中原XXXX深业火车西站项目定位及物业发展建议160

1报告思路市场分析FOCUS1项目发展策略FOCUS4项目物业发展建议FOCUS5项目分析FOCUS２项目定位FOCUS３2宏观经济分析宏观政策分析房地产发展态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析3宏观经济分析（惠州市统计局关于2006年国民经济和社会发展的统计公报）惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变惠州市历年国民生产总值情况476.39525.2590.97685.1803.94933.1917211186412075823642268342501901002003004005006007008009001000200120022003200420052006050001000015000200002500030000国内生产总值(亿元)人均国内生产总值（元）4宏观经济分析惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大280.45101.74283.02103.81286.36108.73293.2114.27370.69203.720501001502002503003504002001年2002年2003年2004年2005年总人口城区人口上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97㎡计算，从2005年至2010年间，住宅市场需求为3200万㎡，以2006年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。5宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析6宏观政策对房地产的影响1、2007年7-9月房地产业的宏观政策法规及银行动态时间政策名称主要内容7月13日深圳市《关于进一步规范我市商品房出售行为的通知》1、房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为。2、商品房项目必须实行明码标价，并在现场和国土局网站公示。3、禁止“炒卖楼花”行为。8月22日关于央行第四次加息上调金融机构一年期人民币存款基准利率0.27个百分点，贷款基准利率0.18个百分点，个人住房贷款提高0.09个百分点9月15日关于央行第五次加息公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年期以下（含5年）从4.59%调整为4.77%，5年期以上从5.04%调整5.22%。9月28日首付比例提高至四成对已贷款购买住房又申请购买第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。推出一系列的新政，显示了政府对调控房价的决心，一定会影响到投资者的投资热情，导致市场交易量的暂时放缓。7宏观政策对房地产的影响2、新证出台目的9月28日这次新政出台，调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。2.1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。2.2、首付、利率双重调控对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。8宏观政策对房地产的影响3、后市预测3.1、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。3.2、房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。预计后市成交量会在低位有一个徘徊过程。3.3、2007年底到2008年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。9宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析10惠州房地产态势2007年1-9月份惠州房地产市场增长迅猛2007年前八月，惠州房地产开发投资完成72.84亿元，增长一倍，其投资额占地三产业投资的比重为62.8%，占比与上年同期相比上升10.8个百分点。1-8月全市商品房销售面积为217.69万平方米，增长89.6%，商品房销售合同金额为82.84亿元，增长1.5倍。1-9月，惠城区新盘预售总量较去年增加了48%，共有18810套商品房成功预售，总预售金额是去年前三个季度的两倍，达到了90多亿元。1-9月，惠城区商品房预售均价达到了4567元／平米，较今年6月份统计的上半年预售均价4092元/平米高出了475元。9月份惠城区商品房预售均价达到了5078元/平米，而去年9月份的统计数据为3005元/平米，涨幅高达69%。11惠州房地产态势惠州近几年房价走势(单位:元/平方米)2942401142064567248623941965242426140100020003000400050002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年1季度2007年2季度2007年3季度住宅均价2、惠州市房地产价格自2004年之后，持续上涨;2007年第三季度，均价再创新高,为4567元/㎡。房产交易价格快速上涨12惠州房地产态势2007年惠州三级市场出现了良性的增长态势年份（年）交易数量（宗）交易面积（㎡）交易金额（亿元）成交均价（元/㎡）2004442374.438.2611102005468584.319.5111282006546283.0910.0215002007年1-7月354457.106.661166注：以上数据来源于市房产交易中心2007年上半年，惠州房地产供需已在一个新的高价位上运行，带动了房地产三级市场价格的增长。近几年惠城区二手房市场交易情况表13惠州房地产态势品牌开发商陆续进驻惠州，未来大盘竞争激烈。据市调显示，2007年中信集团通过建设投资三环路，从政府手里优惠取得汤泉、文头岭、金山湖三块宝地；雅居乐已获得100万平米开发土地；万科取得了惠州江北40号小区40万建面的土地；佳兆业取得至少100万平方的土地开发;……大盘规划，居住品质成为楼盘开发的新方向。欧式建筑仍然是楼市的主流风格，户型创新是市场的趋势，板楼、南北通透、入户花园、廊院、可变户型等。未来价格继续上扬，销售速度相对放缓。14宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析15片区分析江北片区东平片区下角片区龙丰、鹅岭、上排片区河南岸、金山湖片区西片区水口片区本项目16片区分析江北片区：占据地段优势，定位为惠州未来的CBD，集办公、商业、金融、居住、休闲以及娱乐为一体,未来发展前景巨大。现阶段已形成了以开发高档楼盘为主的区域特征——CBD行政商务中心；水口片区：作为惠州市区的东大门，水口正在打造惠州市区东部区域性城市中心，成为魅力新水口——惠州未来的CLD中心；金山湖片区：作为惠州未来惠城商品房主要供应区域，土地储备量大，在地段及配套等资源不足的条件下，项目凭借自身的营造来提升项目的档次——文体景观板块。17麦地、河南岸：占据地段优势，为惠州成熟区，定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园——商住板块；东平片区：占据新开河和东江天然水景资源优势，为惠州新世纪居住文明的现代化生态型的居住区——优质人居板块；下角片区：本片区是惠州最老的城区，土地供应量有限并且周围市政配套落后，推出产品的档次不高，片区的房地产发展有待于政府强有力的政策支持和资金投入，如旧城改造等——旧城板块；片区分析18片区分析江北片区5300东平片区6500下角片区3800龙丰、鹅岭、上排片区4500河南岸、金山湖片区4800西片区5800水口片区9000麦地片区520019片区分析江北片区东平片区下角片区龙丰鹅岭上排片区河南岸金山湖片区本项目20片区分析本项目片区：山景资源丰富，交通便利，位于惠州西部，现阶段产品供应量不多。市政规划为物流中心——西部生态板块。项目所在片区目前市场供应较少。2007年底到2008年初，有一定数量的供应量，目前供应的楼盘除了城市原筑和湖畔新城外，其他的楼盘整体形象不高。项目所在片区不是热点片区，区域配套也不成熟，但是山景资源资源优越，南靠高榜山，临近西湖片区，惠城区山景资源主要集中在本片区；21片区分析——交通及周边环境丰山鳄湖路下角南路菱湖鳄湖高榜山虎头山新联路22片区分析——交通及周边环境23片区未来供应区域未来供应约177万平米，未来市场竞争激烈；深业项目华轩紫韵台鹏达糖厂项目江南丽苑鹏达机械厂项目湖畔新城城市原筑景亿凤凰谷24片区未来供应9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景亿凤凰谷167套泰富禹山郡，约547套华轩紫韵台，约385套南山公馆二期，约800套鹏达糖厂项目25宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析26个盘分析地段上排鳄湖路总占地面积9万㎡总建筑面积30万㎡总户数1096户容积率2.49车位1096个户型套数比例面积区域（㎡）三房43840%135-143四房32930%160多五房27425%185-210复式555%270-400总套数1096100%135-400湖畔新城(二期)27个盘分析户型套数比例面积区域（㎡）三房13250%147-170四房9637%182-191复式249%242-382别墅104%350-382总套数262100%147-382地段鳄湖路和红花湖路交汇处总占地面积2.6万㎡总建筑面积4.9万㎡总户数262户容积率1.88车位262个城市原筑28个盘分析地段惠州市鹅岭南路总占地面积25111㎡总建筑面积83654㎡总户数515户容积率2.69车位515个美林玉桂山户型套数比例面积区域（㎡）二房346%81三房21440%109-127四房24350%127-143复式244%200总套数515100%81-20029个盘分析地段丰山路36号总占地面积20750㎡总建筑面积47766㎡总户数167户容积率0.96车位167个景亿凤凰谷户型套数比例面积区域（㎡）三房6639.5%141四房3319.8%163联排别墅6840.7%200-280总套数167100%141-28030个盘分析地段下角江南丽苑旁总占地面积24997㎡总建筑面积78554㎡总户数528户容积率3.4车位528个户型套数比例面积区（㎡）中三房12623.8%110以下大三房12623.8%110-125中四房10019%125-144大四房12623.8%144-155五房509.5%155-170总套数528100%110-170鹏达糖厂项目31个盘主力户型一览面积项目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑美林玉桂山景亿凤凰谷鹏达糖厂中高档次楼盘户型以大三房和四房为主体,主力户型都在130平米以上,这个是目前市场客户需要的主流区间;32个盘客户分析项目名称客户分布湖畔新城(二期)二次以上置业，企事业单位管理人员及单位职员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等城市原筑二次以上置业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等美林玉桂山以惠州中、高端阶层为主，私营业主、企业高干、白领等。客户主要以二次以上置业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员和投资客户等为主。33市场小结1、宏观市场整体良好上扬，微观市场竞争激烈；2、新政出台，销售速度明显放缓，随着房价的攀升和首付的提升，预计市场户型有变小的趋势。3、三、四房户型为片区市场主流，其中三房140-157平米，四房约为180平米左右。4、客户主要以二次以上置业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员等为主。5、价格不断攀升，城市原筑1期均价达到6000元/㎡，预计湖畔新城2期均价也将突破6000元/㎡。34项目