基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究

广州XX区两个房地产住宅项目工程总结广州XX房地开发有限公司项目管理部二O一六年七月十七日卫生间渗漏水1卫生间渗漏水2一、卫生间渗漏水现象卫生间四周墙脚潮湿、发霉原因卫生间沉箱、墙面防水施工质量出问题解决办法1.沉箱砼浇筑质量，提高结构自防水；2.沉箱排水立管的洞口严禁砌砖；解决办法3.沉箱四周必须浇筑砼反坎；4.确保两处砼反坎的浇筑质量；5.合理选择防水材料；6.确保防水基层抹灰、防水层及保护层施工质量；7.注意墙根阴角的圆弧过渡处理、沉箱二次地漏的排水坡度处理；8.沉箱内排水管必须砌砖支顶牢固；解决办法9.检漏水面要高出沉箱面100mm；10.防止沉箱二次地漏口被堵塞；11.沉箱回填素陶粒，严禁掺和水泥，严禁回填任何建筑垃圾；12.陶粒面层用砂浆找平前应铺设钢丝网；13．卫生间门槛石必须用防水砂浆铺贴。铝合金窗渗漏水1铝合金窗渗漏水2铝合金窗渗漏水3铝合金窗渗漏水4铝合金窗渗漏5二、铝合金窗渗漏水现象室内窗框四周墙面潮湿、窗台侧墙面潮湿原因铝窗框与墙体结合处防水施工质量出问题解决办法1.确保窗洞口的砌筑精度，洞口与框的间隙在20mm~40mm之间；2.安装窗框前，窗框四周凹槽坑必须提前用防水砂浆填满；解决办法3.窗框与窗洞口缝隙间的杂物清理干净，然后用防水砂浆塞实；4.窗框塞缝必须‘谁承包谁塞缝’；5.窗框四周内外侧必须涂刷防水材料；解决办法6.室外铝窗上沿收口（滴水线或鹰嘴）和窗台饰面收口（起坡）的做法必须按规范要求；7.确保窗缝打胶施工质量；8.在拆除外排栅架前，应对铝窗做淋水检漏测试。铝合金门及窗边框受腐蚀三、铝合金门及窗边框受腐蚀现象铝合金门框、铝合金窗框边与墙体结合部位靠室内阴角处长出白色胶状物，未凝结前呈白色半透明液体状可能原因碱性的水泥砂浆或水泥砂浆中的氯离子含量过高，造成对铝合金材料的腐蚀解决办法1.凡铝窗框、铝门框与水泥砂浆会有接触的表面，均必须涂刷沥青做好防腐处理后方可进行安装；2.购置合格的商品砂浆，并对氯离子含量进行检测。客厅阳台地面水渗入室内1客厅阳台地面水渗入室内2客厅阳台地面水渗入室内3客厅阳台地面水渗入室内4客厅阳台地面水渗入室内5客厅阳台地面水渗入室内6四、客厅阳台地面水渗入室内现象客厅阳台铝玻璃门两边墙垛脚出现潮湿、发霉原因阳台地砖表面以下水泥砂浆层所含的水分，被铝玻璃门两边墙垛的加气混凝土砌块由下至上吸收进入室内，使得墙脚处潮湿解决办法1.凡用加气混凝土砌块砌筑的墙体，均砌筑3皮水泥灰砂砖垫底；2.安装完成铝玻璃门门框后，底框与楼面的间隙必须用防水砂浆填充塞密实；解决办法3.阳台必须按建筑要求做防水，对有墙体（外墙）的部位，防水层必须按建筑要求向上涂刷至一定高度；4.阳台防水施工完成后必须做闭水检漏试验。阳台排水立管顶部周边潮湿五、阳台排水立管顶部周边潮湿现象客厅阳台或工作阳台凡有排水立管穿过的部位，排水立管的顶部周边潮湿或有水渗出，导致该部位天花表面发霉原因对应上层阳台地面水泥砂浆层所含的水分从排水立管穿阳台楼板洞口之间的缝隙向下渗漏解决办法1.必须严格按操作规程要求分两次对排水立管洞口进行封堵；2.封堵部位的管外壁必须加装防水胶圈；3.通过阳台闭水检漏测试发现漏水隐患。六、室内其他部位的墙脚潮湿、发霉现象远离卫生间、阳台、厨房的室内墙体根部潮湿、发霉、起皮，或天花板底潮湿，暗埋电线盒有水滴出原因本层或上层的室内（或室外）暗埋给水管出现渗漏水或入墙角阀接口出现渗漏水解决办法1.在室内精装修施工的全周期内，所有暗埋给水管道必须相互连通充水并打压封闭，同时，安装一压力表显示管内水压力情况；解决办法2.确保室内所有入墙角阀的安装施工质量，每个角阀做渗漏水检查；3.所有向地板面以下的打钉或开孔施工作业，必须事前确认室内给水管道已充水带压且水压正常。七、室内天花、墙面发霉，地下车库天花发霉现象有精装修施工的住户室内、电梯前室和消防楼梯天花、墙体表面出现黑色成片霉点、霉斑；地下车库天花表面出现黑色成片霉点、霉斑可能原因1.天花、墙体表面潮湿或有水分，温暖潮湿空气中的细菌附着在含有水分的天花、墙体表面而滋生霉菌；可能原因2.当墙面的水分不能及时干爽，当空气不流通、潮湿空气长时间作用下，局部霉菌通过空气扩散加大繁殖；3.施工时，所使用的建筑胶水、防霉腻子、防霉乳胶漆可能过期变质解决办法1.确保施工材料品质合格；2.尽可能保证施工环境或日常使用环境湿度低、通风条件良好；3.及时去除局部小霉斑，防止扩大。八、墙面所贴瓷片空鼓现象敲击卫生间、厨房等墙面所贴的瓷片，发出的声音不清脆，局部声音沉闷、哑音，有些瓷片向外拱出、剥离、开裂，瓷片与墙面的粘结层不饱满、不密实；可能原因1．用水泥粘贴时，墙体砌块、瓷片、瓷砖在洒水、浸泡环节未能浸润彻底、湿透；2.瓷片、瓷砖上涂抹的水泥不均匀，当铺贴敲击用力不均匀时，水泥粘结层中的空气未能彻底排出，形成空洞、气泡；可能原因3.当墙面涂刷有防水材料时，防水层与粘结层产生的细微伸缩和膨胀；解决办法1.施工前，所有铺贴材料必须洒水、浸泡彻底；2.涂抹粘结材料要厚薄均匀，施工敲击的点位及用力也要均匀，把粘结层里的空气驱赶干净；解决办法3.在选用防水材料和防水施工做法时，应考虑防水材料与粘结材料的粘结、伸缩、膨胀等特性；4.选用瓷砖胶作为粘结材料替代水泥进行铺贴，会大大降低空鼓概率。室内砖砌墙体表面开裂九、室内砖砌墙体表面开裂现象室内精装修施工完成后不久，墙面出现竖向或横向发丝粗细大小的裂纹，几十公分到几米长短原因1.加气混凝土砌块与水泥砂浆抹灰层不均匀收缩，使得水泥砂浆抹灰层细微开裂；2.加气混凝土砌块墙体开槽暗埋线管后沟槽恢复处理不当；3.加气混凝土砌块墙体与砼剪力墙、砼柱、砼梁交接处的缝隙处理不当。解决办法1.加工生产好的加气混凝土砌块不能立即使用，必须在自然、通风、干燥条件下放置28天以上方可使用，以降低含水率，并使体积变形稳定；2.需要在墙体内开沟槽埋设线管，严禁线管埋设过多、过密，管间留间隙，用水泥砂浆填充恢复沟槽前，必须按要求铺挂钢丝网；解决办法3.对于加气混凝土砌块墙体与砼剪力墙、砼柱、砼梁交接处的缝隙，在墙体抹灰前，必须按要求铺挂钢丝网；4.对于仅由砌块与砂浆层伸缩不均匀导致的墙体裂缝，建议在裂缝首次出现的一至两个秋冬季后再行对裂缝进行修复处理，此时的砌块伸缩已趋于稳定。十、厨房公共排烟道返烟现象厨房公共排烟道内的炒菜油烟气可以通过设在不同楼层厨房的烟道止回阀向厨房内泄漏原因1.公共排烟道的抽排烟能力低、效果差；2.安装在各楼层厨房内的烟道止回阀失灵、挡烟效果差解决办法1.对于建筑高度在100米的住宅项目，公共排烟道的内空净尺寸应不小于500mmX500mm；2.建议公共排烟道在垂直方向保持同一内空尺寸，不做变截面处理；3.选用灵敏、故障少且质量好的排烟止回阀；4.确保排烟止回阀按要求安装且牢固。卫生间冲凉房地漏排水不畅十一、卫生间冲凉房地漏排水不畅现象卫生间冲凉房地漏无法快速排水，地面积水溢出原因1.地漏排水管管径小，防臭地漏排水口径小、排水能力弱；2.地漏口与排水管口错位；3.装修施工垃圾堵塞排水管道解决办法1.地漏排水管管径建议为DN75；2.选用与排水管口径相匹配的地漏排水口径；3.确保地漏口的安装施工质量及地漏口的成品保护。木门质量问题多1木门质量问题多2木门质量问题多3木门质量问题多4木门质量问题多5十二、木门质量问题多现象室内精装修木门脱漆、漆面起皮鼓包、表面碰损凹陷、油漆色差过大；门框木封边线拼接角度不对称、拼缝不平整、离墙间隙大、木作手工粗糙；门扇关闭后与门框四周间隙不均匀、间隙过大；密封胶条质量差、规格尺寸不匹配；门锁质量差、门锁及合页安装质量差原因1.木门（门框、门扇、木制封边线条）产品本身加工生产质量差；2.装修施工期间的木门成品保护工作做的不好；3.门洞口砌筑完成尺寸不统一，门洞口边墙体厚度尺寸不统一；4.现场安装木门人员手工工艺差解决办法1.甲方除对木门材质、样板及价格进行指定外，还必须把通过甲方考察认可的木门加工生产厂不少于2家指定给装修总包施工单位；2.门洞口砌筑完成后，由装修施工单位用12mm厚夹板统一制作并安装门洞口‘筒子板’，对所有同一种类的木门统一洞口尺寸及洞口边墙体厚度；3.确保木门安装后的成品保护及安装手工质量。十三、梁柱节点处的柱砼强度不达标现象由于不同标号砼浇筑成形后外观颜色稍有差别，梁柱节点处，柱头砼颜色与柱身砼颜色不一致原因在同时浇筑柱砼、梁板砼时，当先行浇筑柱砼（标号高于梁板砼）前，未能在梁柱节点处采取阻隔措施防止节点处（柱头部位）的柱砼流失解决办法严格按要求在梁柱节点处采取阻隔措施防止节点处（柱头部位）的柱砼流失十四、基坑支护桩冠梁顶标高问题现象在建筑物周边开挖施工给、排水等各种专业管线时，由于基坑支护桩冠梁顶标高设置过高，造成冠梁钢筋砼结构、支护桩结构阻碍建筑物内各种管线与室外管线的连通，给、排水等各种专业管线的埋设深度、放坡要求及管线分布和走向等均受到凸出冠梁结构的限制，某些部位需要对冠梁甚至支护桩进行凿除，由于冠梁体量大、钢筋密、砼标号高，故凿除工作费时、费工且影响总体施工进度。原因冠梁顶标高设置不合理解决办法1.在考虑设置冠梁顶标高时，应将建筑物周边市政专业管线的埋深、放坡、水平位置分布、管线走向等要求纳入综合考虑范畴；2.原始场地地面以下一定深度的土方支护可以采用简易且有效的支护形式，从而避免支护桩冠梁顶标高设置过高。十五、屋面天沟及地漏做法问题现象屋面天沟及地漏的施工做法不统一、不标准，导致屋面排水不畅、积水从而引发漏水，是政府质量监督部门主要监管并要求治理的质量通病原因未严格按照施工标准图集要求施工解决办法土建施工单位必须严格按照施工标准图集所要求的做法施工十六、阳台栏杆高度问题现象阳台栏杆施工完成后，栏杆顶离可踏面的高度不足规范要求；飘窗台开启窗扇的栏杆顶离窗台面的高度不足规范要求，因栏杆高度是建筑设计安全性强制要求，也是政府质量监督部门主要监管并要求治理的质量通病原因未严格按照施工图纸及验收规范要求施工解决办法土建施工单位必须严格按照施工图纸及验收规范要求施工十七、样板房以上楼层的止水经验现象土建结构施工期间，销售展示样板房装修施工同步进行，需防止样板房以上楼层的施工用水侵入样板房内造成装修成品损毁解决办法1.取消样板房所在层（第n层）以上的第n+3层楼面的所有结构预留洞口、电梯井道洞口，对该层所有洞口在结构施工时与结构梁板砼一起浇捣封闭；解决办法2.对已封闭的第n+3层楼面设置一定数量的排水地漏，确保该层楼面的积水能排出至建筑物外；3.对外排栅悬挑层楼面四周的外排栅脚手架进行改造，使悬挑脚手架达到封闭挡水作用；解决办法4.对第n+3、第n+2、第n+1层楼面的走火楼梯洞口四周砌筑3皮灰砂砖进行挡水；5.对第n+2、第n+1层楼面的所有洞口四周砌筑3皮灰砂砖进行挡水；6.做好样板房卫生间沉箱对应上层楼面卫生间沉箱的防水、试水工作。地下室机电各专业综合管线施工问题1地下室机电各专业综合管线施工问题2十八、地下室机电各专业综合管线施工问题现象地下车库内的给、排水；强、弱电；消防给水；防排烟风管等机电各专业管线的安装排布混乱，不同专业管线上下交叉时未按规范要求设置，局部专业管线安装高度不合理，降低地下车库限高原因对于地下车库内机电工程各专业管线的施工，未能针对施工图纸、场地实际情况、各专业工种的施工顺序、管线集中密集部位的协调等进行综合统筹、过程管控解决办法1.设计院必须出具涵盖机电工程各专业的管线综合平衡图；2.各专业施工承包单位依据管线综合平衡图、本专业施工图结合场地实际情况，模拟本专业管线排布、走向；3.对于管线密集交叉部位，各专业施工承包单位、甲方、设计方、监理方等进行会商，按会商意见各施工单位在现场制作安装施工样板；4.管线安装期间，及时会同设计人员对有问题的节点部位进行调整。十九、地下室弱电专业主干线的施工现象有线电视、电信固话、网络宽带、移动信号覆盖工程的接入虽由一总包单位承包施工，但实际施工则分由不同的运营商承担，各运营商在地下室施工的设计图纸、管线排布、选用的施