尺度地产—深圳市房地市场资讯(07年41期)

非赢利共享型信息选编07年41期(总86期)2007/11/12深圳市尺度市场策略顾问有限公司Â热点透视抑制炒房打击囤地调控房价楼市降温药何时见效？房地产调控引发动荡加剧土地恐慌症全国蔓延Â政策解读建设部官员：大力发展中低价位中小套型住房从最牛钉子户到小产权房风波物权法在赶考Â市场动态深圳楼市降温波及周边市场惠州东莞房价回归楼盘爱打奥运题材北京楼市会否透支奥运概念？Â销售数据供应锐减加速降温11月上海楼市有望明显“退烧”?交易量环比下降幅度近5成深圳楼市先扬后抑供求格局变化短炒者离场广州楼市掀新一轮博弈10月份重庆主城区售房面积同比下降近五成Â展会信息CIHAF2007第九届住交会2008中国房地产展示交易博览会深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第1页非赢利共享型信息选编07年41期(总86期)2007/11/12深圳市尺度市场策略顾问有限公司Â热点透视抑制炒房打击囤地调控房价楼市降温药何时见效？2007年11月16日来源:今晚报这些天股市的连续下跌调整，给同样处于高热状态的楼市提了一个醒，没有只涨不降的市场，国家也不缺少给高烧不退市场降温的良药。只是调控良药要考虑到可能产生的副作用，不能过猛。既要将高企的房价压下来，又不至于把整个房地产市场打倒，确实很难。但是面对令人忍无可忍的房价飙升，国家给楼市降温的决心也将随之增大。降温良药见效时间指日可待。镇静剂：增加土地供应明年见效股票投资机构分析近来股市深度回调的原因，认为主要有三大因素：股票期指即将推出、银行再提准备金率、宏观经济进入结构性调整。这些导致股市降温的因素也反映出国家从投资规则、投资成本及宏观经济导向等方面对市场综合调控的成功。实际上这三大因素套用到房地产市场也将产生同样作用。仲量联行（天津）、天津中原房地产等专业机构人士认为，采取对土地和销售市场供应量的调控及监管、采用物业税和贷款等税收新规则，再配合经济导向调整，楼市降温将成为现实。首先，增加土地有效出让、开工及销售监管是一剂良药，对供不应求造成的市场高热有镇静作用。天津中原房地产等专业人士认为，捂盘惜售是造成下半年房价快速上涨、市场过热的重要原因之一，捂盘惜售对短期交易造成了一定的饥渴效应。因此，增加土地有效供应，无疑会对因恐慌心理造成的需求虚热产生镇静作用。深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第2页非赢利共享型信息选编07年41期(总86期)2007/11/12深圳市尺度市场策略顾问有限公司在这方面，国土资源部相关负责人日前强调了国土部门制定的四条限定开发商囤地的办法，包括：要求实行净地出让；合理控制单宗土地出让规模，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力圈占大面积土地，形成垄断；规定每宗土地的开发建设时间，形成住房的有效供应；加大闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。业内分析人士认为，这四个办法如果能够落实，对市场供应无疑会起到实质性促进作用。但是从时间上来看，从办法的实施到在销售市场上见效需要至少半年的时间。记者了解到，天津市下半年加大了土地出让量，第三季度出让面积比前两季度有较大提高，同时开始对市场紧缺的限价房及中价房用地进行限时开发，如对华明和双港新家园限价地块规定必须在2007年11月30日之前开工建设。逾期未开工，按成交价格的1%每日收取违约金，2007年12月31日前仍未开工的，将按有关规定收回土地使用权。这些调控性用地将在明年形成有效供应。退热剂：物业税及贷款利率调控两年内见效现在楼市需求过旺，有越来越多的人加入投资性买房行列是重要原因之一。记者从本市热销楼盘了解到，现在很多家有余钱的市民都把买第二套、第三套住房作为储蓄或投资理财方式，而且一些收入较高或有父母支持的年轻家庭也开始拥有第二套住房，这些家庭买房主要是作为自住+投资两用房，有较大的随意性。专业人士认为，随着物业税的征收和贷款利率的提高，这些闲置房有望被挤进市场，使市场有一个供应放量的过程，同时也使投资买房者顾虑到租房收益率降低而却步。所以有关税率的出台和调整可以起到市场退热剂的作用。建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉日前表示，国家将通过有区别的税收和信贷政策抑制房价过快上涨。业内人士分析，包括物业税在内的新税种可能出台。中原地产有关负责人预测，从目前情况来看，物业税其中税种空置税开征的时间可能更快。也有业内人士认为，契税也可能在接下来被动刀，因为，提高契税可以增加购房成本，进一步抑制需求。深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第3页非赢利共享型信息选编07年41期(总86期)2007/11/12深圳市尺度市场策略顾问有限公司记者了解到，备受瞩目的物业税推进工作正在有序展开。国家税务总局和财政部已于近日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税第二批试点地区。至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税空转运行。（空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计）。多数经济学家认为，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求，虽然目前对其实际内容仍有待落实，但他们预计，物业税出台势在必行，只是需要更严密、周全的细节处理，有可能在近两年内正式开征。目前深圳市地税局在试点研究中提出了一些思路，原则是不过多增加纳税人的税负，有利社会稳定。在具体税率方面，个人自住的用房可免物业税，但个人用于出租的房屋应征物业税，个人自住之外的空置房也应征物业税，以减少空置率，促进房地产市场的健康发展。除病根：协调经济发展需要更多时间面对房价过快上涨的势头，仲量联行有关专家及一些知名经济学家分析指出，房地产和股市过热，更深层的原因是因为经济发展结构不平衡所致。正因为国内制造业、服务业等很多其他行业领域投资回报率低于房地产行业，所以导致了大量热钱集中在房地产和股市这些有虚拟性质的领域，使房价不断攀升，股指也屡创历史新高。所以从根本上解决房市过热的问题，最重要的是使整个经济协调发展，创造其他领域的经营和进一步盈利条件，使更多行业能够走出无利可图的状况，分流房地产市场的大量资金，使市场恢复平稳发展状态。从这一大势来看，这种调整的过程就像医生看病，有时候不能一次解决，只能逐步尝试，直到彻底解决问题，而这一过程将需要更多的时间。深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第4页非赢利共享型信息选编07年41期(总86期)2007/11/12深圳市尺度市场策略顾问有限公司房地产调控引发动荡加剧土地恐慌症全国蔓延2007年11月16日来源:上海证券报今年的房地产调控起于土地之源。土地调控的成败，在一定程度上，可以说决定了楼市今后的走向。政府紧守18亿亩耕地红线的决心不容置疑，随着国土资源部一系列相关文件的出台，土地审查日益严密、土地门槛逐日抬高，整个市场也在动荡中酝酿着变局。对于“以地为纲”的房地产开发商来说，一个寒冬正在招手。土地多的怕违规、怕收回，没土地的怕金融、怕淘汰；某些“以地生财”的地方政府，则陷入了“卖与不卖”都难、“卖高卖低”都难的尴尬境地。土地恐慌症在全国蔓延，未尝不是一件警钟长鸣的好事。缺地恐慌症：最怕金融机构不给脸症候群代表：中小开发商央行连续调息、土地资金继续收紧、房贷比例不断提高……一系列的“银根”紧缩性政策，使2007年我国房地产业正经历着一场历史性的市场洗礼。对于土地储备和开发项目不足的开发商来说，未来更加紧缩的金融政策，成为名副其实的达摩克利斯之剑。“没有多少土地储备，且自有资金少的中小房地产商已经基本上没得玩了。”青岛百通城市建设集团股份有限公司总经理方立才向上海证券报直言，在一系列金融政策调控下，一些小开发商不仅仅是如履薄冰，而是开始“出局”。深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第5页非赢利共享型信息选编07年41期(总86期)2007/11/12深圳市尺度市场策略顾问有限公司对此，陈晟总结认为，目前土地储备不足的小开发商共同面对的疑惑是：“几年来开发经营储备的资金，如今却买不了一块地！”实际上，由于土地成本的不断上涨，开发商的资金链越来越紧张。一位业内人士向记者表示，不久前国土资源部有关“必须结清土地出让土款才能拿到地”的要求，就让许多小开发商资金捉襟见肘。此前，建设部政策研究中心副主任秦虹分析认为，2000年全国完成房地产投资只有5000亿元，而2006年则达到2万亿元，投资增长了3倍。加之，房地产开发周期长，资金周转率慢。“如果按0.2的周转率，房地产开发实际需要资金10万亿。而从房地产资金来源看，以银行信贷为主，融资渠道并没有发生很大变化。”秦虹说。正是由于上述原因，开发商对金融市场更为“感冒”。但是，“利用银行贷款拿地”的时代已经一去不复返了。特别是，近期央行连续调息、土地资金继续收紧、房贷比例不断提高等一系列政策影响，这些开发商的资金链已经岌岌可危，索性有些实力不济的开发商只能无奈“退市”了。但是，这不并意味着“无储备”开发商没有机会。“通过细分市场，在自己的‘专业领域’内精耕细作，并且有一定资金实力的开发商还是有发展空间的。”陈晟指出，不久前登陆港股的SOHO中国恰恰是一个案例。实际上，记者也注意到，在登陆资本市场前，SOHO中国无论是知名度以及流动资金都实力不弱。但是，其可持续开发项目却屈指可数。正是在不断收紧的“银根”环境下，SOHO中国及时登陆港股市场，募集大量资金以争夺新的开发项目。“现在拿到地的公司多半是上市公司。”作为一家正在准备上市的公司负责人，方立才分析认为，房地产企业未来面临的金融环境却不容乐观，利用资本市场必不可少。深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第6页非赢利共享型信息选编07年41期(总86期)2007/11/12深圳市尺度市场策略顾问有限公司对此，北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲持相同观点。“房地产本身是一个资金密集性产业，对金融市场非常敏感。”范小冲说。然而，他认为，从目前中央政府的政策倾向来看（包括限制外资投资炒房、加强税收管理等），对于房地产业的态度正在发生变化。范小冲认为，未来金融政策更多关注房地产行业可能存在的风险，而不是一味地鼓励其发展，在这种情况下，一些房地产开发商还会担惊受怕地关注着金融市场的“风吹草动”。卖地恐慌症：最怕两头“不讨好”症候群代表：某些地方政府除了买方，土地市场中的卖方也有自己的烦恼。卖贵了，有不顾房地产调控，以地生财，抬高房价之嫌；卖便宜了，又可能遭到关系拿地，国资流失的质疑。就在上周四，一直受到境内外大开发商瞩目的上海新江湾城又成功出让了其第四幅住宅用地，来自新加坡的仁恒置业以超出底价2倍多的13.01亿元摘得这幅D3地块，楼板价则达20000元/平方米，再创板块新高。此前，浙江绿城曾在今年6月拿下面积更大、容积率更高的D1地块，楼板价为12509元/平方米，当时已被视作“天价”。其实，在“地王”频现的2007年，在自2004年开始住宅用地供应就一直呈下降趋势的上海，某区域的土地拍卖连创新高并不特别令人吃惊。不过引起业内注意的是，此次出让的D3地块是上海首幅采用一次性书面竞价这一土地挂牌新规进行出让的土地，有着不小的示范效应。就在上月底，上海的土地主管部门向各区县的土地招投标办公室下发了通知，调整