房地产开发项目土地价格评估

房地产开发项目土地价格评估作者：刘磊作者单位：西安建筑科技大学,土木建造与管理,陕西,西安,710054刊名：中国新技术新产品英文刊名：CHINANEWTECHNOLOGIESANDPRODUCTS年，卷(期)：2009，(15)被引用次数：0次参考文献(4条)1.周寅康房地产估价20012.蔡兵备城市地价评估方法20023.靳共元中国城市土地使用制度探索20044.何芳城市土地经济与利用2004相似文献(10条)1.学位论文陈昊开发用地竞买价格确定方法——以№2004G08地块为例的研究2004地块拍卖中,开发商如何在竞价中确定自己的最高地价承受限度,是事关投资成败的关键环节.本文从房地产开发商角度,以南京市国土资源局2004年5月19挂牌出让的№2004G08地块地价确定过程为例,尝试归纳在地块竞拍过程中开发用地的最高承受地价确定方法.该方法主要根据投资决策的基本要点,针对具体操作业务,提出依据项目实施的市场数据进行估算的步骤和方法,据此对其它个案进行验算,结果表明较符合操作实际.2.学位论文向宏伟土地价值评估实例研究2004本文以实证研究为主，利用国内外在土地价值评估方面的先进成果，结合国内房地产开发的实际，致力于探索一套适合房地产企业的行之有效的土地价值评估的办法和具体的操作技巧。论文分为四章。第一章介绍了土地和地价的基本特征。指出土地的不可再生性、相对稀缺性、位置固定性等特征的存在，使得土地价格具有不同于一般商品的特性，从而决定了土地价值评估的基本方法。论文第二章介绍了国内外土地价值评估的研究成果。通过分析不同流派的地价理论，总结出基本的土地价格评估模型。论文第三章结合我国的实际，详细分析和讨论了土地价值评估的基本方法，即收益还原法、市场比较法、成本法和剩余法。总结出不同评估方法的基本思路、适用条件、使用方法、计算公式以及选取相关参数的技巧。论文第四章运用土地价值评估方法，进行一个实际开发项目的实例研究。在市场比较法的评估过程中，进行了结果偏差分析，从而得到较为可靠的计算结果。在剩余法的估价过程中，运用经济学基本分析法来科学地预测房产的未来价格，并在计算过程中，采用了相对传统更为准确、合理的财务分析方法，以保证计算结果的准确、可靠。3.期刊论文王佳秋.高丽丽.WANGJia-qiu.GAOLi-li房地产泡沫相关因素及相关关系的实证研究-数学的实践与认识2006,36(1)通过理论探讨及文献研究,建立了与房地产泡沫有关的的四个关键因素,土地价格、房价虚涨、房地产投资和房屋空置率与房地产泡沫的关系路径分析模型,并通过30个省市的相关数据进行了统计分析,检验该模型.研究结果表明:各活动要素的影响强度存在着一定的差异,土地价格和房屋空置率对房地产泡沫的影响最大,房价虚涨和房地产投资泡沫对于房地产泡沫的直接影响不是很显著,但是可以通过土地价格泡沫和房屋空置率泡沫等其他变量间接地发挥显著作用.指出了局限性.4.学位论文苏伟伦对进一步发展搞活上海房地产市场的研究1997该文结合作者几年来从事房地产开发工作的经历,从房地产发展商的角度,对上海内销商品房市场进行了分析研究,并就目前上海房地产市场热而不活的困境从宏观、微观的思路上提出了一些解决的建议.从宏观的角度,政府主管部门应花大力气在降低土地价格,减少各种收费,优惠税收等方面下功夫,并将解决当前空置房增多与降低土地价格等方面联系起来,以及进一步培育住房买方信贷,延长买房信贷的还款周期.从微观的角度房地产发展商努力研究市场,规范投资行为,作好投资评估,投资货币流的测算与控制.同时注意研究消费者消费需求心理的变化,对推出的房产商品从总体环境到每个单元均满足市场的需要.5.学位论文陈翾重庆房地产泡沫测度及金融对策研究2009自1997年直辖以来，在国内宏观经济“双高”增长的背景下，重庆经济步入快速发展时期，GDP增速保持年均10％以上。重庆房地产快速发展的周期为2000年以后，和这一周期基本保持一致。日本、香港、北海和海南的案例告诉我们，在这种高投资、高信贷拉动的增长方式下，高额房地产投入是把双刃剑，既带来了产业和社会经济的发展，又带来了房价不断上扬、通货膨胀、资源配置失衡、金融风险集聚等一系列问题。对此，房地产开发商、地方政府、银行展开利益博弈行为，在制度、市场不完善的条件下，其结果是形成“窗口诱导”效应，引致过量要素投入和虚假需求，进而引发房地产泡沫。在研究泡沫经济这一个至今没有公认的经济学定义的复杂经济现象时，明确其内涵和特质、以及研究边界就显得极为重要。本研究首先分析了国内外著名经济学者对于泡沫经济的不同见解，提炼、归纳为：泡沫经济的形成原因很复杂，宏观经济环境、制度结构的较大变化导致预期的高度不确定性，而经济法规、规范和社会信用文化的失衡则加剧了这种不确定性，最终发展成为羊群效应和道德风险，加速价格的快速波动，最终膨胀形成泡沫。在此基础之上，本研究于范畴内界定房地产泡沫为：房屋、土地及其形成的证券化标的资产，在市场预期的不确定条件下，短期内价格脱离其基础价值非理性快速上涨，最终超越市场可承受的状态和过程。因此，在研究房地产泡沫时，首先需要明确测度的时间区段。在通过对全国和重庆房地产发展进行比较研究后，本研究确定时间区段为2001-2007年，其后分别建立了重庆房地产泡沫的动态自回归检验、因果检验模型和VAR模型，分析房价与地价的泡沫情况，及其二者的关系。自回归检验结果支持重庆房地产存在过热倾向；因果检验结果说明重庆商品房价格和土地价格存在双向因果关系，二者互为反馈；VAR模型分析了二者脉冲响应过程，表明土地价格不是影响真实房价加速上扬的主要原因。在资产的加速泡沫化过程中，过度的金融支持起到了推波助澜的作用；在泡沫破灭的过程中，金融支持又转化为一种传导机制，加速泡沫在金融领域传递，最终向社会经济的其他领域扩散。可见金融支持是泡沫形成和发展的基础之一，本研究将之纳入指标评价体系，随后结合国内外相关研究、重庆区位和发展实际情况，构建了重庆房地产泡沫测度的指标体系与阙值，计算得出2007年重庆房地产整体发展有过热态势，开始出现局部轻度泡沫化倾向。这主要由宏观层面投资过热引起，房地产结构问题加重了泡沫程度，而总体上金融支持的不足抑制了泡沫的产生。中观层面，本研究对比分析重庆区域房地产投入具体情况，得出重庆市房地产发展存在严重的不均衡性。其后，构建了重庆主城区房地产要素投入前沿分析模型，分析了技术效率与规模效率，得出技术进步与规模效益递减同时存在的结论，这一过程的微观效应，体现在区域不均衡造成要素配置的浪费与低效率，进而转化为局部的泡沫；而宏观效应，则造成房地产对其他产业投入的挤出。综上，重庆房地产过热产生的原因在于宏观经济环境、制度性因素以及区域发展的不均衡三个方面的共同作用。宏观经济环境表现为经济增长主要依靠投资拉动，过高的房地产投资以及不均衡的区域产业结构造成“过热”与“偏冷”并存。这种不均衡引致了金融支持的不均衡，致使局部“过热”地区偏向“泡沫”化，并在整体上掩盖了局部泡沫的存在。对此，政府必须发挥引导市场的角色，合理规划产业布局，完善住宅保障制度，积极发展住房租赁市场，稳妥推进房地产税费改革，完善相关土地政策。6.会议论文李珍贵房地产开发投资中的地价与房价实证研究2005本文利用2002年1月-2005年4月国家统计局的有关统计数据,根据Granger创立的协整理论和Jorgenson提出的ADL模型计量研究方法,对地价与房价之间的关系进行了实证分析,结果显示:是房价上涨带动了地价的提高,而不是地价上升推动房价上涨.7.学位论文初蕾中国房地产价格影响因素分析——以北京房地产市场为例2009作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。从1998年开始，我国房地产业进入了新一轮快速发展期，尤其是近几年来房地产行业持续保持高速发展，房地产投资和房地产价格持续上涨。虽然从全国总体来看，房地产市场保持健康、快速发展态势，供求基本平衡，但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题，使中国房地产市场保持持续健康发展，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响，哪些因素对房地产价格的影响力强，哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文首先介绍了房地产价格一些基本知识，以及房地产价格的特性，并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素，包括：自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。本文的重点是从定量的角度分析影响房地产价格的因素，以北京市商品住宅价格为研究对象，对影响商品住宅价格的因素进行梳理，提出考察房地产商品住宅价格影响因素的指标框架；依据1995-2007年北京市房地产商品住宅的相关数据，分别从需求、供给和其它一些因素的角度分析北京市房地产商品住宅价格与其影响因素之间关系。研究发现：由常住人口、人均可支配收入、销售(成交)面积等构成需求因素，由建安成本、土地成本、竣工面积、房地产投资等构成供给因素，由国内生产总值和北京市金融机构贷款余额构成其它因素，依此可构建影响北京市房地产商品住宅价格的指标框架；主要需求影响因素是人均可支配收入和年销售面积因素，住宅价格与人均可支配收入呈显著正相关，而与商品住宅年销售面积呈显著负相关，且北京市基于人均可支配收入的价格估算比例偏高；故造成商品住宅价格偏高。主要供给影响因素是建安成本和土地成本，均与住宅价格呈显著正相关关系；其它因素中，国民生产总值与住宅价格显著正相关，金融机构贷款余额与住宅价格的相关系数为负，说明北京市房价与贷款余额呈反方向变化，贷款余额对北京市房价的影响，反映在供需上应该是对供给的影响大于对需求的影响。本文研究结论为政府调控北京市房地产商品住宅价格及住宅市场的理性发展提供了参考并提出了相关建议，除了保持适度住宅建设投资规模外，还要采取各项措施，稳定土地价格和建设成本，规范信贷投放。8.期刊论文苏家明.南灵土地期权在房地产投资中的应用-集团经济研究2007,(30)由于房地产行业储备土地的经营模式决定其重资产、低周转的财务特性,财务风险是每个房地产企业必须面对的,土地资源的稀缺导致我国目前的土地价格快速上升,而土地款在开发商的成本中占据了较大部分,这就对开发商的资金流提出了较高的要求.9.学位论文薛乔成都一级市场住房价格机制及公共政策2008目前，全世界的投资者都在关注中国的房地产投资和房价问题。自2001年以来，中国房价以惊人的速度迅速上升，国内部分大中城市房价过高，备受争议和指责。成都，中国西部的核心二线城市也在全国房价一片高涨的浪潮中穷追猛赶，颇有赶上一线城市的趋势。众所周知，房地产价格的构成是房地产价值构成的货币表现。价格机制通过调整价格的形成过程和高低来指示房地产的投资开发方向，从而调整房地产的供给总额和结构。在整个房地产经济中，房地产价格机制与市场机制、计划机制等共同发挥调节作用。因此，从理论上分析房价的形成机制及其影响非常有必要，并有可能对未来的房地产政策调整起到应有的作用。成都目前房地产发展形势颇热，众多国内外资金大量涌入成都房地产市场，土地价格不断被刷新。目前市场表现主要为价格过高和房地产价格构成不合理，但成都房地产市场运行情况基本良好，政府仍然需要运用宏观政策加强对整个市场的把控，维持房地产市场良好的发展秩序与态势。10.学位论文沈晓敏广西房地产业与区域经济协调发展研究2008近年来我国房地产业发展是否与经济社会相协调成为人们讨论最为热切的焦点之一。国外美国基于房地产信贷引发的次贷危机给美国国民经济乃至全球经济造成严重的负面影响。可见，房地产业的持续健康发展已经成为社会进步和经济发展的前提和基础，而房地产业明显的区域特性，使得房地产业与区域经济发展之间有着“一荣俱荣，一损俱损”的密切联系，由此，房地产业与区域经济的协调发展成为房地产业健康发展的前提和基础。因此对房地产业与区域经济的协调关系研究已