成都山水置业山水琨玉项目价格体系方案_141PPT_尺度地产

Realestateorganization成都山水置业有限公司山水琨玉项目2008价格体系方案Realestateorganization前言•依据本次策划内容的特殊性，在本次工作中，尺度公司将着重围绕本项目的潜在价值与产品自身进行展开，以前瞻、务实、严谨的态度，结合开发目标与市场自身消化能力，对本项目所涵盖的产品结构赋予最合理的价值体现；•由此，本次工作内容将有针对性的展开市场调查及产品研究工作，对相关的宏观经济、整体市场、政策等层面将仅进行针对性的描述。Realestateorganization目录区域价值点判断区域市场产品调查市场需求分析本项目属性研究本项目最终价格体系Realestateorganization结论综述•本次研究结果，“山水琨玉”项目住宅部分在遵照目前市场消化能力以及产品特征的情况下，最终市场均价为8606元/平米；•其中层差价为低区30元/层，高区40元/层，29-32层为统一价格•同层户型间差异价较大，最大范围为1281元/平米，主要户型差价集中在100-200元/平米；•本项目商业部分考虑其独有的区域口岸及未来巨大增值潜力，一楼部分均价为50699元/平米，负一楼均价应不高于16000元/平米；•酒店部分经过2类系统测算，并结合项目特殊性，2-6楼最终整体价格为7600元/平米。Realestateorganization第一部分区域经济价值点判断•区域经济环境价值描述•房地产市场价值研究PART1Realestateorganization•按照“全域成都”最新城市规划，未来的中心城区将逐渐沿人民南路与东大街沿线偏移；•本项目属于原有中央商务区北侧，以金融为主题的骡马市板块内。中央商务区本案城市体系Realestateorganization•“二轴四片”建设，将以人民路、东大街（含攀成钢）为中轴的两侧地带；盐市口片区、天府广场—陕西街片区、猛追湾—游乐园片区、骡马市片区为重点，对中心城区城市空间结构进行优化；对区域内建筑空间形态、道路交通系统、地下空间综合开发利用、人文景观等方面编制城市设计；•由于“5.12”的影响，中心城区的改造时间将受到一定的影响，但整体而言，本板块的未来发展仍将是建筑空间、道路交通体系、地下空间综合开发等城市升级的重点区域之一板块未来规划Realestateorganization•本项目紧邻城市主干道人民中路•作为城市主干道，人民中路与人民南路被喻为成都市主城区的“城市生命线”，而作为本板块而言，其又是该区域内的财富枢纽道路情况本案西玉龙街羊市街Realestateorganization•作为贯穿城市东西、南北的节点交通区域，车流量巨大，道路路面相对狭窄，加上正在施工的地铁一号线使得本路段交通极为拥堵•1号线骡马市站是地铁1号线与远期规划4号线之间的换乘站。位于西玉龙街、羊市街与东、西御河沿街之间人民中路一段下，呈南北向布置。车站为地下两层12米岛式站台车站，车站总长184.35m，总建筑面积为9579㎡。•地铁的开通将极大的缓解目前严峻的交通局面，也将充分带动中心城区改造，本板块的经济价值与城市地位交通现状及未来Realestateorganization第一部分区域经济价值点判断•区域经济环境价值描述•房地产市场价值研究PART1Realestateorganization•清水房均价趋于平稳，集中在8000---9000元/平米（锦江明珠均价8000元/平米、萧邦均价9200元/平米、缤舍均价预计8500元—9000元/平米）•精装房由于产品自身档次不同，市场价格跨度较大，8000---13000元/平米（时代凯悦均价8000元/平米、城市理想均价12000元/平米、壹号公馆均价14000元/平米）住宅市场价值—在售项目Realestateorganization•目前区域内商品住宅市场价格集中在7600-8500元/㎡的价格范围内•在该档次产品中，标准间与套一户型是绝对主流，而根据面积大小不同，标间普遍租金价格维持在1100-1300元/㎡.月，套一户型租金价格在1700-2500元/㎡.月•在出租率情况上，除时代凯悦由于尚处于销售阶段，其他同档次产品出租率较高，均在90%以上区域住宅市场价值ROMA国际新城市广场时代凯悦本案￥7600-8000￥7500-8500￥7600-8600米兰小筑￥7200-8500Realestateorganization•根据口岸位置与交通环境等因素，结合到本项目商业特征，我们将区域内与本项目具有可比性商业分为A类与B类•A类：区域认同性强，商业氛围浓厚，口岸极佳，整体建筑档次较高•B类：区域认同性强，商业氛围相对浓厚•以目前市场认同性看，本项目处于市中心商业氛围浓厚的八宝街东侧，但从目前交通环境上看，与该商业圈层联动性不足八宝街商业本案商业西大街商业区域商业市场价值Realestateorganization•A类商业特征：•目前市场价值：4.5-5万元/㎡•租金价格：240-300元/㎡•户型特征：开间5.6-6米、进深8-9米•业态：高端零售、专业服饰等本案铂金城新城市广场区域商业价值——A类商业Realestateorganization•B类商业特征：•目前市场价值：2.5-3万元/㎡•租金价格：150-200元/㎡•业态：特色餐饮、服饰、营业厅等铂金城新城市广场时代凯悦区域商业价值——B类商业本案Realestateorganization•研究范围：骡马市、八宝街—西大街、太升南路三大片区；•研究对象：商务酒店、经济型酒店两类酒店物业；•研究目的：确定本项目的可比案例，为价格体系奠定市场基础；区域酒店价值Realestateorganization商务酒店经济型酒店成都雄飞酒店瑞城名人酒店缤纷假日酒店快捷假日酒店马瑞卡酒店小憩驿站罗曼大酒店七天连锁酒店薄荷花园酒店恒瑞商务酒店九龙宾馆喜百年酒店区域酒店基本情况Realestateorganization•目前区域内经济型酒店主要特征为：•规模：100-150间，以连锁型酒店为主•房价：120-200元/间.天•客群特征：旅游、家庭、休闲型居多•商务酒店：•规模：200间左右，普遍在180—280间•房价：220-400元/间.天•客群特征：商务、旅游区域酒店基本情况Realestateorganization第二部分区域市场产品调查•住宅部分•商业部分•酒店部分•地铁经济价值点判断PART2Realestateorganization第二部分区域市场产品调查首先，作为中心城区内不多的在售物业，本项目在后期经营中不仅将面对中心城区各板块在售物业的直接竞争，在后期的物业经营中，也将面对具有较强投资价值的现房物业的市场挑战。所以，本次对于产品市场的调查，将对该情况所涵盖的相关的物业进行有针对性的深入研究，使本项目在正式销售时能有效规避竞争锋芒。调查物业如下：•ROME国际•壹号公馆•城市理想•新城市广场•皇后国际•锦江明珠国际公寓•萧邦•缤舍RealestateorganizationROME国际•位置：青羊区成都市青龙街18号（人民中路二段42-64号）•规模：总建筑面积:54276.94平方米，总户数:630户，停车位:280个，物业费1.8元/㎡•建筑形态：外观玻璃幕墙，新现代主义建筑风格；建筑高度为20层，裙楼加2栋塔楼，其中1-4层共18000余平方米的大型MALL名店，5层为3500余平方米的米兰空中花园广场，6-20层为630户精装时尚小户型公寓，两梯20户。•户型区间：38-58平方米全装修小户型。•配套：临街有近1000平方米的风情商业街和骡马主题风情广场，电梯为铃木（10人800KG），70年住宅产权。RealestateorganizationROME国际该项目的户型主要集中在42平米左右的标间，以精修的风格打造的单身公寓，推出是在房地产正火爆的2006年，且总价在20万左右，受到众多投资者和自住者的认可，一路畅销。然而目前该物业从外观的现代和大气和内部装修档次较低不相匹配，使得在商务区的该物业没有实现投资出租的较大收益，仅仅满足了该地段物业的自然升值收益。Realestateorganization产品价值分析：该项目定位为单身贵族公寓，已于2007年交房，价格从05年开盘的起价4660元/平米到目前该项目二手房售价（精装）：约7500--8500元/平米，每年15%的涨幅；目前该物业租金（精装）：标间（42平米）为1100-1200元/平米，套一（60平米）为1700元/平米；底商最高租金：约300元/平米，售价3万—5万元/平米；该物业公共区域装修档次较低，物业服务内容和水平较低，不能让业主体受到物业的增值和附加值服务水平，从而导致了该项目即使入住后租金也偏低，没有提升其商务功能，而且商业除了底商以外2—5层都为空置物业，所以该项目的后期物业服务欠佳。Realestateorganization壹号公馆•位置：青羊区人民中路三段1号•规模：建筑面积：44354.09占地面积：2465.25，总户数:681套，物业费2.8元/㎡，车位：56个•建筑形态：公馆采用新古典主义奢华风格，有着英国皇室血统般尊贵之处，共30层。•户型区间：奢装打造40-90平米奢华空间。•该项目由天府喜来登沿地铁1号线北行5分钟即可到达，是地铁1号线7号出口处，4000元/平米的装修与配置，壹号公馆交房标准主要配置（部分家电家私可作个性化选择），包括高档中西餐厅，咖啡厅，红酒雪茄吧，至尊SPA会馆，名流健身中心，豪华壁球馆，恒温游泳池，会员酒店套房商务中心，董事长会议厅及多功能厅等。3梯17户，70年住宅产权。Realestateorganization壹号公馆该项目由于是烂尾楼改造，所以在户型设计方面受到很大的局限，房间内出现了较大的梁柱，且卫生间都不采光和通风，厨房只有少数户型采光通风，所以开发商只有通过高端的定位和豪华的装修来弥补户型上的缺陷，让购房者感受其品味、档次而淡忘实际居住空间的合理性。Realestateorganization壹号公馆客群特征•客群来源省外客群：约占50%。如上海、深圳、广州、北京以及外籍留川学生省内及成都市区客群：约占50%，特别是四川二级城市的私营业主占了较大的比例；•购房目的：投资约占60%，特别是省外客群的投资目的最为明显自住约占40%，省内二级市场的私营业主多作为成都的二居所Realestateorganization•产品价值分析：•该项目定位为定位为“大人物小公馆”的顶级奢华精装公寓，于2008年底前交房，2007年2月开盘最低售价：10028元每平米，最高售价：13248元每平米，平均报价：11683元每平米，到目前对外均价:14000元/平方米，成交均价11345元/平米，已销售75%。该物业是目前区域内装修最豪华的公寓，从配套和装修体现了其本身的商务价值，其客户构成也较为特殊，两端性明显（极其理性的投资客与冲动型自住客构成）。Realestateorganization城市理想•位置：梨花街12号（青羊区天府广场旁）•规模：占地面积:6466.70平方米，总建筑面积:86000平方米，总户数:1178户，停车位:333（地下三层）•建筑形态：外观玻璃幕墙，新现代主义建筑风格；建筑高度达126米，整个项目由商业裙楼和两栋塔楼构成，包括商业、住宅、SOHO空间三种物业，商业共有四层，精装小户和SOHO空间分居A、B塔楼之上。两栋塔楼呈对角线分布：A塔楼，为37层和30层的35-70㎡精装户型，10梯22户，704套；B塔楼，为28层和23层精装SOHO商务空间，474套。梯户数为4梯22户•户型区间：35-70㎡平方米精装修小户型。Realestateorganization城市理想该项目户型分为标间和套一两种，标间面积33---43平米，套一面积50----64平米，从这两种户型来看共同特点都是卫生间不采光和通风，户型单面采光，客厅间接采光，从而可以看出设计者是从投资办公的角度出发设计该产品，