中信_海南香水湾项目物业发展竞标报告_311页_XXXX年

CentalineConsultants中信海南香水湾项目竞标报告Catalog——思维结构1总论项目开发宏观背景4项目营销推广建议核心问题明确发展战略判定3项目物业发展建议规划与分区园林与户型建议配套及物管项目整体定位中信集团资源中原集团资源常规营销策略2项目的发展战略5项目附件部分Codeofthisreport|32009年以来，国内、国际经济均出现经济开始复苏，中国经济增长更是突破了8%的增长预期，基本摆脱全球性经济危机带来的深入负面影响2010年第一季度，虽然GDP呈现增幅6.1%的较低水平，但由于受传统春节和进出口大跌等影响，同比有所下降的情况属于正常增幅目前中国政府4万亿刺激经济计划正在见效，GDP增幅二季度反弹无悬念GDP曲线图数据来源：中国统计网经济层面（1/2）：2009年中国经济保八成功，2010年第一季度中国经济走势好于预期，投资环境良好Codeofthisreport|4经济层面（2/2）：历年来，海南整体经济向前发展，2008年受金融危机影响，GDP增值率下滑明显，2009年经济持续回升在一揽子经济刺激政策的作用下，全省经济运行较快地扭转了上年第四季度下滑的态势，在上升通道上加快回升全年全省生产总值1646.60亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。从动态变化看，一季度GDP增长8.7%，上半年GDP增长9.3%，前三季度GDP增长9.8%，全年GDP增长11.7%，呈现前低后高、加快上升的运行态势2009年,全省GDP为1646.60亿元，增长11.7%P；全省政府有效应对国际金融危机不利因素的影响，促进经济持续加快回升数据来源：海南公报Codeofthisreport|5年份2007年——2008年2009年——2010年金融政策全面紧缩甚至停止二手房房贷取消加按业务，贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭二套房贷首付4成以上，利率提高基准利率1.1倍明确二套住房以家庭为单位七次上调金融机构人民币存贷款基准利率二套房贷首付5成以上，利率提高基准利率1.1倍二次上调金融机构人民币存贷款基准利率商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款2010年4.14新政对购买首套自住房，且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得30%，对贷款购买第三套及以上住房的，大幅提高首付款比例和利率水平。对比07年调控力度更大，表明了政府稳定房价的决心政策解读（1/3）：目前金融调控手段密集有力，政府稳定房价决心坚定Codeofthisreport|6政策内容国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款政策解读海南房地产市场属于外销型市场，80%客户来自岛外，该类客户均为二次臵业或多次臵业，因此此政策对投资客户有极大的影响对于三次臵业以上客户不予发放贷款，国际旅游岛获批后，大量投资客涌入海南岛，造成房价暴涨，但在新政出台前期，市场成交量明显下降，对后市的影响也不乐观政策内容对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款政策解读外岛客户大多不居住岛上，税务关系也不在岛上，所以该条政策影响非常大非本地居民购房暂停第三套住房贷款政策解读（2/3）：新政出台对海南的影响较大，其中关于三套房贷和非本地居民房贷影响最大Codeofthisreport|7观点一观点二观点三开发商将进入一个整合期及适应期：海南省决定自2010年5月1日起，实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。要求开发企业在订立商品住房买卖合同后10天内办理备案手续和预告登记。省财政从市、县收取的土地出让金10％部分以及省和市、县一般预算新增财力部分向保障性住房建设项目倾斜，2010年新建10.09万套保障性住房炒房投机行为将得到一定的遏制：促进海南房地产市场平稳健康发展，是本次《十一条》出台的主要目的。打击炒房行动正确引导住房消费理念，打击控制开发商悟盘行为和炒房者的炒房行为，二次房贷制度都将有效的抑制投资投机性购房需求政策解读（3/3）：琼十一条政策对海南房地产行业有一定的规范作用，开发商将进入一个整合期和适应期海南房地产市场行为将得到一定的规范：新政规定60天内付清出让土地款，取消内部认购，取消开发商直接收取现金，指定银行帐户专款专用，对于大开发商、资金充足的开发商、不囤地的开发商以的影响有限。但对于中小型开发商，无疑是使其融资渠道断去后路，造成资金压力。预计后市中可能会发生少部分中小型开发商迫于资金压力，不惜代价处理项目项目的情况，而造成市场房价将有所波动Codeofthisreport|8后市预测（1/2）：短期来看，“量在价先”的市场规律决定了新政效果较慢，房价在成交量出现萎缩后才趋于下行自住需求价助涨助跌开发商需求价量跌投资需求投机需求量支持价量先价后123价格变动外生变量成交量支撑位房地产走势Codeofthisreport|9后市预测（2/2）:短期内价格变动幅度不大，但成交量有所减少，受市场规律的影响预计6~9月出现价格大幅波动成交额上升成交额下降成交额上升Codeofthisreport|10经济影响：2010年中国经济运行稳中有升，出现类经济危机情况的可能性较小，投资环境较好结论一政策影响：高压环境使得2010年房地产市场行业很难有很大惊喜，市场进入长期的理性的调控期结论二后市预测：市场“量先价后”的规律，使得短期内价格变动不大，但后市价格可能出现大幅波动结论三总结：Catalog——思维结构1总论项目开发宏观背景4项目营销推广建议明确项目发展整体战略前提核心问题明确发展战略判定3项目物业发展建议规划与分区园林与户型建议配套及物管项目整体定位中信集团资源中原集团资源常规营销策略2项目的发展战略5项目附件部分发展战略整体定位项目本体分析客户目标分析核心问题解析发展方向初判案例借鉴核心问题明确Codeofthisreport|13地理位臵：位于海南岛东线中部，陵水县东部，与万宁市的石梅湾相接，距三亚66公里外部属性1香水湾旅游度假区位于陵水县东部、牛岭南侧的滨海地带，距三亚市66公里，距陵水县城18公里。香水岭流来的涧泉注入海湾而得名总占地约十余平方公里，以铜岭为界分隔成A、B两区Codeofthisreport|14道路交通：东线高速公路在香水湾旅游度假区有2个出入口，交通极为便利、通畅，可进入性较强。航空交通：本区距离三亚市凤凰国际机场约85公里。航海交通：香水湾旅游度假区北邻分界洲岛旅游码头，南距新村镇旅游码头约20公里，在陵水河入海口（水口港）处拟建立游艇专用港口，未来为与国际游艇航线的接轨。东线轻轨：未来轻轨将陵水设臵为主要站点，项目距此仅10分钟车程。本案东线高速交通情况：海口三亚双向回转路口处，吸纳海口与三亚双向东线高速人流，交通便捷，通达性好Codeofthisreport|15依托自然生态资源结合地段内原有的自然水系农田、热带果林和小山丘，形成了错落有致、相互联通的生态开敞空间,为旅游人群提供更多更丰富的特色空间。充分利用海岸线布臵大型的度假酒店，在地段内部则结合农田、水系、山体等，布臵体现不同景观风格特色的度假别墅，形成丰富的景观群。交界处布臵公共服务设施和公共空间，加强交流和共享，减弱“边缘”的感觉规划：生态整合、景观整合、功能整合的三大目标，创造整体感强，富有多样性的国际旅游度假区Codeofthisreport|16二级景点（四个）：铜岭、礁石群、万象石、港坡河口三级景点（五个）：怪石滩、中部海滩、南部海滩、响鼓石、翠潭四级景点（三个）：港尾河、石牛溪、水口岭东侧山凹水溪资源：丰富多样的景观资源，以沙滩、礁岩、溪流、海景为主，兼有海滨与山水田园风光，但无一级景观景点Codeofthisreport|17香水湾地区属于热带季风岛屿性气候，夏季长达9个月，春秋不分，长3个月，无冬天。年平均气温达24.7摄氏度，全年无霜日，日照充足，太阳辐射强。气候（1/2）：香水湾位于北纬10°至25°之间的大陆东岸，年平均气温16-22‴以上，属于热带季风岛屿气候Codeofthisreport|18特点一：终年高温特点二：年降水量大，旱雨季明显特点三：季风显著特点四：盛行热带气旋热带季风气候年平均气温在22‴以上，最冷月一般在16‴以上冬半年。在云南的西双版纳以及印度南部，北部高大山地和高原阻挡冷空气南侵，使得冬半年气温相对较高。夏季在赤道海洋气团控制下，多对流雨，再加上热带气旋过境带来大量降水，造成多的夏雨；冬季在干燥的东北季风控制下，降水稀少。干季时陆地高压散发出来的东北季风汇入海洋上的赤道辐合带。雨季时南半球副高发出来的西南季风汇入塔尔低压。与“夏季风”同步，每年5月中旬至9月中旬为热带气旋盛行季节气候（2/2）：热带季风气候的四个特点Codeofthisreport|19配套酒店高尔夫商业香水君澜√×会所、SPA、中西餐厅、酒吧、练歌房、私人影院、会议室红磡香水湾√√建面约102万平方米的商业中心香水湾1号√×会所、婚礼教堂、SPA南海天阙√×顶级SPA休闲中心、国际会议接待中心、MINI酒吧、全日式餐厅、室外临海餐厅富力湾√√青年旅馆、美食商业街、休闲会所、医疗会所配套：湾区内基本无公建配套，随着区内项目的建设完成，配套将趋于成熟，酒店配套较多，商业多为自用，不对外营业Codeofthisreport|20海南岛中部，陵水县东部海口三亚双向回转路口，交通便捷气候资源规划交通状况地理位臵与国际旅游岛相匹配的，综合性国际旅游度假区东部海景一线资源，类型丰富多样热带季风气候，年平均温度24.7摄氏度配套目前无基本无公建配套，未来打造多以酒店为主区域界定：新兴热带滨海旅游度假区Codeofthisreport|21地理位臵：位于陵水县香水湾旅游度假区内，湾区以铜岭为界，项目处于B区北端以铜岭为界分隔成A、B两区，本案位于B区北端项目近邻分界州岛，属于亚热带与热带的临界区域年平均24.7‴，，夏季长达9个月，无冬天。全年无霜日，日照充足，太阳辐射强。香水湾B区南北长约6.5公里，东西平均宽度约800米，呈带状分布内部属性2Codeofthisreport|22A-01为二类住宅用地A-04为旅游接待用地容积率0.5A-02地块为公共广场用地A-03地块为公共绿地用地基本指标规划限制条件总用地面积：28.99公顷总建筑面积：144950平方米容积率：0.5下表建筑面积有待明确A-01A-02A-03A-04占地面积9.78公顷0.42公顷10.11公顷8.68公顷建筑面积59000㎡0034700㎡容积率0.6000.4建筑密度12%//18%绿地率70%40%100%60%可开发用地公共绿地基本指标：项目占地28.99公顷，总建面144950平米，在香水湾属于小规模的低密度项目Codeofthisreport|23目前地块内地貌复杂，含有原始生态山体及农田地块内有少量村屋，拆迁量小地块西侧存在一定量的坟墓，对项目有直接不利影响地块地貌高差较大项目除原生态山体外，整体较为平整现状：地貌复杂不规则，高差较大，海岸线短，环境纷杂Codeofthisreport|24主要地形有山体与平地山体高差近40米，高差较大平地较为平坦，目前以农田为主由于山体下平地处海平面以下，一线海景资源被遮挡严重由于山体直接深入大海，遮挡，使得项目直接临海海岸线缩短存在较大的高差地貌，开发难度与开发成本会相应加大地貌：山体与平地为主，存在较大高差，一线海景遮挡严重，存在较大的开发难度Codeofthisreport|25东：东面有条断头路，路况较差，周边有少量民房，路对面为香水湾1号地块，断头路靠后的地方，与香水湾1号未来打造的酒店近在咫尺南：南面临海，由于地块自身原因，海景资源有限西：西面为红磡香水湾，项目主