房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战

1房地产项目成本全过程成本精细化管理与造价控制操作实战2总目录第一部分新政策房地产企业成本管理第二部分房地产成本控制重点环节第三部分房地产项目投资决策阶段工程造价控制第四部分房地产项目设计阶段工程造价控制解析第五部分房地产项目招投标阶段的造价控制讲解第六部分房地产项目施工阶段工程造价控制分析第七部分房地产项目竣工验收阶段工程造价控制第八部分房地产开发企业成本控制核算3土地政策变化对项目成本的影响一成本管理需要跨职能合作二第一部分新政策房地产企业成本管理金融(货币)政策变化对投资成本的影响三五房地产开发企业全面成本构成的主要内容六成本管理需要关注的全过程与细节将客户需求纳入目标成本管理四七房地产企业的供应链管理如何确定产品的价格和利润率以确定成本八4随着国家经济的日益发展和土地的不断减少，国家相继出台了一系列的控制性文件：《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知》、《关于加大闲置土地处置力度的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《土地储备管理办法》、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》、《土地登记办法》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》等，上述政策主要目的在于严格控制土地供应量，强制实施土地的招标、拍卖或挂牌出让制度。房地产开发竞争模式由“土地竞争”向“产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也由“土地升值”向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变。原来的土地转让模式已转向土地公开招拍挂的商业运作模式，土地的问题实际上已经归结成资金问题。资金与管理成为房地产开发竞争的核心。一土地政策变化对项目成本的影响5国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正逐步加强。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：对项目资本金达不到35%贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；2007年9月27日央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求申请购买第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍；12月12日，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。2008年《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》等文件的出台，强化了对房地产企业贷款的监查。此外，随着通货膨胀的加剧和适当从紧货币政策的实施，存款准备金率和商业贷款基准利率也多次上调。这些政策将直接或间接影响着房地产企业的信贷融资问题，加大了房地产开发企业融资风险和融资成本，对项目开发进度、资金使用安排等产生一定的影响。从紧的金融政策有可能带来公司销售收入的下降或项目开发的滞后，对公司未来现金流产生滞后效应，对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险，应采取加大营销力度、多渠道融资等措施，以化解金融从紧政策带来的负面影响。二金融(货币)政策变化对投资成本的影响6房地产开发企业全面成本构成按照用途大致可分成三块：开发成本，税费，期间费用。1.开发成本1.1土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括地价款、拆迁补偿费、耕地占用税、青苗补偿费等，大约占成本费用总额的25%；1.2前期工程费，指取得土地使用权后，项目开发前发生的项目前期准备费用，包括项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及“三通一平”等费用；1.3基础设施费，指项目开发过程中发生的建筑安装工程费以外的费用，包括市政配套费、给水系统费、雨污水系统费、供电系统费、有线电视工程费、电话通讯工程费、宽带工程费、智能化系统费、园林环境工程费；1.4配套设施费用，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括景观、门庭，产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用。上述2-4项费用合计大约占成本费用总额的10%。1.5建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用。包括建筑费用、安装费、安装工程费、装修费、样板房/售楼处装修费用、监理费、工程造价咨询费等，大约占成本费用总额的45%；2.税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费，大约占成本费用总额的10%3.期间费用包括营销费用、管理费用、财务费用，这三项费用大约占成本费用总额的10%。三房地产开发企业全面成本构成的主要内容71.房地产项目定价方法1.1成本加成定价法：在单位产品成本的基础上加上一定比例的预期利润作为产品的售价。成本中包含了税金，售价减成本等于利润。利润的多少是按成本的一定比例计算。单位产品价格=单位产品成本×（1+加成率）1.2目标收益定价法：在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。①确定目标收益率：目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。②确定目标利润：目标利润=总投资额×目标投资利润目标利润=总成本×目标成本利润目标利润=销售收入×目标销售利润目标利润=资金平均占用额×目标资金利润率③计算售价：售价=（总成本+目标利润）/预计销售面积目标收益率适用于市场上具有一定影响力的企业及市场占有率较高或具有垄断性质的企业。1.3售价加成定价法：以产品最后的售价为基数，按销售价的一定比率来计算加成率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品成本/（1-加成率）四如何确定产品的价格和利润率以确定成本82.利润率及目标成本的确定1.1目标利润的确定①目标利润率法，公式如下②上年利润基数法，公式：目标利润＝上年利润×利润增长率1.2目标成本的确定四如何确定产品的价格和利润率以确定成本9建立健全信息管理系统，做好各种基础数据的收集工作。企业实行目标成本管理需要来自多方面的大量信息，这些信息是实行目标成本管理的基础。主要包括产品定价和竞争者信息、各种成本数据、顾客需求信息以及供应商数据。这些相关数据有助于目标成本管理团队理解顾客需求、竞争产品及产品设计与产品成本之间的关系，是实行目标成本管理所必须的，关系到目标成本管理的成败。五将客户需求纳入目标成本管理10传统的成本管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的成本管理方法存在：（1）被动式控制成本（2）采取过程或事后控制成本方法（3）没有系统对成本进行控制。造成的结果是“结算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象比较普遍。新的成本管理理念是采用“全过程成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建设的各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行各环节做重点控制，并贯彻“精细化”管理的理念，为项目建设争取更大的效益。六成本管理需要关注的全过程与细节111.重要性：随着原有土地转让模式转为招拍挂的商业运作模式，房地产企业竞争的核心要素只剩下二大要素：资金与管理。显然，管理水平将成为房地产企业未来成败的关键，因此全面推行全过程供应链管理体系，将供应链管理价值最大化，势在必行。2.基本供应链：设计商-施工总承包商-材料、设备供应商-物业管理商，这是房地产企业最基本的供应链，也是房地产企业管理的最重要内容。3.树立正确的供方关系观：房地产企业要有相当的专业技能、同时具备比供应商更高的智慧、更广的知识、更强的应变能力与决策艺术，才能更好的协调、督促、检查、评价供应商的服务。同时要加强企业的文化建设，不能滋生“高高在上”等不良心态，防止腐败的发生。4.供应链的有效管理：4.1构建组织、塑造流程：实现公司内部组织与供应链上每个供方的无缝对接。4.2树立企业核心理念：让每个员工知道自己的工作目的与存在价值，提供员工对供应链管理的效率和质量。5.设计与施工：是房地产项目运作流程中承前启后的最重要两个环节，为其制定核心理念在供应链管理中尤为重要。七房地产企业的供应链管理12由于成本管理是个系统工程，为此成本管理也不仅仅是成本管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理的成本管理控制组织分工为：项目定位—营销部门；设计阶段成本优化—设计部门；招标合同签订—工程部和成本管理部；现场签证把控—工程部；竣工结算—成本管理部；销售成本优化—销售部；管理费用—各职能部门。八成本管理需要跨职能合作13总目录第一部分新政策房地产企业成本管理第二部分房地产成本控制重点环节第三部分房地产项目投资决策阶段工程造价控制第四部分房地产项目设计阶段工程造价控制解析第五部分房地产项目招投标阶段的造价控制讲解第六部分房地产项目施工阶段工程造价控制分析第七部分房地产项目竣工验收阶段工程造价控制第八部分房地产开发企业成本控制核算14拿地环节控制重点一二第二部分房地产成本控制重点环节项目策划环节控制重点三五施工环节控制重点六管理费用控制重点营销环节控制重点四财务控制重点15征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。一拿地环节控制重点16项目策划环节的控制重点是勘察设计和前期工程费。（1）勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。（2）三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。（3）施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。二项目策划环节控制重点17施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。其控制重点是：（1）参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程在投标预算限价内招标。（2）通过加强过程成本控制，对施工过程中的工程成本进行动态结算管理、成本核算预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。三施工环节控制重点18首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现。四财务控制重点19营销环节的控制重点应该从四个方面去体现：（1）销售流程的优化；（2）销售部组织框架的构建；（3）销售道具及物料的使用；（4）项目推广费用的有效使用。五营销环节控制重点20根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费