房地产工程项目管理实战剖析与PMP攻略--王金升

工程项目管理实战剖析与PMP攻略关键词：计划/质量/成本/过程1工程项目管理第3页美国和国内房地产行业发展的几点启示工程项目管理第3页美国和国内房地产行业发展的几点启示通过机会和关系取得资源做好项目做好产品[引言]从战略角度看项目管理在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业象造汽车一样的造房子,还需要比较长的过程房地产企业将精力放在做好项目上脚踏实地做好每一个项目工程项目管理第4页一线公司项目B项目C房地产企业管控模式集团管控客户导向心跳创造利润血压人才培养呼吸业务流程动脉项目A房地产PM微循环[引言]从战略角度看项目管理主讲：王金升工程项目管理第5页从房地产开发整体业务流程看工程管理[引言]从战略角度看项目管理项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙项目论证阶段项目策划阶段工程施工管理阶段入伙管理阶段设计管理阶段拓展工程成本营销设计项目策划及产品、市场、客户定位初步定位营销策划、项目推广策划、项目前期推广、销售前期准备销售事务管理入伙事务管理测算规划要点/规划草案方案设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合设计配合、招标配合、施工准备及桩基工程施工主体结构施工至具备销售条件工程施工至竣工验收销售及工程维修估算预算、标底及招投标、合同进度款、工程变更、招标采购结算概念设计初步定位项目拓展及论证流程产品定位策划流程营销承包商选择控制流程售前管理流程销售过程管理流程程设计前期管理流程方案设计管理流程施工图设计管理流程设计变更管理流程设计承包商选择控制流施工供应商选择控制流程招投标管理流程议标、直接委托管理流程合同管理流程材料设备供应商选择控制流程材料设备管理流程工程签证管理流程成本管理流程工程施工管理流程工程质量管理流程工程进度管理流程工程付款管理流程客户投诉管理流程销售管理阶段目标思路通过二天的分享，我们将能够：1）了解项目计划管理体系2）熟悉质量规划和管理工具3）掌握现场成本管理要点4）了解项目的风险处理机制造钟而不是报时对象优势房地产高层管理人员各部门业务经理，中基层主管及资深员工1）理论与标杆企业经验相结合2）通过案例模拟为平台，创造、积累计划管理的实践经验工程项目管理第6页培训收益题纲课程提纲和时间安排【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【职能】工程管理的使命【成本】现场成本管理【风险】工程项目风险管理【概念】成功项目管理者五项要素------------------------------40分钟-----------------------------------------------120分钟---------------------------20分钟【原则】质量管理的四项原则--------------------------20分钟-----------------------------10分钟【规划】质量规划五个环节---------------------------180分钟【工具】量管理七种工具------------------------------160分钟【现场】现场质量过程控制-----------------------------80分钟-------------------------------------------60分钟-------------------------------------30分钟工程项目管理第8页[概念]成功项目管理五要素2目标：项目管理者的挑战1心态：项目管理者的基因4职责：项目管理者的任务5价值：项目管理者的素质项目管理的五个要素3成功：项目管理者的承诺职业经理成功的要素工程项目管理第9页心态：项目管理者的基因案例：股市投资者的心态成功项目管理者心态：11、良好的沟通22、好的流程与方法33、控制风险和抓住机遇与并重[概念]成功项目管理五要素工程项目管理第10页1.2.3.相互关联的活动有明确的目标和结果有明确的开始和结束例：攻克艾滋病找女朋友米卢执教中国队Program与Project区别目标：项目管理者的挑战项目(Project)为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制的一系列活动[概念]成功项目管理五要素工程项目管理第11页[概念]成功项目管理五要素体现突出个性化复杂为简单价值：项目管理者的素质项目经理的价值善于激励人发挥团队力量题纲课程提纲【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【采购】工程项目采购管理【风险】工程项目风险管理工程项目管理第13页目的：通过计划管理解决的问题第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。第三，各项目的开发经营工作计划问题。第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题。【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第14页意义：计划管理是房地产开发过程控制主线计划管理在房地产开发过程中起到穿针引线作用计划管理搭起了个部门配合工作的桥梁计划管理是企业信息化管理的核心和基础【计划】项目管理之计划管理主讲：王金升工程项目管理第15页【计划】项目管理之计划管理从日常工作看计划管理存在的问题“车到山前必有路，船到桥头自然直”——没有计划或计划太简单赶工是开发过程的常态三边工程在大多数企业中存在制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实工作前移计划的编制各自为政计划讨论的问题缺乏计划管理方法计划编制很好，但如何修改领导重视不够总经理签发工程计划与经营计划发生矛盾资源计划要什么资源谁来做战略层次，活动时间计划要做什么设计什么由集团负责怎样去做什么时间做在哪里做项目计划概念和编制的三个阶段项目计划定义项目计划是实现项目目标的一种行动方案项目计划是以时间为基础的行动计划来协调各种活动和资源，以便完成特定的目标。项目进度计划定义项目进度计划是项目计划的重要组成部分，资源计划、成本计划的编制都是以进度计划为基础项目计划制定过程包含三个阶段实施计划怎样构建一个控制怎样监控作了什么怎样分析偏差怎样预测趋势怎样沟通信息工程项目管理第16页【计划】项目管理之计划管理组织与人力资源计划（OBS)项目总控制计划土地储备资金计划三年发展规划项目成本计划（CBS)项目作业计划项目专项计划部门职能计划中期发展规划项目经营计划项目业务计划工程项目管理第17页房地产公司的计划分类房地产企业的计划一般可以分为以下三种类型【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第18页房地产三年发展规划计划名称：三年发展规划服务的组织：集团、分公司定义组织的目标服务的组织明确公司发展中期战略和策略规划公司的经营目标（业绩、品牌与客户、内部管理、可持续发展）计划涉及的内容企业发展规划书三年发展规划---业绩目标的细化利润\销售面积、销售收入\资金控制性计划\土地储备控制性计划\人力资源控制性计划\个项目开发控制性计划计划的模版计划涉及的管理工具：战略规划十步法平衡记分卡战略地图【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第19页作用：三年发展规划是企业中短期战略的体现原理：平衡衡记分卡、战略地图过程：战略十步法三年发展规划编制概述1作用三年发展规划2编制的原理3编制的过程【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第20页经营计划设计的主要计划内容解释经营计划包含的主要计划说明项目经营目标：明确年度销售目标与计划（销售、签约口径），重要开盘节点和推盘节奏；回款目标与计划；年度结算面积、结算收入、单位成本、项目利润等。项目总控制计划：明确项目基本规划指标、规划方案，开工、开盘、竣工和入伙等集团规定和公司要求的重要工程节点。项目资金计划：明确年度资金流出、资金流入、净现金流量、累计净现金流量目标与计划等（月度计划每月滚动，需分拆类别、部门）。项目目标成本规划：项目的总目标成本和分期分项目标成本，包括各项目费用的责任部门及其主要职责的说明。人力资源指导书：人力资源现状分析、策略和目标、年度重点工作、部门绩效指标。土地储备规划：储备土地的基本数据（面积、位置、地块特征、地质状况、规划及经济指标等）【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第21页5.项目控制计划-框架编制说明项目章程总体经营要求资金质量项目组织架构工作职责分解成本控制项目开发控制性里程碑未决事项专业计划编制时间项目总控制计划的格式和示范文本项目总控计划的主要章节【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第22页区分施工单位编制的计划与发展商计划的区别重点关注项目总体发展计划，控制计划的输入和输出审核专项计划坚持合理工期主要计划工程进度控制计划材料设备进场计划（项目部编制）分包进场计划（项目部编制）施工图需求计划（项目部编制）销售配合（卖场）计划（项目部编制）工程业务计划编制注意事项【计划】项目管理之计划管理业务计划编制注意事项和主要计划【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【风险】工程项目风险管理题纲课程提纲质量公共关系过程管理质量标准工程团队建设质量保证体系技术管理、搭建技术平台客户、服务关注市场、成本和持续学习供方管理量质客户文化客客户户体体验验客客户户体体验验【质量】质量管理体系规划工程管理体系建设项目管理战略工程项目管理第24页工程项目管理第25页向王石汇报质量策划书跳蚤的故事洞穴的故使[中心]第一次把事情做对变革的十字路口“”零缺陷态度四不一没有[中心]第一次把事情做对第一次把事情做对的态度不害怕错误；不接受错误；不放过错误不容忍“差不多”没有解决不了的质量问题认真做事只能把事情作对用心做事才能把事情做好－－李素丽案例：中海楼梯间样板的故事工程项目管理第26页题纲课程提纲【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【风险】工程项目风险管理工程项目管理第28页最佳的客户满意度最少的员工差错最少的施工过程差错最少的原材料差错最少的员工差错最少的施工过程差错最少的原材料差错最佳的客户满意度[原则]质量管理的四项原则品质管理的四项基本原则四个主要目标题纲课程提纲【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【采购】工程项目采购管理【风险】工程项目风险管理312【职能】项目管理之范围管理工程管理的核心任务保障环节和实现环节保障产品品质1、保障入伙2、不给客户添麻烦3、成为品牌支撑点工程项目管理第30页不同时期、不同企业的核心任务不一样保障经营计划的实现保障产品的成本在合理限度之内工程项目管理第31页【范围】项目管理之范围管理工程管理的八项主要任务（1）根据《项目经营指导书》，编制、调整、修订《工程管理指导书》根据《工程管理指导书》，编制、调整、修订各分项工程的进度计划和质量计划等①现场确定红线点；②场地拆迁清理；③地形图测量；④申请施工用水用电；⑤申请施工用水排放许可；⑥临时施工路口报批；⑦临建施工报批；⑧围墙、道路及临时设施施工；⑨市政配套管线到位情况的进一步落实《公司认可工程承包商名录》的管理主体工程施工队伍考察、招标及签约监理单位选择及签约各专业工程施工队伍的招标及签约施工图纸结构方案及设备系统专家评审基础及主体工程施工图纸会审基础及主体工程施工组织设计审定工期与质量计划开工前现场准备施工及监理合同图纸及方案评审工程管理部项目部项目部项目部成