世邦魏理仕物业入伙收楼培训

入伙收楼培训2009年1月CBRichardEllis|Page2所谓业户“入伙”是指住宅小区或商业楼宇的业主或租户于接到开发商或物业管理公司发送的《入伙通知书》后，依规定程序办理的收房迁入手续。当物业管理公司的前期接管验收工作完成后，说明该物业已具备入伙的条件。开发企业及物业管理公司应及时将《入伙通知书》、《入伙手续书》、《收楼须知》、《收费通知书》等文件一并寄送给业户，以方便业户按约定时间和程序顺利办理入伙手续。入伙的概念CBRichardEllis|Page3物业管理公司协调开发商在业户入伙前制定入伙工作计划，该计划中应明确：1.入伙时间及入伙手续。2.负责入伙工作的人员及其职责。3.入伙过程中使用的文件和表格。4.入伙收楼现场的办公用房、使用物品、环境美化及装饰布置方案。5.入伙收楼现场的接待、保洁及保安岗位安排。6.车辆及人员进出路线安排及突发事件的处理方案。（有关办理入伙手续所需使用的文件和表格详见后附参考文件）入伙的准备工作CBRichardEllis|Page4一．目的通过管理处与业户初次交往过程中提供的周到、热情、细致、专业的服务，使物业公司在初始接管物业时即能与客户建立良好信誉并塑造经验丰富、高度专业的公司形象，从而为物业管理服务工作的顺利开展，也为赢得广大业户的充分信任和长久支持打下坚实基础。二．对象入伙期间前来看楼或办理相关手续的业户。入伙期间业户接待标准CBRichardEllis|Page5三．接待人员配备与要求接待人员配备视入伙期间开发企业安排的每日业户到访数量而定。在办理入伙期间内，应有专职入伙接待员数名，在业主较多时，管理处其他员工应作为机动预备人员分担接待工作。对入伙接待员应要求其：1.熟知与本物业有关的各方面情况，包括物业规模、地理位置及交通、设备设施基本情况、建筑功能分布、周边配套设施等。2.熟知与业户利益有关的各方面情况，包括开发商的情况、物业管理公司概况、业户易发生纠纷的事宜及处理措施、二次装修管理、物业管理公司各项收费标准和方式等。3.擅长沟通、热情大方、耐心细致。入伙期间业户接待标准CBRichardEllis|Page6一．开发商发出《入伙通知书》，同时通知物业管理处相关业主入伙收楼安排名单。二．业主携带以下相关文件：1.《入伙通知书》；2.业主身份证明（个人：身份证；公司：营业执照复印件）；3.购房合同正本或复印件；4.携带所需支付款项的现金或支票；5.有物业管理费减免的客户携带减免证明；6.办理房产权登记所需的材料；7.已缴款的各期发票原件交财务部验证。三．开发商审核各项证件资料、业主资料（即验明业主身份）入伙收楼流程CBRichardEllis|Page7四．开发商财务部办理如下手续：1.财务部人员对业主已缴款的各期发票原件予以验证；2.结清购房余款；3.工程变更款项；4.缴纳房屋尾款、契税；5.填写产权登记表；五．物业公司财务部收取以下各项费用：物业管理费－写字楼：人民币X元/平方米/月(预收X个月)－商铺：人民币X元/平方米/月(预收X个月)入伙收楼流程CBRichardEllis|Page8六．物业公司物业部办理如下手续：1.介绍在物业公司办理收楼的程序及相关事宜；2.向业主提供《用户服务手册》、《装修手册》、《消防安全指南》；3.签署《业户安全消防协议书》、《用户服务手册承诺书》并填写业主资料表；4.复印相关证件；5.签收物品及钥匙（如有）。入伙收楼流程CBRichardEllis|Page9七．开发商工程部及物业公司物业部/工程部：陪同业主进入单元进行单元验收，并填写《检查报告》如有装修或其他遗漏工程问题，验收表交开发商工程部，72小时回复。八．业主签署房屋接收确认单。入伙收楼流程CBRichardEllis|Page10《检查报告》应于收楼后及时汇总至物业办公室，当日转交开发商，并专人跟进返修。结束业主离开开发商、物业公司发放《入住通知书》至业主业主或委托人持《入住通知书》及相关身份文件和购房合同等到达收楼现场收楼现场车场保安协助业主停车指引业主至收楼现场办理收楼开发商办公室确认身份、办理手续收费（房屋尾款、契税等）物业公司（财务部）收取管理费开具发票收楼现场大堂接待管理处物业部员工引领业主到收楼办公地点接待区为业户提供茶点及饮料酒水等确认业户身份确认《入伙收楼手续书》办理手续同时应通知开发商工程部、物业工程部人员准备陪同验房。业主单元清点检查设备设施、填写《检查报告》业主确认收楼贵宾室接待VIP业户办理收楼手续期间等候物业办公室填写入住资料复印业主身份证明文件交接钥匙、物品（如有）签署《用户服务手册》洽谈室解决业主问题物业将《检查报告》返给开发商工程部，在72小时内将返修结果回复业主。收楼现场车场保保安协助叫出租车，指挥交通入伙收楼流程图CBRichardEllis|Page11参考文件一：收楼现场布置规划及接待办理工作方案序号位置及工作事项岗位人员安排工作内容说明负责人备注一1、北侧主出入口保安员1名a.负责该区域位置的安全秩序维护b.为前来办理入住手续的业户指示收楼办公地点、车辆行驶路线和停放地点c.及时用对讲机通知大堂保安员来访业户车辆号牌或人员数目，说明来访事项d.如业户提出乘用出租车要求，接到通知后，及时给予叫车安排e.做好车辆出入记录物业2、围墙及道路拆除多余围墙，铺设并平整周边进出道路开发商3、施工现场隔离如相临C、D座区域仍有个别施工现场，应与已竣工部分进行隔离并设置围挡开发商4、收楼现场外围简单绿化建议以数盆不同种类的盆载花卉为一组或1.5米高度的单颗绿植，以相临5米间距布置于自主出入口至D座大堂外的沿线道路，装点外围环境开发商5、清洁保持外围整洁、干净开发商/物业6、C、D座外墙布置建议请庆典活动专业企划人员设计并布置开发商保安员1名（地上部分）方案一：C、D座南侧道路铺设完工并具备行车及停车条件，业户车辆可临时停放于南侧道路；方案二：C、D座南侧道路未铺设完工但中心广场砖已铺设完工并具备行车及停车条件，业户车辆可临时停放于C、D座中心广场；保安员1名（地下部分）方案三：C、D座南侧道路及中心广场砖均未铺设完工，业户车辆由保安员引导至北侧坡道驶入地下一层停车场临时停放8、指引、标识收楼办公地点指引、车辆行驶路线指引、临时停车位指引等开发商具体放置位置参见附图二1、租摆植物布置方案一：建议放置‘蝴蝶兰’或其他高雅品种花卉并配花架；方案二：建议放置与大堂高度相匹配的绿植开发商2、指示标志；宣传标志指引办理入伙收楼区域方位标识；公司宣传展示开发商/物业3、装饰建议请庆典活动专业企划人员设计并布置开发商4、大堂门口（只限D座）保安员1名a.负责该区域位置的安全秩序维护b.指引业户收楼的办公地点，协助有需求的业户提拿物品c.如业户提出乘用出租车要求，及时用对讲机通知北侧主出入口保安员物业5、大堂内礼宾接待员2名（由管理处物业助理担当）a.呼叫电梯并陪同业户前往收楼办公地点b.向业户简要介绍收楼手续及流程，解答业户问询物业XXC、D座业户入住收楼现场布置规划及接待办理工作方案7、临时停车位开发商/物业具体规划位置参见附图外围收楼现场（一）写字楼大堂及通道布置—C/D座用途：向开发商提交入伙收楼现场的办公用房、使用物品、环境美化及装饰布置方案，以及入伙收楼现场的接待、保洁及保安岗位、车辆及人员进出路线安排的建议。CBRichardEllis|Page12参考文件二：入伙通知书入伙通知书公司/女士/先生：您好！我们热忱欢迎阁下入住xx！阁下所认购的中环世贸中心座层单元已于2005年月经北京市、、等验收部门测量并验收合格，准予入住。1.请阁下接到本通知后于2005年月日上午/下午：时前来办理入伙手续。办理地点：建国门外大街甲6号中环世贸中心D座29层，在此期间内，北京华熙新苑房地产开发有限公司财务部、销售部及物业管理公司等有关部门将到现场办公，一次办完手续，为阁下提供快捷方便的服务。请阁下详阅随本通知一同送达的其他文件，以便阁下明了办理入住手续所需之准备事项。2.如果阁下因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、公（私）章和身份证。根据《商品房买卖合同》和《业主临时公约》等文件的约定，阁下前来办理入住手续时，请缴清以下款项：序号缴费项目单价（人民币元）金额（人民币元）备注1物业管理费（写字楼）29.00/月/建筑平方米A由物业管理公司收取，如以支票支付，支票抬头请填写：XX物业管理服务有限公司B入住时收取一个季度（三个月）费用2物业管理费（商铺）37.00/月/建筑平方米A由物业管理公司收取，如以支票支付，支票抬头请填写：XX物业管理服务有限公司B入住时收取一个季度（三个月）费用345总计：如阁下对上述事宜有任何疑问，请致电XX物业管理服务有限公司中环世贸中心管理处。联系电话：联系人：签发人：特此通知！北京华熙新苑房地产开发有限公司XX物业管理服务有限公司年月日用途：由开发商签发并寄送予业主，告知入伙收楼的时间、地点，应携带的文件或证明，应缴纳的费用和交费方式，以及入伙手续的办理程序。CBRichardEllis|Page13参考文件三：用户服务手册承诺书房屋买卖合同编号：座层承诺书为维护本物业的管理，本人/我等/我公司已详细阅读过《中环世贸中心C、D座用户服务手册》同意遵守本手册内的一切规则，如有违规，愿承担相应违规责任。本人/我等/我公司特签署此承诺书。业主/业主代理人：年月日用途：由业主或其委托代理人签署，承诺遵守大厦的管理规则、物业收费标准和方式，并承担相应违规责任。CBRichardEllis|Page14参考文件四：物业移交记录CentralInternationalTradeCenter中环世贸中心PremisesHandoverRecord物业移交记录Owner/Tenant：业户Tower/Floor：楼座/楼层Unit：单元Occupant/RentableArea：购买/租赁面积HandoverDate：日期Remarks：备注Handedoverby:Received&Acceptedby:交楼方接收方BuildingManager大厦经理：Owner/Tenant业户：BeijingJonesLangLaSallePropertyManagementServicesCo.,Ltd.CentralInternationalTradeCenterManagementOfficeXX物业管理服务有限公司中环世贸中心管理处Date:Date:日期日期用途：此文件一式两份，大厦管理处与业主各留存一份，记录业主基本信息和交接日期。CBRichardEllis|Page15参考文件五：固定装置及设备的详细清单Floor楼层：QuantityComplete（数量）（完好程度）Walls（墙）:-Structuralwalls:Plasterpaintedwhite结构墙白色粉刷过的墙体Windows（窗户）:-DoubleGlazedOperableWindowsWithanodizedaluminumframes活动式的窗户铝质框的玻璃窗-FixedDoubleGlazedPanelsWithanodizedaluminumframes镶嵌式的固定窗户铝质框的玻璃窗Lights（灯）:-FluorescentLightFixtures(Single)Ceilingmounted单支光管安装在吊顶天花上-FluorescentLightFixtures(Circle)Ceilingmountedonstructuralceilings吸顶灯安装在楼板上LifeSafetyDevices（消防安全装置）:-FireSprinklersHeadsInstalledatadensityrequiredbycodeofopen-space喷淋头根据密度要求安装在外置空间的中央控制系统-SmokeDetectorsInstalledataden