常州隽御地产190地块项目中期汇报_上海合富辉_247页

合富辉煌房地产（上海）公司[隽御·190地块]前期发展工作中期汇报内容纲要1.市场概要2.项目所属区域市场特征分析3.消费者调研4.项目理解5.项目整体定位6.项目策划及营销策略7.发展商旗下物业异同性探讨8.综述9.规划建议（见广州建研部PPT）项目小组成员名单:项目经理：唐建锋项目副经理：雷凌报告内数据来源综合为：“常州统计局、常州房管局、常州建设局、武进市相关政府部门及常州房地产网络”一、市场概要常州地处江苏南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。与苏州、无锡联袂成片，构成了长三角都市圈，区位优势明显。城市区位城市理解常州地处江苏常州市下辖溧阳、金坛两市及武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五区。武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰区下辖24个街道办事处、32个镇、217个居民委员会（社区居委会）和645个村民委员会。城市概况城市理解常州市有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。城市交通城市理解城市化进程常州城市化率无锡城市化率45.7％61.6％城市化水平（％）5—1920—2930—3940—4950—5960—6970—7980—8990以上人均GNP(美元)3723748201087362164248569996010757城市化率可以代表一个城市的发展水平，也可以反映出一定阶段城市对房产的需求量。无锡城市化进程在前几年高速发展，城市化率已经达到了较高的水平与其经济状况相适应。而常州的人均GDP已经超过了3621美元，但是城市化率相对落后，从上表可以看出其城市化水平应该在50％－59％之间，可见其城市化水平还存在很大的提升空间。城市理解文化及旅游常州古城文化旅游区：唐代古刹天宁寺、北宋苏东坡泊舟处舣舟亭、仿古一条街篦箕巷；常州新区现代旅游区：横山风景旅游区：武进境内的横山风景旅游区，分设竹海古风、紫霞晴岚、桃雨柳烟、波声月色、碧水芳草和现化游乐及园务生产区等7个景区；春秋淹城：三城三河格局的举世奇观；滆湖烟波浩渺，成为新型省级生态旅游区；城市理解从旅游角度，可以从中发现，武进区具备了天然的人文、生态优势，不仅仅是一个极佳的旅游胜地，而且对于地产运营商来说提供了一个相应的启示，更何况武进自古有“常州的后花园”之称谓。“十五”期间，常州市国民经济总体呈现规模扩张、结构改善、品质提高、活力增强的良性运行态势，城乡居民生活品质得到明显改善，各项社会事业发展取得显著成就，经济总量在江苏省内排位由“九五”期末的第六位上升到了第五位，城市综合竞争实力跻身全国同类城市先进行列。宏观经济城市理解2005年，常州实现地区生产总值突破1300亿元大关，达到1302亿元，按可比价计算年均增长13.9%左右，城市综合实力在加快发展中实现新的提升。4314705055396016737619011101130202004006008001000120014001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年地区生产总值再上新台阶图一、常州“九五”以来历年国民生产总值（单位：亿元）宏观经济城市理解“九五”时期以来，常州人均地区生产总值由“九五”期末的17635元增加到“十五”期末的37174元，约折合4500美元，常州目前正处于城市化进程高速发展阶段。人均地区生产总值增幅明显图二、常州“九五”以来历年人均地区生产总值（单位：元）宏观经济城市理解1284713892148421583417635197042221526149316653717405000100001500020000250003000035000400001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年“十五”期间，常州第三产业呈现出传统行业不断提升、新兴产业迅速崛起的良好发展态势，二、三产业比重比“九五”期末上升了3.2个百分点，产业结构进一步优化。产业结构进一步优化第一产业7.5第二产业56.1第三产业36.4第一产业4.3第二产业61.1第三产业34.60%20%40%60%80%100%“九五”期末“十五”期末图三、常州经济结构变化（单位：%）宏观经济城市理解“十五”时期，常州全社会固定资产投资总额达2240亿元左右，相当于“九五”时期的3.2倍，固定资产投资增幅明显。固定资产投资增幅明显12413214014516319125044758977001002003004005006007008001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年图四、常州“九五”以来历年固定资产投资额（单位：亿元）宏观经济城市理解“十五”期间，累计实现社会消费品零售额1454亿元，相当于“九五”时期的1.6倍，年均增幅达13.4%，消费规模不断扩大，增长速度逐年提升。社会消费品零售总额增幅明显1284713892148421583417635197042221526149316653717405000100001500020000250003000035000400001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年图五、常州“九五”以来历年社会消费品零售总额（单位：亿元）宏观经济城市理解“十五”时期以来，累计完成对外进出口总额276.6亿美元，年均增长幅度达到26.4%，外贸出口结构继续优化，经济国际化程度稳步提高。对外进出口总额稳步增长13.5510.023.5316.8512.304.5515.9413.102.8319.2812.776.5128.2218.609.6232.5921.6610.9339.2026.5612.6452.5235.3017.2269.0647.1621.8983.3061.2122.090.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年进出口总额出口总额进口总额图六、常州“九五”以来历年对外进出口总额（单位：亿美元）宏观经济城市理解“十五”末期，常州财政收入占GDP比重达到16.9%，比“九五”末期提高6.9个百分点，财政收入占GDP比重呈现出逐年稳步提高的态势。财政收入占GDP比重逐年稳步提高88.58.99.11011.213.515.11616.91996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年图七、常州“九五”以来历年财政收入占GDP比重（单位：%）宏观经济城市理解“十五”末期，常州金融机构存款余额和贷款余额分别达到1650亿元和1113亿元，较“九五”末期分别增长162.32%和186.12%，金融机构存贷款余额大幅增长。金融机构存贷款余额大幅增长26633030540334248036956038962944573556090577911719561362111316500200400600800100012001400160018001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年贷款余额存款余额图八、常州“九五”以来历年金融机构存贷款余额（单位：亿元）宏观经济城市理解2005年常州私营企业注册资本达到583.30亿元，较“九五”末期增长691.45%，私营经济彰显出越来越高的活力。私营企业注册资本呈迅猛态势增长图九、常州私营企业“九五”时期以来历年注册资本（单位：亿元）16.5024.2035.6054.1073.70113.00177.20431.00583.30310.700.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年私营经济城市理解“九五”时期以来，常州个私营企业数目稳步增加，2005年全市个体工商户达110022户，私营企业达44962户。个私营企业户数稳步增加64008602080258697398569139212197100404143318753017825902472400889789292521003003382899490449621100220200004000060000800001000001200001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年私营企业个体工商户图十、常州“九五”时期以来个私营企业户数（单位：户）城市理解私营经济居民生活水准“十五”时期以来，城镇居民人均可支配收入年均增长速度达11.2%，比“九五”高出2.5个百分点，2005年城镇居民人均可支配收入达到了14589元，居民收入得到显著提高。城镇居民人均可支配收入显著提高图十一、“九五”时期以来常州居民人均可支配收入（单位：元）674368537107787485409406993311303128671458902000400060008000100001200014000160001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年城市理解居民生活水准2005年，常州城镇居民恩格尔系数为35.9%，较“九五”末期下降了4.2个百分点，常州城镇居民整体生活水准已从小康跨入富裕阶段。城镇居民恩格尔系数再创新低图十二、“九五”时期以来常州城镇居民恩格尔系数（单位：%）城市理解5046524440.136.936.836.237.235.901020304050601996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年“九五”时期以来，常州城乡居民人均储蓄存款余额增长迅速，2005年达到24704元，较“九五”末期增长136.63%。城乡居民人均储蓄存款余额增长迅速图十三、“九五”以来常州城乡居民人均储蓄存款余额（单位：元）511566238339974610440120831456617992207572470405000100001500020000250001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年居民生活水准城市理解总结•综合实力稳步增强，财政收入稳步提高；•投资规模稳步扩大，投资主体日益多元化；•消费需求不断扩大，增长速度逐年提升；•私营经济发展迅速，整体实力明显壮大；•人民收入持续提升，人民生活步入富裕阶段。城市理解常州市近年经济运行呈现如下特点：房地产市场“十五”期间，常州市房价5年内接近翻番，房价每平方米由1686元提高到了3330元。年平均上涨幅度达14.6%，明显高于城镇居民11.2%的年均收入增幅。特别是2005年房价上涨最猛烈，涨幅达到34.4%，平均销售价格为4181.98元/平方米。统计显示，2001年到2005年，常州房价上涨97.5%，而平均建造成本（不包括土地购置费用）累计增幅只有49.7%，即使将地价上涨因素同时考虑进去，房价的涨幅也比实际造价的涨幅高出许多。概述房地产市场常州房地产04\05年对比分析200420052004年常州开发总量迅猛上升，市场需求依然活跃。房地产开发呈现建设规模持续扩张、市场销售依旧旺盛、供求状况有所改善、空置面积逐月下降的格局。04年常州市在建商品房屋施工面积达991万平方米，比上年增长53.7%；本年竣工面积250.3万平方米，增长0.5%，房竣工187.8万平方米，下降1.5%。全年商品房销售面积236.6万平方米，增长14.9%，其中住宅商品房销售1