徐州市铜山区利园生态农业及旅游地产开发

徐州市铜山区利国生态农业及旅游地产开发和环境改造项可行性分析报告1徐州云景生态农业开发有限公司二0一二年九月十八日2徐州市铜山区利国生态农业及旅游地产开发和环境改造项目的可行分析报告一、项目来源和性质为认真贯彻落实科学发展观，加强市场资源的整合和配置，加快铜山区利国城市建设的发展步伐，整治徐州的北大门环境，繁荣利国经济，造福利国人民，建设和谐利国，提升利国的城市窗口形象，徐州市铜山区利国镇人民政府和徐州云璟生态农业开发有限公司，按照铜山区城市总体规划，拟在利国西利村地块农业、旅游等综合开发建设。为此双方于2011年末前已达成了该地块综合开发的共识，明确了先期开发西李村的市政设施，公共设施环境整治，及建设农科研温室大棚基地，及新农村建设等，待后期土地完成合法手续后，由徐州云璟生态农业开发有限公司在铜山区利国镇人民政府成立的项目领导小组的领导监督下组织实施开发建设。二、项目的地理位置和建设的必要性“徐州市铜山区利国镇西李村生态旅游园”开发建设和环境改造项目的地理位置。利国镇位于铜山区北部、西濒微山湖，距徐州市城区37公里。地处苏鲁两省交界处，北扼齐鲁，南屏徐州，西连微山湖，东接山东省台儿庄，是历代兵家、商家必争之地，利国镇坐落于微山湖畔，面积71平方公里，人口5。8万，辖利国、谭家林头、郝家、马元、万庄、美庄、马山、厉湾、西李、寄堡、墓山，13个行政村，镇政府驻利国镇、交通十分便捷，京沪铁路穿境而过，亲杭运河流径镇内，104国道贯穿镇中，利贾公路过境，并设有利国火车站、3汽车站各一座，利国铁焦宝石，高铝矾土、陶资的岩等矿厂是优质生产基地，利国铁矿设在境内，近年来省里为了打造江苏的北门户徐州，做了精心规划，而利国镇又是徐州市的北门户，所以省市都将把利国做为北门户卫星城进行得点规划，重点建设和开发，已列为江苏省城市开发建设的重点城镇。4三、项目市场需求分析徐州市位于华北平原的东南部，中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家园林城市。自古便是北国锁钥，南国门户，兵家必争之地和商贾云集中心。徐州历史悠久，人文荟萃，是著名的帝王之乡，有“九朝帝王徐州籍”之说，徐州是中国烹饪文化的发源地，也是中国佛教的发源地，有“彭祖故国、刘邦故里、项羽故都”之称。现为全国性综合交通枢纽，新能源基地和工业基地，有“中国工程机械之都”和“亚洲硅都”美誉。徐州市，简称徐，古称“彭城”，别名“硅都”、“天府之州”。是江苏省第二大城市，淮海经济区第一大城市，东陇海线第一大城市，苏北第一大城市，也是中国第二大铁路枢纽，江苏省的“北大门”。徐州是国家重要的交通要道、军事战略要地和能源基地，享有较高的历史地位和政治地位。作为华东地区的门户城市，现为江苏重要的教育、科技、文化、交通、旅游、工商业、金融和对外贸易中心。徐州是江苏文艺第一城，江苏科教第二城，江苏旅游第三城。徐州是中华人民共和国的特大城市，是国务院确定的拥有地方立法权的较大的市，是江苏省重点规划建设的三大都市圈（徐州都市圈）核心城市，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一。徐州市的行政级别虽为地级市，但其经济实力已经超越了部分省会城市，GDP经济增速高居全省第一位。2011年全年实现GDP经济总量为3551.65亿元，继续超过南昌、兰州、太原、昆明、海口等省会城市。徐州地图5国务院发布的《长江三角洲地区区域规划》中明确了徐州的定位是建设以工程机械为主的装备制造业基地、能源工业基地、现代农业基地和商贸物流中心、旅游中心、成为淮海经济区的中心城市。徐州属暖温带半湿润季风气修，四季分明，夏无酷署，冬无严寒。年气温14℃，年日照时数为2284至2495小时，日照率52%至57%，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。气候资源较为优越，有利于农作物生长。气修特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭根据《江苏省2010年第六次全国人口普查主要数据公报》显示，截止2010年11月1日，全市共登记常住人中858.05万人。地区面积/平方千米人口/万人邮政编码人民政府驻云龙区11830221009黄山街道鼓楼区59．528．1221005琵琶街道贾汪区69050221011老矿街道泉山区11055221006金山街道铜山区1954114．2193221100铜山新区徐州经济技术开发区152．820221005金山桥街道邳州市2088178221300运河镇新沂市161692．061221400新安镇6睢宁县1767104．2544221200睢城镇沛县1349114．1935221600沛城镇丰县145096．3597221700凤城镇徐州东站不仅是京记高铁七大主要站区之一，也是徐兰客运专线主要枢纽之一。徐州东站（高铁站）开通以后，徐州市将进入长三角和环渤海“3小时经济圈”、进入北京上海“2小时都市经济圈”，这对今后徐州的发展将带来巨大的推动作用。徐州都市圈是江苏省于2000年在全省城市工作会议上提出的，为全省三大都市圈之一。范围包括：江苏省的徐州市，连云港市，宿迁市；安徽省的宿州市，淮北市；山东省的枣庄市，济宁市的微山县；商丘市的永城市，共涉及8个地级市，其区域构成江苏省境内为主体。空间组织：核心层以50KM为半径，包括徐州市区和邳州、沛县二县（市）；紧密层以100KM为半径，包括徐州市睢宁、丰县、新沂、宿迁市，商丘市的永城市，安徽的宿州市和淮北市，山东的枣庄市，济宁市的微山县。2011年实现地区生产总值3551.65亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值334.54亿元，增长4.5%,第二产业增加值1777.05亿元，增长14.6%；第三产业增加值1440.06亿元，增长14.5%。三次产业结构由上年的9.6:50.7:39.7调整为9.4：50。1：40.5。人均地区生产总值41407元（按常住人口计算），按当年汇率折算达到6465美元。民营经济加快发展。全年民营经济实现增加值2062.12亿元，比上年增长14.9%，高于地区生产总值增幅1.47个百分点；总量占地区生产总值比重58.1%；其中私营个体经济实现增加值1496.18亿元，增长16.1%。年末工商部门登记私营企业8.85万户，增长15%，注册资本1904.74亿元，增长37.5%；个体户26.81万户，增长10.0%,注册资金107.7亿元，增长33.9%。小康建设成效显著。至2011年底，全市全面小康社会建设四大类18项25个指标中，除二、三产业增加值占GDP比重与目标值略有差距外，其余，24个指标均达到或超过省定全面小康标准。2011年徐州平均工资34243元2012年3月份，徐州市市区商品住宅成交均价6433元/㎡，环比微跌了0.16%，涨幅位列全国百城第49位。而市区商品住宅成交4817套，环比上月上涨29.63%。3月份，徐州市（含县、市、区）共成交商品住房4817套，成交面积514452.12㎡。其中，市区共成交3168套，成交面积321811.89㎡。从月度成交总量来看，徐州市（含县区）成交总量环比上涨了29.63%,市区成交总量环比大涨了70.97%。与2月份的成交复苏相比，3月楼市已开始呈现出一片“暖春”的趋势。而我们项目所在的地理位置是利国镇是徐州市近年来计划重点建设的卫星新城区，为此从市区直接建设二条快速通道直通利国年内完成。利国镇按照省市科学规划布局优化生产生活环境和远景规划，按照以上补家科学原则，将加快对利国小城镇的改造进度，根据工业集聚区规划和小城镇规划，实行工业区与居民区分离，在2-3年内将工业区内的4个村庄逐步搬迁出来。结合新农村建设规划方案，合理规8划镇区布局。镇北部为工业区，中部为商业区，东部南部为居民区，西部为旅游度假区，建设好农村居民集聚点，今年完成22个集聚点的规划，明年居民集聚点将实现全面覆盖，减少自然村数量，逐步将工业区内的居民迁入集聚点居住。同时由于地方资源的丰富，为了挖掘地方的工业生产的潜在能力，政府进行全面的招商引资。已引进的国内外的大型企业数十家，由此而带来的外来人口迅速增长，因此对人们需要居住的条件环境也就迫切了，根据上述的情况及市场的要求我们认为利国镇将会成为徐州地区的重镇，对于房地产的开发和建设将是一个极好的机会。四、项目建设的初步规划首先，我们将根据依托的微山湖环绕凤凰山为中心主体辐射开发初步规划，先治理改造地块的环境及市政公共设施道路及给排水建设，及沿湖的治理，重点规划分九大块详见初步规划图，在区域内，有科技观光农业园，凤凰山旅游观光区，新农村建设居住区，田园或别墅区及商品房连体别墅区，中高档老年康复中心，农副产品水产品家贸交易中心旅游商业区及湿地观区和各样化的商务会所等。本地块座落在利国镇2公里的微山畔，距徐州市中心37公里，周边无工业和环境污染，依山傍水，无地质隐患和空间发展限制因素，是有着非常好的原生态状况，环境优雅，得天独厚，是一个旅游房地产开发最佳区域。910111213141516171819202122五、建设项目开发及经济分析1、西李村地块前期环境治理改造及市政建设和项目开发范围为：（1）、本区域范围内的所有设计；（2）、本区域范围内的所有测绘、勘探；（3）本区域范围内的所有土地征用，变性和出让；（4）本区域范围内的所有拆迁、安置和安置房建设；（5）本区域范围内的所有市政配套设施建设、公共设施建设；（6）本区域范围内的所有“七通一平”施工建设；（7）为实现上述建设任务和施工落而进行的所有工作和管理以及付出的管理费用、财务费用、办证费用、税务费用等。2、项目投入估算（1）设计类总投资支出约1800万元（45万㎡*40元/㎡=1800万元）。内容含：A、总体概念规划设计B、总体控制性详细规划修编设计C、总平和效果图设计D、市政工程设计E、宗地范围内总平和单位方案、扩初、施工设计F、公共配套施工设计（2）测绘勘探类总投资支出约4800万元（即160万㎡*30元/㎡=4800万元）23内容含：A、项目区域内地质试探性勘探B、周边红线、宗地、面积、图纸测绘C、市政工程施工基础勘探D、开发工程设计勘探和施工勘探（3）拆迁类总投资支出约14250万元（即7.5万㎡拆迁及安置房建设*1900元/㎡）内容含：A、拆迁奖B、搬迁费C、拆迁过渡费D、拆迁工程费E、拆迁安置统计、分配和管理等费用F、拆迁安置房土地征用费G、拆迁安置房建设费H、安置房市政建设分摊费用（四）“七通一平”建设类总投资支出约19200万元（即160万㎡*120元/㎡，按地区建设标准计算，未考虑物价上涨因素）内容含：A、场地平整费24B、道路建设费C、供系统线路以及地下铺预埋费D、过境高压线路移位深埋铺设费E、供水系统建设费F、排水系统建设费G、排污系统建设费H、电信系统建设费I、供气系统建设费J、沿湖政治及绿化K、区内公园及景观建设L、区内公共自然绿地建设M、区内公共消防系统建设费N、区内公共卫生系统建设费O、区内广场和标志建设费（5）其他公共服务类其建设费用不列入土地前期开发成本中，内容含：A、医院B、学校C、养老康复中心D、社区服务中心E、园区行政管理中心25按规定，公共设施上述项目，政府以“零收益”的方式出让土地，免收规费和税金，实行“谁投资谁建设谁收益”的政策，因而不属于应分摊进土地前期开发成本中的项目规范。（6）为组织实施园区市政建设和环境整治而付出的管理费用、财务费用、办证费用、税务费用等，暂未进行估算，到时按实分摊，计算进土地前期开发成本中，依法首先予以例支。（7）项目开发总收入估算A、根据本地块控制性详细规划方案，占地面积2000亩，其中：可做房地产开发用地500亩，按平均容积率1.8计算，总建筑面积为40万㎡，房地产开发的平均土地成本底价为250元/㎡（即30万元/亩土地价÷容积率1.8=250元/㎡）加上应交规费120元/㎡，综合平均建设成本1600元/㎡，应纳税金6.45%，如房屋销到3000元/㎡，尚存836.5