中原_湖南湘江名苑项目整体定位和物业发展建议提案_181页_XXXX年

名整定位物建议湘江名苑项目整体定位和物业发展建议深圳中原湖南分公司事业二部HuNan.09.2010Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。报告前提——开发商目标关于开发策略：关于开发策略：以现金流为前提，保障项目的现金回收速度。关于项目开发期望值：关于项目开发期望值：在保障资金快速回收的前提下，实现价值价格最大化。Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010核心需要解决的问题核心需要解决的问题问题一：我们做什么类型的产品？问题二：谁来为我们的产品买单？Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010品类模型：客户—土地—市场的三角关系模型市场市场土地客户品类土地客户客户导向的产品分类方式【产品分类客户+土地+市场】Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010客户导向的产品分类方式：【产品分类=客户+土地+市场】报告框架Part1:项目价值分析解决：我们做什么产品PART4:整体发展战略Part1:项目价值分析PART5:项目整体定位定位下的客户地图Part2市场研究Part2：市场研究解决：我们具体怎么做PART6:整体规划及分期构思Pt3客户究整体规划及分期构思PART7:物业发展建议Part3：客户研究Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010项目价值分析Part1项目价值分析Part1地块属性区域价值分析Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010地块属性：城北远郊，大体量项目，两面临路,另两面为待开发地块区位：地块位于长沙市开福区金霞经开区位：地块位于长沙市开福区金霞经开区的鹅秀组团，处于靠近三环线的高冲路和芙蓉北路的交汇处。经济技术指标：占地面积近37万方，容积率1.8，大体量项目。现状：无建筑覆盖，下沉式地块，与路面相差6—10米四至：东临芙蓉路，西为另一待开发地块南为规划路北为高冲路临近三环地块实景块，南为规划路，北为高冲路，临近三环线。城北远郊，欠成熟。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010区域规划:金霞区——长沙经济副中心，北长沙经济发展引擎，金霞区规划定位为中部城市物流中心是长沙经济副中心新物流是长沙经济副中心1、金霞区概况：长沙金霞经济开发区是湖南省人民政府批准的十大重点霞凝新港，物流全球省级开发区之一，长沙市物流产业唯一核心园区，国务院批准的长沙市总体规划近期重点开发区，同时还是湖南省唯一集水运、公路、空运、铁路、管道五元化网络交通优势于一体的开发园区，是星沙、武广新城、雷锋湖、管道五元化网络交通优势于体的开发园区，是星沙、武广新城、雷锋湖、高塘岭、金霞、坪塘含浦六大城市副中心之一。2、金霞区定位：中国中部地区水陆联运中心区域性中心城市的商品交易集散中心湖南对外贸易进出基地和保税物流中心湖南“35”城市群的集散中心湖南对外贸易进出口基地和保税物流中心湖南“3+5”城市群的重要门户长沙市大城北战略的核心区域。3、金霞区规划：三个节点看金霞未来-----2020年人口达42.5万；2010年Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,20108火车北站北迁完工；已启动地铁一号线建设。区域规划:金霞区鹅秀组团，组团功能定位为重点发展房地产和商贸业在产业布局上，形成了以金霞物流中心开发区：带来客户、完善配套、提升潜力在产业布局上，形成了以金霞物流中心为经济引擎的“一主、三次＂的发展格局;“一主＂，即核心区，以开发区金霞组团为核心，主要发展物流产业，同时布置功能齐全的物流服务设施。“三次＂，指开发区高岭组团、鹅秀组团和配套的青竹湖组团，其中高岭组团重点发展物流商贸业，形成大型综合性物流贸易发展物流商贸业，形成大型综合性物流贸易和工业基地；鹅秀组团重点发展房地产和商贸业；青竹湖组团重点发展物流会展、旅游休闲等配套产业。以物流产业为主导，带动相关商贸、大运量工业、房地产业共同发展。开发区自成立以来，公共基础设施配套逐步完善，累计完成投资40亿元.Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,20109区域配套：发展不成熟,生活等配套极度匮乏，但教育配套较完善项目位于长沙远郊金霞1周南中学整体配套匮乏教育配套较完善项目位于长沙远郊，金霞经济开发区的鹅秀组团内，整体配套匮乏；项目四周散步零星的321周南中学长沙市一中寄宿部诺贝尔摇篮小学部民房，几无商业配套；45兴联小学戴家河小学本案321本案3215454Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,201055教育配套：湖南首批省重点中学——周南中学距项目地2公里左右长沙市规模最大、办学质量优秀的公办寄宿制高中，校园占地四百多亩。条件优于大学，是一所具有国内一流水准的现代化学校。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010医疗配套：国家三甲——泰和医院正在筹建中，距项目地2公里左右泰和医院计划投资5.8亿，建成一座以治疗心计划投资亿，建成座以治疗心脑血管病为特色的三级综合医院，总建设面积约22万平方米。预计总床位2000张以上。09年开始动工，项目有望于2011年5月全面竣工并验收开业该项目建年5月全面竣工并验收开业。该项目建成后，将辐射开福区和长沙金霞经济开发区40万人口，对完善长沙北部新城医疗配套解决居民看病难住院难等问疗配套，解决居民看病难、住院难等问题具有十分重要的作用。距项目地2公里左右Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010距项目地2公里左右。区域景观资源：生态宜居开福核心地，一江两山两河生态资源：项目核心景观：两河——捞刀、沙河两山——秀峰、鹅羊福地南面分别为鹅羊、秀峰两大公园，远眺湘江，人居一江——湘江环境优越；鹅羊山福地秀峰山公湘江鹅羊山福地秀峰山公园湘江Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,201013区域交通：临芙蓉北路，路网畅通，但项目周边目前没有公交配套城市主干道芙蓉北路，路网通畅地铁1号线新港站，拉近项目与市区距离倚城市南北主干道芙蓉北路，通达全市，交通意义重大；距伍家岭商圈车程15分钟；规划中的地铁1号线，地铁的建成将加速该区域的发展，提升项目附加值。但目前项目周边没有公交车经过，缺乏便利性。地铁的建成将扩大区域置业客户范围。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010地铁效应：地铁1号线紧邻本案，未来发展潜力巨大地铁效应：增值市场地铁对沿线物业价格的提升表现芙蓉北路直达本项目距离长广州：地铁于1993年开工，开工当年和第二年，地铁一号线沿线物业升值15%-25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%25%芙蓉北路直达本项目，距离长沙核心区30分钟车程；地铁一号线“新港镇站＂在本芙蓉北路地铁一号业再次升值15%-25%上海：开通地铁后短短的四五年时间内一跃成为上海的新兴住宅区，发展成一个几十案100米网络化背景下，“地铁时代＂路号线万人口的卫星城，成为上海最大的人口居住地，而房价的涨幅超过了50%香港：香港地铁开通后，上盖物业平均升值近来临：区域市场客源辐射范围将由点状向带状延伸，沿芙蓉路和地铁1号线辐射。香港地铁开通后上盖物业平均升值近50％，投资回报率达到15％深圳：调研表明，地铁沿线住宅物业价格高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格高Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,201015同片区非地铁沿线住宅物业的价格，高出幅度从5%至15%不等项目价值的杠杆力量1区域价值：中部物流中心，北长沙发展引擎。12配套价值：欠成熟配套，完善的教育配套是最亮点。23地块价值：出则繁华、入则宁静，大体量为项目的特色和价值打造提供基础34基础。景观价值：湘江、沙河、捞刀河、秀峰山、鹅羊山，优质景观资源是项4交通价值：芙蓉北路，地铁1号线，项目价值不断提升，客源辐射范围5目最大卖点之一。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010交价值蓉路，号线，项目价值不断提升，客源辐射围将由点状向带状延伸，由“片区”向“市区”扩容。5项目界定：长沙远郊，生态资源丰富，中等密度大盘。优势：劣势：1）所处金霞区，发展空间大；2）紧邻地铁站，升值潜力大；3）路网纵横通达性好1）生活等配套严重匮乏；2）交通配套匮乏，尚无公交线路；3）路网纵横，通达性好；4）生态资源丰富，教育配套齐全；3）片区发展刚起步，客源不足;4)北城区域，市区客户认可度不高。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010市场分析Part3市场分析Part3宏观大势宏观大势长沙房地产市场分析区域市场分析Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010区域潜在供应项目分析宏观大势Part2.1Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010国内经济环境——实体经济发展前景堪忧，泡沫消费借势增长数据显示经济形势通胀压力7月CPI为3.3%，PPI为6.4%，有所上升，数据显示，整体经济通胀压力加大。形势通胀压力加大7月PMI指数为52.1%，环比下跌，PMI指数连续3个月下跌，经济回稳，但不排除有二次探底的风险。制造业为主的民营企业经营环境进一步恶劣华全国工商联发布的《2010中国民营企业500家分析报告》显示：中国营业收入最高的500家民营企业中，有221家企业有意在未来三年投资于房地产行业，比例达44%。入围企业以制造业企业为主，占308家。劣华央企中国移动净利1151.66亿元，央企中国石油净利1033.87亿元，两者相加已经超过这500家民企的净利总和（2179.52亿元）。泡沫消费强势增长根据中报数据，今年1～6月份，银行卡收费收入总额为252.46亿元，比去年同期的187.64亿元上涨了34.54%。信用卡发卡量的持续增长以及交易的活跃，推动了银行卡收费收入的增长。信用卡分期付款成为增长点。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010政策形势：2010年4月-7月，国务院连续出台多项措施，坚决遏制房价过快上涨局面颁布时间政策标题政策概况政策影响2010年4月1日关于首次购买普通住房有关契税政策的通知基本取消144㎡以下的普通住房的契税优惠明确了首次购房的概念，防止他人利用政策来获得契税优惠2010年4月13日加快保障房建设遏制房价过快上涨2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。加快保障性安居工程建设，解决中等偏下收入家庭的住房困难；加强房地产市场调控工作，遏制部分城市房价过快上涨2010年4月14日实行更严格差别化住房信贷政策对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的大幅度提高首付款比例和利率水平制住房价格过快上涨，抑制投机性购房三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。2010年4月17日国务院关于坚决