世邦物业接管验收专项培训教材

2009年1月物业接管验收CBRichardEllis|Page2培训大纲一、接管的准备工作二、正式接管三、接管验收与竣工验收的区别四、接管验收的主要项目五、遗留问题的确认六、接管验收的标准七、接管验收应遵循的原则八、接管验收时应准备的工具九、存在的常见质量问题分析CBRichardEllis|Page3接管验收的作用通过接管有关物业文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，充分发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。促使开发企业按标准进行设计和建设，达到工程质量要求，减少日常管理过程维修养护工作量。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。CBRichardEllis|Page4一、接管验收的准备工作1.派出专业技术人员前往工地现场了解情况，制定好接管验收计划。2.定期对施工现场进行检查，认真填写《现场检查记录表》，及时进行总结归纳，并向开发商及相关单位反映发现问题并协商解决办法。3.提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有数。CBRichardEllis|Page5一、接管验收的准备工作4.准备好接管验收记录表格5.事先协调开发商、总包，制定关于接管验收后遗留问题的处理方法及进场整改须遵守的管理规定，并签订遗留问题处理协议。6.成立物业接管小组7.前期资料的提供8.安全接管CBRichardEllis|Page6二、正式接管工作1.待四方验收合格后开发商、物业公司、总包及监理公司开始正式进行接管工作。2.接管工作主要分设备、钥匙的实物接管及资料的接管。3.在正式接管前三天请开发商通知物业公司进行预检，待物业公司预检完成后，再正式进行三方接管验收工作，届时物业公司将出详细接管计划及时间安排。4.设备、钥匙的实物接管逐层进行，验收完项目马上封闭，物业公司负责管理（整体接管验收结束前，现场的成品保护责任及安全责任由总包负责），资料的接管同步进行。CBRichardEllis|Page7二、正式接管工作5.设备试运行物业公司协同安装公司对设备进行试运行测试。6.遗漏问题及缺损项目的整改总包负责对遗漏问题及缺损项目的整改，并会同各方与物业公司进行复验。7.物业材料的接管验收发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料CBRichardEllis|Page87.1物业产权资料：a)项目开发批准资料；b)规划许可证；c)投资许可证；d)土地使用合同；e)建筑开工许可证；f)用地红线图；CBRichardEllis|Page97.2综合竣工验收资料：a)竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；b)建设工程竣工验收证书；c)建设消防验收合格证；d)公共配套设施综合验收合格证；e)供水合同；f)供电协议书、许可证；g)供气协议书、许可证；h)有线电视合格证；i)通信设施合格证；j)电梯准用证；CBRichardEllis|Page10录用面谈程序与内容7.3施工设计资料：a)地质报告书；b)全套设计图纸；c)图纸会审记录；d)设计变更通知单；e)工程预决算报告书；f)重要的施工会议纪要；g)隐蔽工程验收记录；h)沉降观测记录；i)其他可能会影响将来管理的原始记录。CBRichardEllis|Page117.4机电设备资料a)机电设备出厂合格证；b)机电设备使用说明书（要求有中文）；c)机电设备安装、调试报告；d)设备报修卡、保修协议。CBRichardEllis|Page121、接管验收——是企业行为，是物业管理企业代表全体业主根据物业管理委托合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业委托方委托的物业进行质量验收。2、竣工验收——是政府行为，房地产开发项目和任何建设工程的竣工验收由政府建设、行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。三、接管验收CBRichardEllis|Page131.楼宇本体硬件设施：主体结构、楼地面面层及基层、内墙面、顶棚、卫生间及阳台地面、门及窗、楼梯及扶手、木装修工程、饰面及油漆、电器插座、有线电视、开关、灯具、水表、电表、燃气表、卫生洁具、给排水设备设施、门铃及对讲电话等。四、验收接管的主要项目CBRichardEllis|Page142.公共配套设施：天台、散水坡、避雷设施、路灯及装饰灯、绿化、道路、室外消火栓、楼宇标志、垃圾站、停车场、沟井、护坡及挡土墙、台阶及踏步、水池及水箱、招牌及广告牌等。四、验收接管的主要项目CBRichardEllis|Page153.机电设备：电梯设备变配电设备中央空调设备消防监控设备给排水设备保安监控设备（同消防监控设备）四、验收接管的主要项目CBRichardEllis|Page161.对验收资料中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录《接管验收资料遗留问题登记表》中，并交发展商及施工单位相关人员签字确认。2.对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中，请发展商及施工单位相关人员签字确认。五、遗留问题的确认CBRichardEllis|Page17五、遗留问题的确认3.对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐。4.对物业硬件设施、设备遗留问题，接管验收小组应当协调发展商及施工单位明确解决时间，并跟进解决。5.未能按时解决而影响物业管理的问题，按《遗留问题处理协议》处理,和备忘录交总办归档长期保存。CBRichardEllis|Page18六、接管验收的标准土建结构检验（1）主体结构（2）外墙不得渗水（3）屋面（4）楼地面（5）装修CBRichardEllis|Page19六、接管验收的标准水电设备设施的现场验收（1）供配电系统的现场验收（2）中央空调系统通风工程部分的现场验收（3）消防系统的现场验收（4）运输设备的现场验收（5）管道燃气系统的现场验收（6）电信系统的现场验收（7）有线电视网的现场验收（8）闭路监控系统等的现场验收（9）给排水系统的现场验收CBRichardEllis|Page20市政设施验收（1）道路（2）砂井（3）供水管道（4）化粪池（5）红线内六、接管验收的标准CBRichardEllis|Page21七、接管验收应遵循的原则1.从细从严原则2.在处理验收中的质量问题应把握的原则2.1原则性与灵活性相结合2.2细致入微与整体把握相结合CBRichardEllis|Page22八、验收时准备的工具（1）试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关的插座（插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通）（2）钢卷尺（3）小锤子（4）电筒（5）抹布（6）盛水器具（7）计算器（8）笔、纸CBRichardEllis|Page23八、验收时准备的工具（9）易贴便条一叠（写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找）（10）小镜子:观察难以看到的地方，如门底是否上油漆。（11）纸巾:检查马桶排水功能，喉管是否渗水（12）铝梯（13）报纸，塑料袋:做闭水试验。CBRichardEllis|Page24九、存在的常见质量问题1.给排水系列：包括水管、水龙头、水表是否完好；下水道是否有建筑垃圾堵塞；马桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。2.门窗系列：包括框架是否平整、牢固、安全；门窗是否密缝、贴合；门锁、窗钩有无质量问题；玻璃是否防水密封等。3.墙面、屋顶、地板系列：包括是否平整、起壳、起砂、剥落；有否裂缝、渗水；瓷砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。CBRichardEllis|Page25九、存在的常见质量问题4.墙面、屋顶、地板系列：包括是否平整、起壳、起砂、剥落；有无裂缝、渗水；瓷砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。5.公共设施及其他：包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线、信箱等。CBRichardEllis|Page26现场检查记录表CBRichardEllis|Page27资料名称问题简述备注接管验收资料遗留问题登记表验收人：确认人：NO：接管验收资料遗留问题登记表CBRichardEllis|Page28答问环节Thankyouforyourparticipation!