世联_滨海度假物业经验分享（PPT79页）

滨海度假物业经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2滨海度假物业专题本报告是严格保密的。3度假生活元素提炼本报告是严格保密的。4度假居住生活价值体系三亚购买度假物业人士到底过一种什么样的度假生活？度假居住生活价值体系构建基本元素短期度假客户诉求中长期度假客户诉求本报告是严格保密的。5基本元素“慢”生活“懒”生活慢的去处慢的时间长时间呆在家中一条漫步的小道一个可以发呆的地方与家人的交流时光与朋友的浪漫时光与宠物的闲暇时光拉近与海的距离便利的生活配套方便高质的服务应召服务商务服务代租代管服务亲子看管服务没有噪音的干扰，度假居住自成体系“静”生活本报告是严格保密的。6慢的去处1——无所事事，呆在三亚的“家”中，作自己喜欢作的事情三亚购买度假房产的人士最常呆的地方是哪里？——海滨？温泉？都不是，他们最多的时间是呆在家中！慢静懒山海天某销售人员：买房子的客户其实不经常出去，去海边也只是早晚，更多的是安静的呆在室内，和朋友家人度过，或者是其它休闲；公主郡某销售人员：客户经常呆在室内，因为很多客户在三亚多次度假的，对于去景点玩不是很关注，很多就是过来休息、发呆、睡觉、享受城市的气候。睡觉沉思阅读观景本报告是严格保密的。7慢的去处2——在小径中漫步，时光悠悠慢静懒本报告是严格保密的。8慢的去处3——在阳光漫漫的日子里，坐在一个地方发呆，静看时间流逝慢静懒本报告是严格保密的。9购买度假物业人士，多携带家人一同前往，成功人士往往工作繁忙，平常难以顾及家庭感情的交流，可以利用这难得的度假时间，和家人共度。慢的时间1——与家人在一起，共度这来之不易的情感交流时刻慢静懒本报告是严格保密的。10慢的时间2——与爱人或挚友在一起，分享度假美好浪漫时光慢静懒浪漫三亚情定天涯本报告是严格保密的。11慢的时间3——与家中宠物宝贝在一起，其乐融融慢静懒本报告是严格保密的。12拉近与海的距离——能抬头看海最好，如果不能住在海滨，也要很方便地前往海边慢静懒本报告是严格保密的。13便利的生活配套——可以方便的品尝美食、购买生活所需某亚龙湾度假客户：亚龙湾氛围不错，但是也许只适合顶级富豪居住吧，吃的太贵，而且选择少，买东西也很不方便。公主郡某销售代表：客户非常关注配套，不然生活很不方便。如果外部配套不全的话，项目内部配套吃饭、购物等要全。慢静懒本报告是严格保密的。14需要社区提供多种贴心服务，便利生活随手可得慢静懒代订机票利用社区服务，足不出户，度假生活无忧：应召服务——打扫卫生、代订机票，生活小事随叫随到商务服务——紧急商务事件轻松处理代管代租——客户不在期间管租业务无须操心亲子看管——如有必要，还可提供暂时看管幼儿服务本报告是严格保密的。15不被外界打扰，安静的度假居住是业主关心的一大要点慢静懒度假活动区噪声商业区噪声度假居住区域居民生活区噪声区隔噪声，不被外界打扰本报告是严格保密的。16中长期度假客户诉求和谐的邻里关系健康的追求通过园林空间进行交流参与交流活动的机会养生锻炼Spa水疗按摩保健泳池慢跑其它康体设施客户具象：中长期度假客户往往在三亚会住上1-3个月的时间，而其中又以养老客户居多，这些客户往往具有一定的文化素质，身处他乡需要交结新朋友以排遣寂寞，健康也是他们非常关注的问题，度假的同时兼以养生。本报告是严格保密的。17通过园林公共空间进行交流在小区内闲庭信步，散步之余可以坐下来交流；三两个人可坐而相识和谐的邻里关系本报告是严格保密的。18参加社区各种活动是大量认识新朋友的最好机会社区的一些组织活动是人们认识新朋友的绝佳机会，平常人们往往连自己的对门邻居都不认识；长期度假客户往往对此类活动乐此不疲活动内容如嘉年华会、学习班、聚餐等等和谐的邻里关系本报告是严格保密的。19养生是度假生活中不可缺少的一环养生的方法多种多样，水疗、愈加、按摩、香熏是客户较为喜欢的服务项目。——一个spa会所可以为客户提供多种服务，三亚许多中高档楼盘都提供此类服务对健康的追求本报告是严格保密的。20美好生活更需注重日常锻炼以保持身体健康，游泳则是三亚度假不可或缺的要素游泳是到三亚来的所有度假客户进行的运动休闲活动，除了去海边，在社区大泳池内轻松享受也是一种选择；在小径中慢跑，在社区内打拳、或者利用一些社区健身设施都可以成为锻炼爱好者们的选择对健康的追求本报告是严格保密的。21短期度假客户诉求吃客户具象：对于短期度假客户，吃住玩乐外加SHOPPING都是必不可少的元素，在有限的度假时间内尽情享受度假生活，有过多次三亚度假经历的客户则是对三亚娱乐活动驾轻就熟，无论是住还是玩，往往有相对固定的去处。住玩购物本报告是严格保密的。22一条短期度假客户的活动路线——吃住玩乐外加SHOPPING，乘兴而来，尽兴而归娱乐——尽情享受三亚的阳光和大海购物美食——玩的尽兴，吃也要尽兴住——一间小而舒适的f房间足以洗去一天的疲惫，本报告是严格保密的。23度假园林专题本报告是严格保密的。24度假园林的重要元素重要元素度假大盘氛围城市大盘氛围水的运用强调水的情趣性、参与性和自然性强调水对内部景观的补充材质大量原生材料：石材、木材、茅草，更强调软性元素大量混凝土、砖石、金属，少量原生材料点缀道路全部道路蜿蜒曲折，强调就势主要道路平直，部分突出情趣感植被情趣，高低错落，富有层次，大量鲜花树木的运用仪式感，整齐驻留空间多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人交流驻留空间较为集中，体量稍大小品旅游人文情趣，如宗教图腾，异域风情生活情趣意向本报告是严格保密的。25突出水的情趣，如无边界泳池与景观的结合，强调参与性和自然性水的运用城市大盘大规模水景，景观性大于参与性水系的环绕无边界泳池与景观结合，实现参与性情趣性水景小品情趣性和参与性结合的人造沙滩池塘的自然性本报告是严格保密的。26材质多体现原生态的感觉，大量采用天然木材和石材，局部采用茅草等自然元素材质木材贴面木栏杆木栈道石材墙面碎石路面茅草亭子原石雕塑藤椅…………本报告是严格保密的。27道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果，多采用石材路面，突出原生感道路本报告是严格保密的。28园林植被需富有度假情趣和多样性，同时可利用植被实现自然隔断富有度假情趣多样性，富于变化，有移步换景的效果高低错落，植被自然隔断，保证内部居住的私密性城市居住大盘植被往往具有仪式感，较为整齐，变化不足移步换景度假情趣木雕植被自然隔断植被本报告是严格保密的。29三五成群的椰林，随处可见的鲜花，茂密的灌木植被，度假气息随处可见植被本报告是严格保密的。30随处可见的室内外情景小品可增加度假情趣小品宗教图腾的异域风情的自然情趣的本报告是严格保密的。31多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣驻留空间本报告是严格保密的。32度假园林的重要节点重要节点度假大盘氛围城市大盘氛围中央景观区小规模，更强调写意风格大规模，大视野入口私秘、精致大气，张扬外部园林广场隔音，私秘，控制人流大体量，人流聚集滨河（滨海）等重点景观带的打造大量软性原生元素结合园林形成度假氛围，强调舒适写意景观利用兼顾实用，开放性较大，较多采用硬铺本报告是严格保密的。33规模不大的中央景观展示区，拉大景深面中央景观区规模无须太大，以水系作为点睛之笔，拉大景深面由于三亚度假楼盘年均入住率只有30％左右，一个小广场即可满足度假项目生活的交流需求深圳万科城大体量中央景观区，城市居住氛围泳池喷泉小广场中央景观区本报告是严格保密的。34主入口无须刻意凸现尊贵，闲暇随意却不失精致度假生活闲暇随意，主入口精致即可，无须刻意凸现尊贵大气；低调的山海天主入口某城市大盘入口，彰现大气风格，城市氛围浓郁精致的时代海岸主入口私秘的亚龙湾5号主入口主入口本报告是严格保密的。35外部广场只需做到适度开放性，控制人流，同时注意与社区整体形象的结合半开放性的广场园林，但是需要适度控制人流量，以免噪音影响内部居民生活；外部广场和社区整体形象结合，为社区整体形象增值大空间聚集人气，城市氛围浓，带来嘈杂问题外部园林适度开放，临近居住区域控制人流阳光海岸外部园林与社区内部有机结合外部广场本报告是严格保密的。36滨河景观大量软性原生元素结合园林形成度假氛围，强调舒适写意开放的城市滨河景观实用的城市滨河景观层次错落的木栈道对舒适写意的强调软性原生元素的大量运用滨河景观区本报告是严格保密的。37度假物业立面特征度假大盘特征城市大盘特征色调（仅指现代风格）明亮的浅色调深暖色或冷酷材质原生材料：石材、木材玻璃、砖、混凝土线型弧线，别墅采用坡屋顶直线、坡屋顶元素本报告是严格保密的。38现代风格的度假物业立面多以浅色调为主，明亮鲜艳，富于变化，与周边景观融合度假物业立面色调以浅色为主，明亮鲜艳，与在三亚的阳光度假生活对应；可以适当添加软性暖色调线条，使得立面富于变化过于冷酷的城市现代风格过于居家的城市现代风格色调本报告是严格保密的。39材质多体现原生态的感觉，大量采用天然或仿木材和石材元素木元素木挂条材质本报告是严格保密的。40公寓立面的多采用弧形元素，增强休闲度假氛围，别墅线型简洁，可大胆采用坡屋顶多层及小高层产品正立面应适当增加弧形元素小高层屋顶可适当增加弧线，但绝对要避免坡屋顶的出现别墅线型简洁，大量使用坡屋顶弧形楼板弧形窗城市居家类型——坡屋顶、立面缺少变化线型度假别墅线型本报告是严格保密的。41度假建筑园林与度假生活的特点息息相关，度假氛围的营造在建筑上具备了体系的保证！本报告是严格保密的。42度假户型专题本报告是严格保密的。43度假户型特征本报告是严格保密的。44度假物业户型与城市户型异同注：度假物业和居家物业的户型没有绝对严格意义上的区分，度假物业只是需要在一些关键节点上作到强化即可度假户型特征城市户型特征空间大松散空间，少隔断空间区隔明显别墅更加注重灰空间的处理与强化功能弱化部分生活功能，但是适当增强套房功能完全生活功能别墅则另外适当增强室外活动空间功能趣点强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户除景观面外，可以适当增加活动空间本报告是严格保密的。45大空间松散格局，减少隔断的影响少隔断：尽量减少空间的分割，充分体现度假产品的舒适要求大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅空间LOFT户型，竖向拉大空间自由区隔，给客户更多选择本报告是严格保密的。46注重灰空间的处理与强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡，增加尺度感和情趣性“灰空间”通常利用观景露台进行处理；过度空间非常强调尺度和变化，实际的效果是大大加强了居者对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露台；海景海景2F主卧1F餐厅海景露台客厅娱乐间空间本报告是严格保密的。47公寓仅需满足部分生活功能，弱化厨房、餐厅等功能，但是适当增强套房功能小面积公寓弱化厨房、餐厅等居住功能空间，功能两房以上的大面积公寓可以适当增强套房功能，方便多个家庭同时度假居住的要求情趣空间尽量不单独留出，采用大房间自由区隔的方式解决套房本报告是严格保密的。48别墅则另外适当增强室外活动空间，大面积私家园林院落、大露台，甚至可以考虑赠送私家泳池功能大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素一个大露台，可以闲坐观景泳池是三亚度假必不可少的元素，而买别墅送泳池，让客户感觉更加超值大院落大露台泳池本报告是严格保密的。49强调景观与采光，增大开间，减小进深，特别关注观景阳台和大面积窗户利用观景阳台和窗户增大景观面，特别是客厅和主卧的景观面减少进深，增强舒适性增强观景阳台和观景窗的造型趣味性趣点本报告是严格保密的。50空间大松散空间，少隔断；别墅更加注重灰空间的处理与强化功能弱化部分生活功能，增强套房功能；别墅另外适当增强室外活动空间功能趣点强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户度假物业户型KPI本报告是严格保密的。51园林风格