房地产开发项目实用经济测算经验大全（DOC71页）

房地产开发项目实用经济测算经验大全(最新•最全)!2016-10-24☀项目总的发问!项目利润是怎样计算出来的？房地产经营需要哪些要素投入？什么样的房地产项目才是好项目？第一部分：房地产测算基础1.房地产估算的思路2.房地产估算的假设第二部分：房地产成本构成对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：01（一）土地取得的费用提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？1.市场比较法：2.成本逼近法：3.基准地价系数修正法：02（二）前期工程费03（三）房屋开发费房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。1.建筑安装工程费2.基础设施建设费提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%3.公共配套设施建设费：提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%4.估算方法：04（四）管理费用注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。05（五）财务费用06（六）销售费用07（七）开发期税费08（八）其他费用09（九）不可预见费开发建设费用投资估算表01（一）开发计划开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。项目案例项目案例02（二）销售计划项目案例03（三）价格估算☀价格估算❶-市场比较法价格估算❷-收益法价格估算❸-成本法注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。04（四）租售收入05（五）税费估算目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：土地增值税第四部分：项目利润测算01（一）基本概念—利润资金价值现金流量现金量与利润的关系经济评价指标指标参考万科核心指标的基本要求（参考）资金使用计划02（二）核心指标—财务内部收益率财务内部收益率的作用销售净利率财务净现值投资回收期03（三）参考指标—总投资回报率地价支付贴现比启动资金获利倍数启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。销售毛利率资金峰值比例资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。获利指数（现值指数）现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。第五部分：项目性分析01（一）盈亏平衡分析02（二）敏感性分析如何成文优秀的经济评价报告如何成为房地产测算高手关于房地产指标体系本期《房地产开发项目实用经济测算经验大全》分享完毕，请收藏慢慢学习......