投诉的影响o应考虑目标成本实现的影响o应考虑对工程目标实施的影响o应考虑客户满意度的影响o应考虑客户投诉的影响o应考虑目标成本实现的影响o应考虑对工程目标实施的影响o应考虑客户满意度的影响o应考虑客户投诉的影响o应考虑专项工程目标成本实现的影响o应考虑对专项工程目标实施的影响o应考虑对销售收入实现的影响o应考虑对销售收入实现的影响o应考虑卖场目标实施的影响o应考虑对销售收入实现的影响o应考虑卖场目标实施的影响o应考虑对销售收入实现的影响o应考虑卖场目标实施的影响o应考虑对销售收入实现的影响o应考虑卖场目标实施的影响o应考虑客户满意度的影响o应考虑客户投诉的影响COPIS8工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”日本竹中工务店北京前门饭店工地现场安全管理程序作业所长方针安全卫生委员会进现场规则：·对新进现场者进行教育·先提设备机具计划·大型设备既有电源设备计划1、月度安全管理计划2、周安全目标等具体的安全管理计划3、安全管理要点基本具体事项每月第一个星期一10：00-11：30个公司代表安全负责人领导会入广播体操朝礼会小组碰头作业休息作业午休作业休息作业活完料净清更衣更衣出工具检查10：00~10：30安全巡视安全巡视安全工程碰头8：00~8：1516：50~17：0015：30-16：3015：00~15：1012：00~13：00安全作业（日常）循环年度月度周日常●第1个星期一13：00~13：30安全卫生大会●星期三10：00-11：00领导会K.Y.T安全巡视春秋健康检查●一齐清扫●星期六13：00-13：30设备月例检查●领导会议●第3个星期四●全国安全月●电气安全检查9工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”需要以管理制度或管理流程的形式将企业最佳实践固化成为成果文档按照刚性程度和作用范围把企业中的管理文件分为五种：•管理制度：企业管理系统的基本框架，保证生产经营管理秩序的根本性的管理文件。•管理规定：对某专项的涉及到全企业或某一个专业系统内的工作所做出的具体要求。•管理办法：对于一项具体工作、操作步骤或对于一个具体的项目的管理所做出的要求。•实施细则：对于企业管理系统内某一个管理制度的具体实施步骤所做出的具体规定。•工作条例：企业内部局部性的、或阶段性的工作所做出的系列化规定。复地住宅物业开发管理1.0复地商用物业开发管理手册复地住宅物业开发管理2.010工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”万科案例：标准化、执行力资源整合一、万科集团组织架构1.万科集团组织构架2.上海区域组织构架二、操作模式1.项目计划2.设计管理3.采购管理三、事业部管理制度及操作模式1.事业部组织结构及工作流程2.决策体系：10级会议制度四、执行力1.绩效考核2.K2效率排名3.阶段性总结4.成本管理5.营销管理6.财务制度3.上海公司组织构架4.浦东事业部组织构架11工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”12房地产企业工程项目管理最佳实践引言：精细化管理与精益运营Part1：地产企业工程管理模式分析Part2：成功项目经理与精益项目管理Part3：如何管理房地产开发项目？流程管理体系与重点质量保证体系与重点计划保证体系与重点管理保障的合约配合工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”•国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系地产企业的工程质量管理理念与质量文化13一级“检验”二级“质量保证”三级“预防”四级“完美”特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率／错误的使用质量保证方法特点:改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具特点:开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估特点:以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估质量管理的提高地产企业工程质量保证体系与重点工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”•第一级：施工质量检验–企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决–设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需要完善•第二级：工程质量保证–企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理–设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划等还未介入系统的工程质量保障体系•第三级：工程质量预防–设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量–施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成•第四级：零缺陷管理（相对归零）–企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准衡量房地产企业工程质量管理水平的等级14工程项目管理最佳实践BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”1.树立正确的质量管理理念2.工程质量标准必须是“零缺陷”3.以“品质不符合标准的代价”衡量质量4.以“防患于未然”为质量管理的制度5.