万科住宅产业化的探索与实践

万科·2006万科住宅产业化的探索与实践目录万科的认识万科的实践万科的期望万科的认识面临的问题解决的办法万科的产业化万科的认识集团2014年〔未来〕销售规模1000亿元利润100亿元市场占有率3%上海2008年销售规模100亿元市场占有率第一开发项目20个〔现状〕万科的认识集团2005年销售规模139.5亿元利润13.5亿元上海2005年销售规模22.87亿元销售面积19.26万平米销售套数1195套销售面积231.8万平米〔面临的问题－速度〕万科的认识20.4月14.8月14.1月万科平均金色家园系列（高层）四季花城系列（多层）传统生产方式下，项目平均开发周期较长〔面临的问题－质量〕万科的认识集团月度工程质量户均保修量统计数据0.200.260.320.210.390.300.240.210.190.130.130.150.200.150.160.160.230.300.260.230.520.500.210.080.120.140.110.240.100.000.100.200.300.400.500.60020702090211030103030305030703090311040104030405040704090411传统生产方式下，户均保修量维持在15条/月/百户集团2002-2005年间关于外墙的投诉:第1位裂缝29.9%；第2位渗漏21%；第3位环境噪音引起的室内噪声级过高19.7%。保温问题9.6%；分户墙隔音不佳8.3%。〔面临的问题－质量〕万科的认识〔面临的问题－效率〕按04年人均设计面积计算，2014年的设计人员将达2721人人均设计面积（万平米/人）万科的认识00.511.51.180.921.341.291.051.271.31.479798990001020304〔面临的问题－效率〕按04年项目平均设计失误率计算，2014年将为此支付11.7亿万科的认识0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%4.7%2%0304平均项目设计失误率面临的问题解决的办法万科的产业化万科的认识发展“节能省地型”住宅的提出，进一步明确了住宅产业化的方向，是推进住宅产业化的根本指导思想。这个指导思想，与当代发达国家住宅产业化的方向是一致的。纵观发达国家的住宅产业化进程，大体经历了三个阶段。在住宅产业化初期阶段，欧美国家建立了工业化的住宅建造体系，提高了生产效率，加快住宅建设的进程。在住宅产业化的成熟期，发达国家住宅产业化的重点，是提高住宅的质量和性能。当前发达国家的住宅产业化，已经进入了建筑的可持续发展阶段，重点转向节能、降低物耗、降低对环境的压力以及资源的循环利用。与发达国家相比，当前我国住宅建设正处于从第一阶段向第二阶段过渡的时期。但是，正如中国的工业化不能重复发达国家的老路一样，我国的住宅产业化也不能重复发达国家的老路。我国的住宅产业化，必须把“三步并作一步”，直接以住宅建设的可持续发展为目标。摘自：大力推进住宅产业化，加快发展节能省地型住宅——刘志峰副部长在“节能省地生态－住宅产业可持续发展高峰论坛”上的讲话2005年6月17日上海万科的认识万科的认识依靠科技进步和改革创新，加快住宅产业改造升级，调整优化住宅产业和产品结构，加强生态建设和环境保护，提高住宅建设整体质量和人民居住生活水平，推动以住宅为主体的房地产业成为上海国民经济发展的支柱产业，努力把上海建设成为适宜国内外人士发展创业和生活居住的城市。摘自《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划纲要》产业化是提升速度、质量、效率的有效手段住宅产业现代化．是用现代科学技术对传统住宅产业进行全面、系统的改造，通过优化资源配置．降低资源消耗．提高住宅的工程质量、功能质量和环境质量，提高住宅建设劳动生产率水平，实现住宅建设可持续发展。以技术创新为核心，以提高住宅整体质量和劳动生产率为目的的住宅产业现代化，成为上海住宅发展的必然方向，是当前和今后相当长一段时间住宅建设管理的重点。摘自《坚定不移地推进住宅产业现代化》上海市房屋土地资源管理局副局长林应清面临的问题解决的办法万科的产业化万科的认识〔万科的产业化〕模数化、新技术应用、工厂化生产、产业链整合■建设部住宅产业化促进中心的描述■日本住宅产业化构成研究结论——《日本住宅产业研究》结论标准化工厂化装配化一体化万科的认识万科的产业化＝标准化＋工厂化＋产业链整合标准化工厂化全装修万科的实践大幅提高效率〔目标〕万科的实践研发满足细分客户需求、可工厂化生产的模块化住宅，三年内逐步形成针对各个不同细分市场的标准化产品体系。〔构成〕万科的实践标准化工作的首要核心是产品标准化产品标准化部品标准化标准化万科的实践目前状态分类管理方式成熟产品创新产品标准化产品保持万科产品的行业领导地位创新产品的基础，标准化产品的源头保证集团规模扩张的核心工厂化产品产品标准化基础上的工厂化技术应用〔产品标准化〕产品分类管理万科的实践〔产品标准化〕外挂模块核心模块交通模块转化客户需求实现多样性提供平台万科的实践4.2m开间3.9m开间3.3m开间……阳台空调位〔产品标准化〕万科的实践从03年至今，集团共有标准化产品4个版本，58个基本产品户型〔产品标准化〕大连城花中山城市风景天津西青鞍山城花长春上东沈阳四季武汉城花广州南湖情景化高层情花华中版情景花园洋房专利产品万科的实践成都金色情景化小高层情花华北版情花合院〔产品标准化〕深圳万科城情景化多层情花华南版(万科城)万科的实践沈阳新榆公馆〔标准化应用〕6个月完成从开工到开盘万科的实践〔部品标准化〕塑钢门窗钢质入户门钢质私家院门木制门（户内门）铝合金单元门阳台栏杆晾衣架女儿墙栏杆花槽栏杆装配式花槽直跑楼梯栏杆直跑楼梯栏杆楼梯间栏杆窗护栏雨蓬成品空调百页及穿孔铝板信奶箱厨卫铝扣板吊顶楼梯间地砖阳台地砖橱柜灯具部品目录栏杆空调入口万科的实践〔部品标准化〕万科的实践2005年，标准化项目比例为36％人均设计面积12.9万平米〔标准化应用〕024681012142%1.47万科平均标准化项目设计失误率1.52%12.9人均设计面积设计失误率为1.52%标准化工厂化全装修万科的实践大幅提高效率提升居住品质〔目标〕万科的实践五年内，掌握工厂化住宅核心技术，研发较传统模式性能更高、开发更快的住宅产品，初步建立住宅工厂化专业能力，持续推动规模市场条件的形成。〔构成〕万科的实践围护设备建造技术电智能化暖通地面天花隔墙内装结构设备家具预制砼轻钢外墙屋面门窗水外挂万科的实践围护设备电智能化暖通地面天花隔墙内装结构设备家具预制砼轻钢外墙屋面门窗水外挂系统升级体系分拆优化、配套标准化、集成化〔构成〕万科的实践结构体系分拆示意图〔多层预制砼结构〕在深圳建造了一栋多层预制砼结构试验楼万科的实践〔多层预制砼结构〕从生产、运输、施工和检测等方面进行试验万科的实践参与建设部05年科学项目计划多层冷弯薄壁型钢住宅体系课题研究（1）基本户型形式、建筑层数、建筑模数系统、型钢壁厚及体系化研究（2）住户需求研究及其对成本的影响，区域性气候条件和居民收入水平对成本的影响，实验楼建造及成本经济性比较分析〔轻钢结构〕万科的实践与合作方WorthingtonIndustries签订技术合作协议〔轻钢结构〕万科的实践〔轻钢结构〕在上海的轻钢结构试验楼正在施工万科的实践〔轻钢结构〕在上海的轻钢结构试验楼正在施工施工质量有保证施工周期短施工简便抗震强度高功能划分灵活解决外墙渗漏问题更加节能居住舒适性强通过兰乔圣菲三期101号轻钢别墅的这一试点工程，对轻钢结构有一个更加理性的认识，并完成轻钢结构研究成果总结，为公司推广轻钢结构住宅提供决策依据。万科的实践〔轻钢结构〕预期成果万科的实践〔预制砼外围护体系〕在上海选择了新里程项目北块的1号楼作为预制砼外围护体系的试验楼，计划06年底开工。万科的实践〔预制砼外围护体系〕预制外墙板预制阳台预制楼梯万科的实践〔预制砼外围护体系〕减少现场湿作业缩短施工周期提高居住品质万科的实践〔轻钢屋面体系〕与OWENSCORNING战略合作，研发LGS屋面更好的保温性能缩短工期降低成本已完成试验，将在武汉进行大规模应用标准化工厂化全装修万科的实践大幅提高效率提升居住品质提高居住舒适度，节约社会资源什么是全面家居解决方案根据客户需求及使用功能从室内的角度设计房型按传统毛坯房的角度设计房型室内设计根据分级体系定位，形成标准化设计。直接进行装饰施工。根据毛坯房型，进行室内设计，不可避免的二次结构修改，和水电管线的移位。建立完善的产品分级体系，直接由设计从中调用，决定最终选用的部品。设计师根据经验选定布品。更多依赖于设计师的水准。依赖于施工单位和监理单位的监控，在工程竣工后直接交付业主。为客户提供完善的售后服务。建立反馈体系，更客观地了解客户需求，为新建项目的完善提供依据。提供售后服务。万科的实践〔全装修〕全面家居解决方案全面家居解决普通全装修房VS精装修全面家居解决毛坯简装无装修厨房、卫生间装修毛坯＋装修从房型设计入手全面考虑使用功能和部品选材万科的实践〔全装修〕全面家居解决方案万科的实践〔全装修〕上海万科到07年全装修住宅开发将超过2300套，目标——2008年上海万科基本消灭“毛坯房公寓”4413271613686521126231105001000150020002500开发套数441327161368112623116522002年（春申一期）2003年（临湖轩）2004年（蚂蚁工房&春申2005（苏豪街&春申五期&2006年（朗润园、兰乔圣2007年全面家居解决方案万科的实践〔全装修〕全面家居解决方案政策标准市场环境交流合作万科的期望〔推进中的困难〕现阶段，产业化项目成本远高于传统项目，如何平衡近期效益与远期效益之间的矛盾？目前阶段，在推进住宅产业化的过程中，缺少相配套的社会资源。全装修所带来的问题缺少系统的验收标准、建筑和部品的保修期不一致等问题减免房价中装修部分契税的政策尚未出台装修房所带来的普通商品房和非普通商品房的界定问题目前车位配比“一刀切”的规定对于中小面积住宅的不合理性万科的期望给予生产、施工、开发企业和消费者的政策优惠鼓励扶持企业自主和企业联合的技术创新以质量和性能为标准的材料、部品的认证制度〔政策标准〕例如：1.为产业化住宅的推广建立绿色通道2.考虑外挂墙板可不计建筑面积（参考香港）万科的期望〔市场环境〕强化监管力度，营造更加公平的市场环境〔交流合作〕继续促进政企之间、企业之间、国内外之间的交流合作可持续发展现场垃圾减少83%材料损耗减少60%可回收材料占66%建筑节能50%以上质量与性能失误率降低到0.01%外墙渗漏率水平0.01%精度偏差以mm计，小于0.1%战略合作伙伴关系形成规模化产业集群与政府的良好互动长期发展建造人员减少89%建造周期减少70%速度与效率〔万科的目标〕万科朗润园项目介绍万科朗润园主要经济技术指标总占地面积96313㎡地下车库建筑面积23887㎡总建筑面积122871㎡容积率1.28其中住宅建筑面积115667㎡绿化率40%公建建筑面积7204㎡停车位798辆万科朗润园1、外墙外保温体系2、太阳能集中供热水系统3、太阳能照明技术4、雨水收集处理系统5、中水回用系统26项生态技术万科朗润园6、人工湿地、人工湖生态自平衡系统7、有机垃圾生化处理8、新型墙体材料9、屋顶绿化、垂直绿化、立体绿化10、自平衡式通风系统26项生态技术万科朗润园11、变压式止逆烟道12、燃气自动关闭装置13、有效的降噪措施14、无机房电梯15、隔音进户门16、户式中央空调设备17、户式中央空调设备26项生态技术万科朗润园26项生态技术18、全箱式变电站19、整体式卫生间、成品橱柜20、分质供水21、居家智能系统22、指纹门禁系统23、峰谷电表24、烘干式毛巾架25、全装修绿色环保材料26、无梁楼盖、预应力梁板万科朗润园26项生态技术万科·2006THEENDTHANKYOU!