天津滨海新区房地产市场研究

天津大学硕士学位论文天津滨海新区房地产市场研究姓名：姚军申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：汪波20080501天津滨海新区房地产市场研究作者：姚军学位授予单位：天津大学相似文献(10条)1.学位论文侯霁航滨海新区住宅市场需求结构研究2009住房是人类基本生活与生存发展的基本物质条件和重要保障，房地产业也是我国国民经济中关联度很高的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上，随着城市化进程的加快、技术的进步，住宅市场在我国已初具规模，对整个房地产业乃至对其关联产业和整个国民经济发展也做出了巨大的贡献。随着天津滨海新区纳入国家发展战略，它已经成为促进我国经济快速发展的第三增长极，越来越多的目光都投注在了滨海新区的发展上。同时，作为滨海经济发展先导产业的房地产业也在带动着滨海新区经济的发展。但面对2008年以来全国房地产市场的逐渐萧条，对滨海新区房地产市场的研究就显得十分必要。本文通过对滨海新区住宅市场需求结构进行的科学合理地研究，可以有助于滨海新区住宅房地产市场在今后更加成熟与完善。本文的内容从理论到实证大体可以分为五个部分：第一部分是对住宅市场需求的相关文献综述，包括对住宅市场的需求影响因素、居民住房支付能力、需求结构、市场细分以及相关预测方法这五个方面大量文献的分析。第二部分是住宅市场需求的理论基础部分，主要研究了住宅需求理论、马斯洛需求层次理论以及阶层理论。第三部分是对滨海新区住宅市场的发展现状分析，包括分析中国房地产市场发展历程和滨海新区住宅市场发展现状两部分。第四部分是对滨海新区住宅市场需求结构的研究，通过分析滨海新区居住住宅支付能力以及对不同收入水平家庭划分收入阶层，得出滨海新区住宅市场的需求结构现状，并通过模型预测最后得出滨海新区住宅市场的未来需求结构。第五部分是对滨海新区住宅市场的未来发展提出四方面建议。2.期刊论文刘淼.刘建军.马国行宏观调控对滨海新区房地产市场影响的调查-华北金融2008,(6)2007年开始,国家在土地、税收、信贷等多个领域出台了一系列宏观调控政策,以调控房地产市场.为了考察宏观调控的影响和效果,中国人民银行塘沽中心支行对滨海新区房地产市场的变化进行了调查.调查显示,政策实施初期具有一定调控效果,长期看影响不大.本文据此提出了相应的政策建议.3.学位论文夏莹地价与房价互动关系研究——以天津市中心城区为例2008我国房价近年来一路攀升，以2007年为例，全国70大中城市土地交易价格大幅上涨，前三季度同比上涨12.8％，且涨幅逐季增加，前三季房屋销售价格累计平均上涨6.7％。过高的房价和地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高。开发商将房价高涨归因于地价上涨幅度大，学者提出政府作为当地土地的唯一供应商追求“利润最大化”进而推高房价，政府为保护民生大力调控房价却效果甚微。因此，地价与房价的关系成为是政府部门，开发商，学术界争论的焦点。合理的房价和地价是房地产业健康发展的重要条件。过高的房价和地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高；过低的地价不仅会造成国有资产流失，更会造成土地资源的浪费。因此，正确处理地价与房价的关系，对推动房地产市场及社会经济的协调发展有重要意义，有利于提高对房地产市场运行规律的理论认识、人民的安居乐业创建和谐社会。本文选择天津作为地价与房价关系的研究对象的原因是：随着天津市经济发展和现代化水平的提高，近年来外来常住人口规模呈现出显著的扩张趋势。人口增长、城市化进程的不断加快将为天津市带来大量的住宅需求，城镇居民人均可支配收入总体呈增长趋势，住宅市场有效需求不断增加。特别是滨海新区的开发开放已经纳入国家“十一五”计划，滨海新区被列入国家发展战略这一新定位，使天津正在成为北方新的房地产开发区域热点，天津房地产进入了一个新的历史发展阶段。本文在回顾国内外研究基础上，从价值价格、地租地价、市场供求、经济周期理论出发，理论联系实际，具体从四个方面分析地价与房价的互动关系：首先从城市地价和房价的涵义及各自的构成出发分析了两者的关系，讨论不同条件下地价与房价的关系的变化，从定性上论述了两者的互动关系；其次，从天津近两年地价房价的走势出发，从供需因素角度分析两者的互动关系；然后运用格兰杰因果关系，从地价房价时间序列的变化先后关系的角度检验来探寻两者的因果关系；最后运用具体案例对两者的关系进行了系统分析，针对天津市中心城区新建房地产项目进行房价和地价分析，通过对样本的分组，分别考察了区域、时间、土地交易方式以及土地级别对房价地价关系的影响。通过理论、宏观、案例和计量分析得出结论：地价不是房价上涨的主要原因，而从某种角度上说，是房价的结果。因为开发商平均利润率远高于一般社会利润率，使得成本上升导致价格上升的必然性并不存在。即使地价的上升推高了成本进而推高了房价，其作用也非常有限。房地产市场供需之间的矛盾焦点在于需求而不在于供给，越来越多的投机性需求和半投资性需求以及逐渐加强的涨价预期导致需求上升，使房价不断攀升。论文最后针对结论提出了相应政策措施，比如制定符合长远市场发展趋势的合理土地供应计划、调整住房供应结构，加大中小户型住宅供应比例、合理确定经济适用房和廉租房建设规模等。4.学位论文许立凡泰达建设集团转型期发展战略及其实施研究2006房地产业是国民经济的重要组成部分,改革开发以后,伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立,我国房地产业也逐步发展起来.随着滨海新区被纳入国家发展战略,天津和滨海新区成为世界瞩目的焦点,天津整个房地产市场面临着难得的市场机遇.近年来,为了防止房地产泡沫,防范金融风险,促进房地产市场的健康、持续发展,政府部门出台了包括规范房地产市场、加强房地产信贷管理、治理整顿土地市场等多项全国性的关于房地产市场的政策法规,大力加强对房地产市场的宏观调控.在这个时候,对于企业的应变能力、管理模式、可持续发展能力都提出了严峻考验.在这样一个过程中,外地优秀企业接踵而至,本地公司也在分化重组,行业开始出现整合的趋势,未来市场的竞争中机遇与挑战并存,房地产企业只有积极应对市场变化,构筑起自身的核心能力,才能走上可持续发展之路.泰达建设集团是正处于战略转型期的国有大型房地产公司,本文通过对其所处外部环境和内部环境的全面分析,制定了泰达建设集团未来发展的整体战略规划,明确了企业未来的战略方向；并根据集团整体战略对构筑核心能力的要求,对集团的管理制度的组织结构、财务模式、绩效、薪酬和关键流程的调整提出可操作性方案；最后对国有企业的体制改革问题进行了探讨和分析.本文运用成熟的管理模式和工具对相关问题进行了深入细致的探讨,以期对泰达建设集团和其他房地产企业的发展提供有益的借鉴,促进房地产企业的健康发展,促进相关理论在快速成长中的中国房地产企业中的应用.5.期刊论文王辰吴借鉴国内外经验完善天津市滨海新区土地储备制度-中国房地产2009,(10)一、国内外土地整理储备的比较和分析(一)国外土地整理储备制度的发展及经验1.国外土地整理储备制度的发展及运作模式土地储备制度在国外被称为土地银行,1896年先是荷兰,后来瑞典、荷兰和加拿大等很多国家纷纷建立了各自的土地银行.经过多年的发展,这些国家的土地银行已经形成了比较成熟的运行模式,并建立了比较完善的保障体系.土地银行既促进了土地资源的合理利用,促进了房地产市场的规范和完善,又为政府增加了财政收入,增强了政府调控房地产市场的能力.6.学位论文许颖全球金融危机形势下天津市房地产业营销对策研究20092008年金融危机自美国爆发，迅速蔓延全世界，全球经济经历着前所未有的严峻考验。国内房地产市场拐点出现，个别城市甚至出现退房风波，住房开发贷款和抵押贷款可能成为银行新的不良资产来源。随着房地产新开工面积的下降，钢铁、水泥、建筑等行业在成本上升的基础上，面临着需求进一步恶化的风险。2008年房地产市场的显著特征是“滞涨”，前三季度房地产商净利润涨跌参半，大多数房地产企业存在资金链压力，房地产企业盈利能力显著下降。受政治、经济、社会和技术因素影响房地产市场，导致2008年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持增长态势，但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。中央与地方、政府与市场、购房与售房者多方利益之间展开博弈。2008年天津市房地产一级市场全市土地成交量有所提升，市内六区由于放量较少，其成交量相对于其它三区域最少。滨海新区成交量最多，但主要为非住宅性质用地。住宅性质用地成交低迷。2008年全市成交的住宅性质的用地中滨海新区的成交面积大幅提升，其它区域都有不同程度的减少，其中市内六区的住宅性质用地只有南开、河东、红桥区有成交，未来市内六区住宅项目将非常稀缺。天津市商品房各片区成交价升量跌。市内六区的成交面积跌幅最大，其次为滨海新区，最后为以刚性需求为主导的环城四区和远郊区县。这是由于一方面，原本计划于2008年销售的项目受到市场大势的影响，推迟销售，造成市场上在售项目减少。另一方面，客户的观望情绪愈加浓厚，投资客大量减少，部分客户持币观望，推迟购买，造成2008年成交面积的下降。政府出台一系列措施、开发商紧急应对形势和购房者大多持币观望，期待进一步降价。预计2009年天津土地市场将由理性回归转向低位盘整，二级市场与2008年相比也比较平稳，商品房成交均价的平抑缓降成为趋势。对于新的房地产项目，可以从市场研究、产品分析、客户分析、营销策划、价格策略和销售策略等方面去进行实际操盘。关键词：金融危机房地产业天津市市场研究营销对策7.学位论文宋慧颖宏观调控下天津市房地产市场理性发展研究2010从2002年开始，为保障房地产市场的稳定，国家采取了多方的调控对策和措施，虽然取得了一定的可喜成绩，依然存在一定的问题。天津市房地产市场在快速发展的同时，也存在着供应结构不合理、商品房价格上涨过快等不稳定因素，随着滨海新区开发开放纳入国家战略，天津城市化进程的加快，天津的房地产业发展面临着良好的机遇。因此，如何评价和引导天津房地产业的理性发展变得尤为重要。本文首先阐述了天津市房地产市场理性发展评价的研究意义，对国内外房地产业宏观调控特点进行了比较分析研究，总结其教训和经验；其次建立了天津市房地产市场变化的数理模型，分析了影响天津市房地产市场的主要因素，指出天津房地产市场价格变化主要与人均可支配收入、土地价格有关，房地产市场成交量主要与房价和竣工面积相关；再次建立了房地产市场理性发展评价指标及评价方法，并对天津市房地产市场理性发展水平进行单项评价和综合评价，其中综合评价结果显示目前天津房地产市场整体上处于不理性状况；最后根据评价结果提出应采取进一步加大保障房、提高居民收入、土地政策和金融手段双管齐下、充分发挥政府的监督力量、丰富地方政府财政收入来源等措施促进天津市房地产市场理性发展。关键词：宏观调控；房地产市场；理性发展评价；天津8.期刊论文远洋天地定义新生活坐标-安家2006,(1)【主流点评】天津城市战略逐步东移,滨海新区纳入城区范围,这对新的城市格局的形成具有举足轻重的作用.轻轨、高速公路、城际铁路、快速路、地铁二号线等一系列城市基础设施建设,将使河东区城为市区连接滨海新区及北京的重要一环.河东区的房地产市场也将因此获得更广阔的发展前景.9.学位论文薛海燕天津市住宅业发展走势研究2008近几年来，随着国家一系列的抑制房地产发展过快、过热问题宏观调控政策的出台，其效果正在我市逐步显现出来。我市房地产市场总体上看是朝着健康平稳方向发展的，尤其随着滨海新区纳入国家发展规划，我市面临新的机遇和挑战，房地产市场也呈现出一些新的趋势变化。但是自2007年10月开始，随着房价“拐点论”的争论，上海、北京、深圳等城市房价不同程度的回落，房地产市场持续低迷，一些消费者对市场走势看空，多数开发商也信心不足，天津市住宅业未来走势也成为房地产业内人士关注的焦点，这也决定了本文的必要性。本文通过对天津市近几年住房市场、以及政府对房地产市场管理等方面的研究，总结了天津市房地产发展现状，分析了未来居住土地供应情况，进而分析了商品住宅的潜在供应量