对房地产商品住宅价格问题的探讨——以成都市房地产市场为例

西南财经大学硕士学位论文对房地产商品住宅价格问题的探讨——以成都市房地产市场为例姓名：尹波申请学位级别：硕士专业：高级管理人员工商管理指导教师：朱南20060501对房地产商品住宅价格问题的探讨——以成都市房地产市场为例作者：尹波学位授予单位：西南财经大学相似文献(9条)1.学位论文崔丽霞中国城市商品住宅价格形成机制研究2005本文首先对商品住宅价格的形成从理论上进行了论证，以马克思主义地租理论基本理论为依据，并借助西方经济学的观点，分析了商品住宅价格的构成要素以及住宅价格形成的影响因素。在文献研究的基础上，论文对中国城市商品住宅价格的主要影响因素进行了研究，从宏观层面上主要有5个影响因素：政治因素、经济因素、行政因素、社会因素、自然因素。从微观层面上主要从需求和供给两方面分析，最后提出了商品住宅价格形成机制指标体系，从总量指标、行业指标两大指标层级来分析研究商品住宅价格的形成过程。通过实证分析来研究商品住宅价格的形成。通过全国范围以及中国主要城市的房地产行业数据，对商品住宅价格形成机制指标体系进行了量化分析，对全国商品住宅价格的变动因素进行了实证分析。本文的创新性体现在笔者结合实践的基础上提出了一套指标体系对商品住宅价格的形成进行量化分析，所提出的见解为分析问题提供了新视角和新思路。2.学位论文陶彧大中城市经济发展环境差异对住宅价格影响的实证研究2006作为房地产行业的重要组成部分，住宅产业的发展和人民的生活水平提高最为休戚相关。价格作为影响市场供给和需求的主要决定因素，是市场运行的核心机制，也是社会最容易观察到的信号。因此，对住宅价格的研究不仅可以帮助更好地了解我国住宅市场，也可以为政府调控决策提供依据，为房地产开发企业提供项目运行的可行性参考，为普通消费者自用购房或投资提供信息支持。目前，国内关于住宅价格影响因素的研究大多为定性分析，针对某特定地区分析价格趋势或分析宏观经济政策影响及预测价格走势的文章比较多，对商品住宅价格影响因素进行定量研究的还比较少，且大多数实证分析的文章或者是从供需层面考虑，或者是从宏观经济的某一个角度出发来探讨影响住宅价格的因素，很少是从城市间的差异角度来考虑住宅价格问题，这也是本文研究的出发点。本文以全国33个大中城市1999-2004年的商品住宅价格为研究对象，试图探讨城市之间哪些方面的差异可能导致城市间不同的住宅价格。由于城市差异涵盖太广，也无法全面详细地量化，因此本文借鉴了徐康宁建立的城市经济发展环境指标体系结构以体现城市在经济社会环境方面的某些重要差别，继而讨论这些差别对于城市间住宅价格分化的影响。在分析方法上，本文首先利用因子分析的方法通过缩维处理将城市年鉴中可以参考的众多具体指标进行归类、分组，以找出这些指标后隐藏的公共因素。其次，将若干提取出来的公共因素对住宅价格进行回归分析，以了解哪些因素对于住宅价格有着显著的影响。由于以上分析方法针对的仅仅是某一年的数据，因此从以上分析得出的结果可能会受到年份特殊性的影响。为了减少年份特殊性的干扰以找到更一般的规律，我们还采用了面板数据的回归模型，综合城市截面数据和时间序列数据，采用固定效应模型以各个重要原始指标对住宅价格进行回归分析，帮助更好地了解城市间的差异将怎样影响住宅价格的差异。综合以上各种分析方法，本文研究得到如下结论：城市经济运行基础、城市经济规模和商业化程度对住宅价格有着非常显著的正向影响，此外，城市经济发展速度以及城市居住的舒适度等也对城市的住宅价格有一定的正向作用；如果用具体的可采集的原始指标来解释住宅价格的差异，可以发现近几年来，城市的建成区面积、地方财政预算内收入、人均GDP以及建成区绿化覆盖率能较好的解释各个城市间商品住宅平均销售价格的差异。本文的研究结论对于政府调控、开发企业决策和消费者投资等实践都具有现实的指导意义，但在研究过程中也发现了一些不足和有待改进的地方。例如，样本数据可以进一步扩展、一些重要指标可能暂时无法进行量化、面板数据模型处理技术上有待进一步研究、模型是否应该采用非线性的形式也是需要考虑的地方等等。3.会议论文周毕文.郑硕北京商品住宅价格与空置率“双高”现象的分析与对策2006近几年来,房地产行业越来越成为人们关注的焦点。北京的房地产业高歌猛进,已成为拉动北京经济增长的亮点之一。但是存在的问题也日益突现,一方面商品住宅越建越多,空置率越来越高;另一方面,价格却不降反升,越涨越高,即商品房价格与空置率呈现“双高”的局面,这令很多人大惑不解。本文以北京市商品住宅市场为例,深入分析了“双高”现象背后的原因,并有针对性地提出了几点解决的办法。4.学位论文王永正影响商品住宅价格因素的实证研究——以成都为例2007房地产业作为国民经济中的支柱产业，对经济的发展有着举足轻重的作用。近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飘升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。影响商品住宅价格的因素，有土地使用制度、住房制度、人口因素、经济发展状况、财政金融政策等一般因素，也有道路交通、城市设施、环境状况等区域因素，还有建筑物本身的结构特征等个别因素。但是，这些影响因素在不同的国家(甚至在同一国家的不同城市和地区)、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以商品住宅价格价格为研究对象，试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下，哪些因素对商品住宅价格产生的影响是主要的，哪些是次要的(当然这种主次因素是相对且是动态的)，并通过对成都市商品住宅价格进行定性和定量的实证研究，揭示其内在的运行机制。本文对商品住宅价格影响因素的研究主要由以下部分组成：首先，总结、评述了我国政府1988年以来几次对房地产市场的调控措施，其次对国内外相关文献做了归纳，这方面的内容由第一章构成；第二章阐述了我国商品住宅价格的形成机制及影响因素；第三章分析了成都市房地产发展现状；第四章从实证角度进一步论证了成都市商品住宅价格的影响因素；第五章对成都房地产市场未来发展趋势做了展望；最后总结了本文的研究成果和不足之处，并对今后的研究方向作了展望。在实证研究部分，以成都市1992—2006统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，从实证角度分析各因素对商品住宅价格的影响。首先，分析各经济因素对商品住宅价格的影响，明确了国内生产总值、实际利率、城镇居民可支配收入和年竣工面积的变化是导致商品住宅价格变动的因素。随后，建立了国内生产总值、实际利率和城镇居民可支配收入、年竣工面积与商品住宅价格的函数模型，并通过比较得出：国内生产总值与实际利率对商品住宅价格变化的影响要大于城镇居民可支配收入和商品住宅年竣工面积的影响。本文最后形成的结论如下：1、国内生产总值、实际利率、城镇居民可支配收入、年竣工面积是影响商品住宅价格的重要因素。2、以成都为实例分析发现：国内生产总值、利率对商品住宅价格的影响较大，因此国家通过货币政策调整利率来达到抑制房价高速上涨的手段是可行的。3、在住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为，投机性购买行为会推动房价不正常地上涨，进而可能形成房地产泡沫，但是如何判断房地产市场是否存在泡沫，应结合我国国情制定恰当的指标，而不宜套用“国际标准”。4、商品住宅价格将伴随着经济的快速发展而持续上涨，但涨幅趋于回落。5、政策因素在一定程度上影响着商品住宅价格的变动，为使宏观调控措施更有效的发挥作用，政府应首先从规范房地产市场秩序着手。6、规范房地产秩序，应从货币政策、引导需求、加强行业管理等方面同时展开，而不应一味抑制购房需求。本文还需在以下几个方面作进一步展望：1、影响因素的量化问题。商品住宅价格的影响因素有的本身就是定量化的，比如人均可支配收入、存贷款利率、人口数量和密度等；而有的则较难量化，比如道路通达程度、环境状况因素、人口素质和消费心理等。如何对较难量化的因素进行量化和科学改进，是今后可以研究的一个方向。2、细分市场的研究。商品住宅只是房地产行业的一小类，其他还有括商业用房和工业用房。住宅同样也包含各种层次，比如普通住宅、公寓、公寓式住宅、连排别墅、别墅等等。不同用途、不同层次的房地产，各种影响因素和影响力大小可能是不一样的。3、模型函数的构建问题。目前，对商品住宅价格研究(较多的是对住宅特征价格的研究)的模型大多采用线性函数，但这在计量经济学上并没有先验的标准。是否还有其他的函数形式能更好地拟合，在变量数目不同的情况下函数形式是否相同，这也可能是今后有待进一步研究的方面。商品住宅价格影响因素及其作用机制的研究无疑是一项极富挑战性的工作。一方面我国在这一领域的研究还刚起步，相关数据的收集是一项相当困难的工作，并且当前的统计指标也不够完善。另一方面，文献研究也遇到了相当的困难，因为国外住宅市场的发展较为成熟，已形成了一套体系完整的住宅价格实证研究方法。而我国的住宅市场发展较晚，统计数据的层面和范围也很不完善，因而不能采用完全相同的方法去研究同样的问题。正是由于这些原因再加上本人对相关理论认识的不足给研究工作带来极大的困难，论文研究还存在资料的时间跨度和空间分布有限的问题，从而降低了研究成果的解释力和适用范围。另外对于研究商品住宅价格影响因素，其实就是要寻求房地产经济和住宅市场的运行规律。由于住宅房地产本身是一个非常复杂的系统，要全面反映和解释这个系统，需要一套完善的指标体系，而一套能被学术界普遍接受的指标体系目前尚未形成，所以论文中所选用的4个因素和以这4个因素所进行的分析，也只能从一个侧面反映住宅房地产的一些规律。5.学位论文王郁我国目前商品房价格决定因素研究2007随着人们物质生活水平的提高，“居者有其屋”不仅是每个普通老百姓的梦想，也是政府建立和谐社会的重要保证，安居才能乐业是政府应尽的职责。中国的商品房价格自2003年以来一路走高，沪京穗深等城市的房价更是增幅惊人。政府陆续采取一系列措施对过热的房地产行业进行调控，但成效不大。本论文首先分析了商品住宅与房地产业之间的关系，探讨了宏观国民经济周期与房地产业之间关系，对比美国、日本经济发达国家的情况，分析了我国经济不同发展阶段中房地产业的发展趋势，以基本经济理论为指导，分析影响商品住宅价格的各种因素，试图对目前商品房价格不断升高和居高不下的原因做出合理解释；以北京市场近年实证数据为依据，找出影响商品住宅价格波动的主要动因。本论文回顾了自2005年以来政府对房地产业的调控过程，分析了成效不大的原因。在建议部分本论文认为，房屋保有税收的缺失对目前的商品房价格有很大的影响，因此，有必要对保有环节进行合理的征税。6.学位论文王宇峰大连市城市居民住房需求与保障研究2006住宅是人类生活所必须的物质资料，是居民生活福利的基本保障。2003年以来，全国各地的商品住宅价格普遍有所上涨，有关部门先后出台了多项政策，对房地产业进行调控，然而仍然无法抑制房价快速上涨的趋势。在全国房地产价格普遍上涨的背景下，大连的房价提升的尤为迅速。进入2006年以来，大连房地产价格指数一直排在全国前列。持续上涨的房价一方面危害了房地产行业的健康发展，另一方面也损害了居民的切身利益。因此弄清居民住房需求的底数，引导住宅产业健康发展，研究居民住房需求的实际状态，完善住房保障体系，保障居民的住房福利，已经成为当前非常紧迫的任务。本文根据2006年6月进行的大连市市内四区居民住房需求调查的数据，推断出全市居民的住房需求总量，结合交易市场数据综合分析，测算出未来两年内市区住房需求总量约为9.4万套，面积767万平方米左右。其中，市内四区本地居民购房需求总量约为6.6万套，539万平方米；外来人口的购房需求总量约为1.8万套，158万平方米；动迁引致刚性需求总量约为1万套，70万平方米。对调查样本的深入分析表明，影响居民住房需求的主要因素是家庭收入与人均居住面积。有购房需求的群体具有这样的特征：家庭人口数较多，现居住面积较小，购房