中天物业工程主管培训讲座

中天物业设备主管培训讲座之物业机电设施、设备管理培训目录•一、物业设施设备基础管理•二、物业设施设备验收及资料管理•三、物业设施设备的使用与维护•四、物业设施设备的修理与更新改造•五、物业设施设备完好率的自我评定2019/8/6Templatecopyright2005www.brainybetty.com2一设施设备基础管理•（一）设施设备管理概述•2设施设备管理管理的目标管理的意义1)创造优美环境工作和生活条件2)延长使用年限,使物业保值增值3)实现社会价值经经济价值和环境价值4)创物业品牌和行业健康发展1)保持完好,满足物业的使用功能2)确保物业和使用人的安全3)促进物业的保值增值具体的管理指标房屋完好率危房率设备完好率一设施设备基础管理(二)设施设备的基础管理3实施标准化管理1）导入国际标准管理体系和创优管理体系2）制度建设3）人力资源管理ISO14001ISO9001OHSAS18001工程技术规程管理工作制度责任方面制度架构岗位职责人员配置一设施设备基础管理•（三）设施设备的使用与维护•1物业设施设备的运行管理•1）使用管理概述（设备技术运行管理和设备经济运行管理）2）合理使用设备合理配置设备合理配置人员设备环境条件健全管理制度3)设备投入使用前的准备工作管理制度、技术资料的编制工程技术人员培训能源、安全装置齐全备件、附件、工具齐全设备安装符合标准清理现场环境卫生一设施设备基础管理•（三）设施设备的使用与维护•4）设备使用守则•A定人、定岗、定机，持证上岗•B建立交接班制度，制定各项规程•C建立设备“三好、四会”•三好：管好、用好、维护好设备•四会：会使用、灰维护保养、会检查、会排除故障一设施设备基础管理•2设施设备维修养护管理1）物业设施设备维修养护概述A维修养护方式：清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻B内容：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑C设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化D设备三级保养制度：日常维护保养、一级保养、二级保养E设备维修保养要按照手册实施、严格执行安全操作规程F特种设备按国家法律法规，确保安全和正常运行G制定设备保养的考核制度并严格执行一设施设备基础管理•（三）设施设备的使用与维护•2物业设施设备维修养护管理•2）设施设备的巡检•A设备日常巡检（操作人员随机检查）•B设备的计划巡检（专业维修人员为主、操作者协助）•C物业设备的计划检修性维修保养一设施设备基础管理•3设施设备故障与事故处理A设施设备故障B设施设备故障管理1）设施设备故障及故障处理C设施设备故障管理的重要性D设施设备故障全过程管理故障信息收集故障信息统计故障分析故障处理一设施设备基础管理3设施设备故障与事故处理2）设施设备事故管理A设施设备事故及类别一般事故重大事故特大事故责任事故质量事故自然事故B设施设备事故的性质C设施设备事故的调查分析及处理一设施设备基础管理（三）设施设备的使用与维护4设施设备的润滑管理5设施设备的状态管理1)设备润滑管理的意义2)设备润滑管理的组织和制度3)润滑装置的要求和防漏治漏1设备状态管理的目的和任务2设施设备的检查3设施设备的状态监测一设施设备基础管理（四）设施设备修理的管理1设施设备大中修管理概述2）设备修理的方针3）设备维修方式4）修理类别2物业设备更新改造管理1）设备修理事后维修预防维修改善维修小修中修大修（五）设施设备完好评定一、设施设备基础管理（五）设施设备管理模式：4个6原则（6S-6H-6I-6Z）6S活动6H活动（寻找6源、解决6源）整理整顿清扫清洁安全素养污染源清扫困难源故障源浪费源缺陷源危险源一、设施设备基础管理改善影响生产效率和设备效率的环节改善影响产品质量和服务质量的细微之处改善影响制造产品之处改善工人超强劳动局部疲劳动作环节6I6项改善改善造成火灾事故环境危害隐患之处改善工作和服务态度6Z追求6个零追求质量零缺陷追求材料零库存追求安全零事故追求工作零差错追求设备零故障追求生产零浪费2019/8/615（一）物业设施设备分类，主要分为1.强电系统；2.电梯升降系统3.空调系统；4.给排水系统；5.消防系统；6.弱电系统；7.房屋与设施。二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/616（二）物业设施设备的接管验收1、物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/6Templatecopyright2005www.brainybetty.com172、物业接管验收的目的和意义是：（1）明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各方的合法权益。（2）促使建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/6183、物业接管验收的原则：物业接管验收是一个复杂的过程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，而且还涉及到许多法律法规，常常出现实际与理论或条文不一致的地方，所以在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基本原则：（1）原则性与灵活性相结合的原则（2）细致入微与整体把握的原则二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/6Templatecopyright2005www.brainybetty.com19（3）物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：•移交方：物业建设开发单位•接收方：物业管理单位二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/6204、物业接管验收的内容（1）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程。（2）建筑设备安装工程。（3）区内道路及附属工程。（4）区内园林绿化环境工程。（5）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/6Templatecopyright2005www.brainybetty.com215、物业接管验收的标准：（1）建设部颁布的《房屋接管验收标准》（2）物业项目规划设计所引用的国家、行业、地方的规范标准。（3）合同约定的交接标准。二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/6226、物业项目的交接验收：(1）交接条件：1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；2）供电、供气、供热、供水、排水、通讯、公共照明、有线电视等市政共用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具；二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/6Templatecopyright2005www.brainybetty.com233）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；4）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成并满足使用功能要求；5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；二、物业设施设备验收、资料管理6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；7）法律、法规规定的其他条件。2019/8/624二、物业设施设备验收、资料管理（2）实施物业承接查验依据的文件1）物业买卖合同；2）临时管理规约；3）前期物业服务合同；4）物业规划设计方案；5）建设单位移交的图纸资料；6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。2019/8/625二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/626（3）接管验收应检索提交的资料1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2）共用设施设备清单及其安装、使用和维修保养等技术资料；3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；4）物业管理所必需的其他资料。Templatecopyright2005www.brainybetty.comTemplatecopyright2005www.brainybetty.com二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/6Templatecopyright2005www.brainybetty.com27（4）承接查验程序1）确定物业承接查验方案；2）建设单位提前20天移交有关图纸资料；3）查验共用部位、共用设施设备；4）解决查验发现的问题；5）确定现场查验结果；6）签订物业承接查验协议；7）办理物业交接手续。二、物业设施设备前期介入验收2019/8/628（5）质量和使用功能的检验交接双方根据设计要求、标准规定和企业交房标准对项目的主体建筑、结构、防水、屋面、内外装修、安装和配套设施、设备、绿化、道路、标识等进行全面现场检验。二、物业设施设备验收、资料管理现场查验的内容包括：1）共用部位：一般应包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水设备、电线、供暖及空调设备等；2019/8/629二、物业设施设备验收、资料管理3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。2019/8/630二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/631（6）质量问题的处理1）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，必须约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商进行返修，直至合格。2）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，可约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，也可双方协商采取费用补偿的办法，由物业服务企业处理。二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/632（7）物业保修责任1）项目开发建设单位在提交项目工程验收报告时，应出具《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。在两书中应当按政府法规规定写明建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。2）住建部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：•A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/6Templatecopyright2005www.brainybetty.com33B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；C、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；•其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。•建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/634•3）建设工程在保修期限内发生质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。•4）项目开发建设单位要严格按照保证书的规定和双方协议约定共同做好房屋保修期内的维修工作，尽快解决工程遗留问题，确保业主正常使用和物业安全。二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/635（三）物业设施设备档案资料管理•主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备使用、维修养护、修理改造的运行管理档案。•其目的在于：实现规范管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。二、物业设施设备验收、资料管理2019/8/6361、物业设施设备档案的建立：（1）新建物业项目设备、设施基础管理档案的建立1）设施设备原始技术档案的建立设施设备原始技术资料收集.主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等,承接方