当前广西房地产市场的概况、问题及对策探讨

当前广西房地产市场的概况、问题及对策探讨作者：李云，马桂玉作者单位：李云(广西经济管理干部学院,广西,南宁,530000)，马桂玉(广西水产畜牧学校,广西,南宁,530021)刊名：现代企业文化英文刊名：MORDENENTERPRISECULTURE年，卷(期)：2009，(18)被引用次数：0次相似文献(10条)1.学位论文张蕾房地产开发项目引入全过程造价管理研究2007近十多年以来，伴随我国经济的高速发展，我国房地产业每年也以约22％的投资增长速度在飞速发展，以2006年为例，全年房地产行业投资额为19382亿元。在我们这样一个人多地少、资金匮乏的发展中大国，研究如何合理利用好这些有限的开发资金，对于房地产这样的资金密集型行业有着重要的意义。另外，近些年来，国家针对房地产行业从金融、土地供应、产品结构等方面出台了一系列的宏观调控措施，这些措施的出台使本来就竞争激烈的房地产行业面临着更为严峻的形势。许多房地产企业都面临着拿地困难、资金链紧张等问题。严峻的形势，要求房地产企业必须认真的管理好自己的每一笔投资。全过程造价管理的方法提供给了我们一个有效的手段。全过程造价管理的方法要求开发商通过聘请专业的造价咨询事务所，从项目的筹划阶段即介入项目，依次参与规划设计阶段、招标采购阶段、施工阶段等的全过程的造价管理工作。通过借助造价咨询事务所专业服务的力量，来为开发商严格控制好投资。虽然国内引入全过程造价管理的概念已经有些年了，然而，现实中却很少有房地产开发企业在实际项目中引入全过程造价管理。以大连地区为例，在大连地区每年近600万平方米的房地产开发项目中，据笔者调查，真正引入全过程造价管理的凤毛麟角。为何全过程造价管理这个替开发商“省钱”的工具在实际开发项目中并没有发挥它的实际功效呢?针对上述问题，笔者在本文的写作过程中，从房地产开发商和造价咨询事务所两者的角度，详细介绍了在房地产开发的各个阶段，两者如何从自身的角度出发做好造价管理工作；研究了在全过程造价管理中，两者如何在业务上做好衔接的问题。针对以上论述的内容，分成了以下3个部分来阐述：首先分析了房地产开发项目的流程以及在各个阶段造价管理的工作内容；从全过程造价管理的角度，论述了全过程造价管理对房地产开发商和造价咨询事务所的要求，本章揭示了制约房地产开发项目不能全面推广全过程造价管理的原因所在；以房地产开发过程为线索，重点论述了如何在房地产开发项目各个阶段引入全过程的造价管理，这是本论文的重点。并引用了作者参加过的一个项目作为案例，证明了引入造价咨询单位参与全过程造价管理是必要的和成功的。本文的创新主要体现在以下3个方面：分析了全过程造价管理各个阶段房地产开发商和造价咨询事务所造价管理工作；从全过程造价管理的角度论述了对房地产开发商和造价咨询事务所的要求；详细介绍了如何引入造价咨询事务所参与房地产开发项目全过程造价管理，并阐述了房地产开发商和造价咨询事务所在业务上衔接的问题，这具有十分重要的实际意义。本文的结论主要包括以下2个方面：通过理论分析和案例论述证明了房地产开发项目引入由开发商主导，造价咨询事务所参与的全过程造价管理对于房地产开发商节约投资以及增强竞争力具有重大的意义；论述了全过程造价管理要求房地产开发商和造价咨询事务所各自从自身的角度加强业务方面的学习，建立完善的造价工作体系并应努力提高各自业务水平，以实现较好的工作衔接。2.学位论文王微微房地产行业的顾客忠诚研究2007迄今为止的许多研究都发现了顾客忠诚会给企业带来巨大的价值，对房地产企业而言同样如此。虽然现在的某些房地产企业对顾客忠诚的研究还不是特别重视，但是随着宏观环境的变化以及消费者购买理念的改变，顾客对房地产企业是否忠诚将会成为决定该房地产企业是否能健康持续发展的重要因素之一。因此，如何建立并提升顾客忠诚将成为一些有实力的房地产企业和学者共同关注的焦点。事实上，国内外很多大型房地产企业已经把顾客忠诚作为一个重要的研究课题。本研究主要在前人研究的基础上，综合影响顾客忠诚的各种因素，结合房地产特性，找出影响房地产行业顾客忠诚的因素，来探寻如何建立和提升房地产行业的顾客忠诚度。根据两个典型的研究顾客忠诚度的模型来构建一个适用于房地产行业的顾客忠诚模型，通过分析模型，并结合国内外案例，试图为如何建立和提升房地产行业的顾客忠诚找到一些具体的思路和策略。第一章主要对现阶段房地产行业所处的宏观环境进行了一个分析，主要分析了近几年来宏观调控政策对房地产行业以及消费者购房理念的影响。对房地产行业的影响会使得房地产行业越来越规范，因此房地产企业要健康持续地发展就必须依赖于顾客的忠诚，而对消费者的影响又会使得“梯度消费”理念在消费者中逐渐形成，这也为建立顾客忠诚提供了客观条件。一方面，对于房地产商的宏观政策，主要是集中在对土地交易的规范和商业贷款的控制，就使得很多投机的小房地产开发商退出市场，保留下来一批有实力的房地产开发商。最后剩下的有实力的开发商要赢得市场，不仅仅要提供优质的房子，还必须要更好地满足顾客需求，从而建立和提升顾客忠诚。只有让顾客产生忠诚，房地产开发商才能稳步健康地发展下去。另一方面，对于消费者的宏观政策，主要是通过提高个人住房贷款最低首付款比例来抑止消费者过热的购房热情，在政策上引导住宅的梯度消费。第二章主要分析了房地产行业的许多特殊性，分别从房地产行业的产品和消费者两方面来分析，最后推导出房地产行业最终会发展成为一个寡头垄断的市场，再次凸显了建立和提升顾客忠诚在未来对房地产企业的重要性。国家宏观调控对供需两方面都有影响，国家之所以会针对房地产行业专门出台一系列调控政策，是因为房地产行业比起其他行业来说，存在很多特殊性。其特殊性表现在房地产行业的产品和消费者两方面。随着发展，中国房地产企业未来会趋向于更集中、更规范。而房地产企业要进一步发展，利用关系营销，建立顾客忠诚来争夺有限的顾客资源，就显得尤为重要了。第三章首先对顾客忠诚的基础理论进行了一个论述，然后在对顾客忠诚概念界定和分类的基础上，总结出房地产行业顾客忠诚概念的界定，最后通过两个国内外典型的顾客忠诚研究模型推导出房地产行业的顾客忠诚研究模型，并对其中影响房地产行业顾客忠诚的各个因素进行了论述。国家的宏观调控政策的变化和房地产行业的发展趋势都将使顾客忠诚的价值日趋凸显，而影响房地产行业顾客一忠诚建立与提升的因素包括两大类：一类是可控因素，包括房地产房屋价格、房屋质量、服务、创新、企业品牌以及员工忠诚度六个方面；另一类是不可控因素，主要指顾客特征和企业环境。通过对顾客忠诚基本理论的分析，可以在理论上对房地产行业的顾客忠诚进行界定，结合顾客忠诚相关变量分析构建出房地产顾客忠诚模型，为找到建立和提升房地产顾客忠诚提供一定的思路和方法。第四章主要对模型中所提出的建立和提升顾客忠诚的九个具体策略进行介绍，并对策略实施中可能涉及的道德问题进行了简要分析。房地产顾客忠诚的建立和提升可以从九个方面着手，注重顾客细分、提高产品质量、满足顾客需求、加强关系营销、完善售后服务、建立顾客俱乐部、完善顾客调研和加强团队建设。同时，房地产行业顾客忠诚建立过程中可能还会涉及到一些道德问题。3.学位论文刘利华基于房地产开发商的演化博弈研究2008目前房地产业保持快速的发展,与房地产业相关的产业多达80余个,房地产经济波动对宏观经济的影响越来越重要,房地产市场的各参与者之间因利益而进行的博弈是重点之一。演化博弈论由于其对博弈主体理性要求的降低(即有限理性),并且在重复博弈中,引入模仿和学习等动态过程,使得博弈过程更接近现实。本文将其引入到房地产市场的研究,以期为房地产开发商的进一步完善战略决策行为提供理论参考,进而推动我国房地产市场健康、快速的发展。首先分析了房地产开发商在房地产市场中核心地位的确立,站在房地产开发商的角度,将演化博弈理论引入房地产市场的研究,主要研究房地产开发商与其他房地产开发商以及房地产开发商与它所面临的参与者之间的演化博弈分析。在房地产开发商与其他房地产开发商之间的演化博弈分析时,在Bertrand和Cournot模型下,房地产开发商存在惟一的Bertrand均衡点和Cournot均衡点。根据Malthusian方程采用演化博弈的方法分析可知,房地产开发商在产品差异化策略的实施过程中的演化稳定策略是产量策略。在房地产开发商与其他参与者之间的演化博弈分析时,本文重点研究了房地产开发商与消费者、金融机构和地方政府之间的演化博弈分析。通过分析画出了房地产开发商与各参与主体演化稳定策略形成的动态系统相图,得出他们的演化稳定策略与初始条件有关,通过改变初始条件突变群体的收益的变化来改变达到演化策略的稳定性,从而达到演化稳定策略。其次,运用演化博弈论分析目前备受关注的上海市房地产价格是否下降的问题,这取决于上海市房地产市场所处的状态、当前房地产的价格、房地产开发商的建筑成本、上海市房地产的行业毛利润率和全国房地产行业的毛利润率、政府政策的实施效用以及消费者预期等初始条件,通过2006年的数据分析得出不会降价的演化稳定策略。最后总结全文,针对上海市房地产市场的现状提出一些房地产市场的建议以及本文的不足和进一步研究的方向。4.学位论文陈鹏柳泉广场房地产项目市场分析及营销策略研究2006近几年，随着房地产营销活动的不断深入，一部分走在前沿的房地产开发商意识到房地产市场营销管理的重要性，开始静心思考营销管理的重要作用和在行业发展中所处的引导地位。行业内开始出现专事营销策划和管理的人员，而淄博正承置业公司则想引入营销管理新观念，与开发实践相结合，打造柳泉广场项目，本文就是在此背景下提出房地产市场营销研究这一命题，文章通过笔者亲自执行的柳泉广场项目房地产市场营销案例，生动论述了在目前我国房地产业的发展阶段上，房地产企业如何实际运用房地产市场营销理论，来为开发项目的成功赢利销售服务。论文在研究国内外现代营销理论的基础上，以严密的结构化方式，提出了房地产企业的营销过程，对房地产市场营销体系的内容和研究方法进行了系统总结，为房地产企业的营销管理工作提供了富有价值的应用指导。论文以大量的事实为依据，对柳泉广场房地产项目，乃至整个淄川区房地产行业营销现状进行了深刻剖析，并运用多种专业分析方法，对柳泉广场产品价格、项目定位及商业规划等问题进行了客观的阐述。为柳泉广场乃至同类房地产行业，市场营销提供参考和借鉴。最后，根据项目的内外环境分析，制定了相适宜的营销策略以及策略实施的保障措施，为柳泉广场项目在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出提供了切实可行的决策建议。5.学位论文罗善奇我国中小房地产商的发展战略研究2008房地产行业在国民经济中占有的地位越来越重要，仅仅从该行业对国家GDP的贡献就能够看出来。中国有上万家房地产企业，其中80％以上是中小型的开发企业，随着改革开放的发展和市场经济体制的进一步深入，这些企业面临严峻的行业竞争。从整个人类发展历史来看，人类己经告别20世纪，进入21世纪，然而社会经济的产业组织形式并没有完全像19世纪末20世纪初古典经济学家所预言的那样，自然竞争必然走向集中，集中又必然走向垄断。在发达国家，早期的小型民营企业早已通过上百年的原始积累与发展，成为世界经济的中流砥柱，而在发展中国家，特别是中国，中小企业成了国民经济的基础和社会经济中最为活跃的因素，成为社会经济持续发展和繁荣稳定的重要条件。世界各国经济的发展表明，中小企业在国民经济中占据相当大的比重，创造了大量的就业机会和技术创新成果，促进了外向型经济的发展。正如美国著名未来学家约翰·奈斯比特指出：全球经济的规模越大，中小企业的作用愈强。以日本、美国为例：1993年，日本有648万家中小企业，占全日本企业总数的99.1％，从业人数为3721万人，占全国就业总人数的88.4％。美国在世界上科技创新的领先地位是以大量高新技术小企业为先导的，在2100万家企业中，99％为中小企业，1993年，美国国内生产总值的40％，产品销售额的54％来自中小企业，同时，美国中小企业的雇员总数占全部劳动人数的60％，克林顿总统上台以来新增