成都房地产市场总结年报XXXX年_56页

同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：[e-mail]-1-同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：[e-mail]-2-同策汇研展人员工作誌没有调查就没有发言权没有量化分析就不做定性结论证实、证伪、直觉同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：[e-mail]-3-目目录录第一部分市场背景分析一、2010年成都市经济运行情况……………………………………………………………………………………4二、经济指数与房地产……………………………………….…………………………………………………………7第二部分2010年成都市房地产市场分析一、一级土地市场…………………………………………………………………..……………………………………10二、二级商品房市场……………………………………………………………...……………………………………17三、三级二手房市场……………………………………………………………...……………………………………25四、小结……………………………………………………………………………………………………………………26第三部分营销分析一、媒体投放分析………………………………………………………….……………………………………………28二、营销策略分析………………………………….……………………………………………………………………30三、小结……………………………………………………………………………………………………………………37第四部分2011年成都市房地产市场走势分析一、房地产专项政策走势分析……………………………………………………..…………………………………39二、房地产市场走势分析……………………………………………………..………………………………………40三、小结………………………………………………………………..……………………………………………………45专题：2010年成都市商业市场分析一、市场综述………………………………..……………………………………………..………………………………47二、供求关系分析………………………………..………………………………………………………………………48三、市场供应量分析………………………………..……………………………………………………………………49四、市场成交量分析………………………………..……………………………………………………………………51五、成交价格分析………………………………..………………………………………………………………………54结束语同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：[e-mail]-4-第一部分：市场背景分析一、2010年成都市经济运行情况二、经济指数与房地产本部分数据来源：成都市统计局、中国人民银行、同策汇数据库同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：[e-mail]-5-一、2010年成都市经济运行情况（一）、GDP2003年-2010年1-11月成都GDP走势2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月成都地区生产总值单位166318712186237127503324390145036263成都地区GDP增长率13.10%13%13.60%13.50%13.80%15.30%12.10%14.70%15.70%0%3%6%9%12%15%18%0100020003000400050006000700080002008年遭遇5.12大地震及国际金融危机的双重影响后，09年生产总值和GDP出现减趋势，但2010年GDP增长率开始上涨，高至15.70%的增长率，说明成都受金融危机的冲击相对较弱，主要原因之一是成都市出口制造业占比小，而第三产业占比接近50%。2011年1-11月成都市实现生产总值6262.61亿元，同比增长15.70%。从目前快速增长的生产总值可以看出，成都房地产市场快速发展，房价的增长速度也是十分迅速的。（二）、工业增加值2002年-2010年1-11月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值)2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月工业增加值244.98277329.83425.37559.16750.4980.481277.901477.101447.203006009001,2001,5002002年-2010年1-11月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势，且在2010年达到峰值1447.2亿元，同比上年增长23.7%。受金融危机的影响，2009年和2010年相比2005年-2008年的30%的增长率有所放慢。但作为国民经济核算的一项基础指标，工业增加值的不断增长也体现了房地产行业的发展速度。同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：[e-mail]-6-（三）、进出口2000年-2009年1-11月成都进出口总额走势2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月进出口总额(海关口径)14.8118.9520.8025.2033.7045.3769.5395.20154.11178.60224.60050100150200成都进出口总量呈逐年递增态势，2010年成都进出口总额达到了224.6亿，同比上年增长了47.5%，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。（四）固定资产投资2003年-2010年成都房地产投资走势2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月全社会固定资产投资总额104014571040145719002395301340263844房地产投资总额2914512914516199109139451142050010001500200025003000350040004500从2003年-2010年1-11月成都房地产投资走势来看，除2008年受“5.12”地震和金融危机的影响，促使2009年房产投资总额出现极大降幅，降至22.33%。2010年成都固定资产投资总额达到3843.77亿元，房产投资总额1141.59亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到43.6%。同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：[e-mail]-7-（五）、社会零售总额2001年-2010年成都社会消费品零售总额走势2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月社会消费品零售总额627.52709.51771.5875.281005.91155.31357.21621.91950.02179.705001000150020002010年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2179.72亿元，同比上涨18.5%，较2009年全年增速的20.4%有所有下降。即使金融危机波及全球，对于成都市商贸物流业的迅猛发展，影响甚小。定位于休闲城市的成都，中心城区即拥有260万㎡的卖场营业面积，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：[e-mail]-8-二、经济指数与房地产一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。（一）、GDP与房地产市场2002-2009年成都地区年度生产总值及增幅走势2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月成都地区生产总值单位166318712186237127503324390145036263成都地区GDP增长率13.10%13%13.60%13.50%13.80%15.30%12.10%14.70%15.70%0%3%6%9%12%15%18%010002000300040005000600070008000从数据来看，今年的成都地区GDP同比增长15.7%。增速恢复在07年水平。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖所用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。（二）、CPI对房地产行业的影响2009年—2010年11月成都地区各月CPI走势95969798991001011021031041051061072009-12009-22009-32009-42009-52009-62009-72009-82009-92009-102009-112009-122010-12010-22010-32010-42010-52010-62010-72010-82010-92010-10本月累计通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。2010年11月份，成都市居民消费价格比上年同月上涨5.57%，为近两年来的新高。居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：[e-mail]-9-为居民的投资首选。房地产的需求数据再通胀预期下，成了货币保值的理财手段之一。（三）、M2、调控与房价2009-2010年成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较02000004000006000008000002009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月02000400060008000货币和准货币M2（亿元）成都商品房成交均价（元）从M2与房价关系可以看出，成都房价受调控反应较不明显。房价与M2基本上是同步上涨趋势。成都作为二线城市，M2的作用大于调控的作用。预计2011年成都市房价趋稳。同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：[e-mail]-10-第二部分2010成都市房地产市场分析一、一级土地市场二、二级商品房市场三、三级二手房市场四、小结本部分数据来源：成都市房管局、同策汇数据库同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：[e-mail]-11-一、一级土地市场（一）、市场概述1、供应成交总量概况2010年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。2010年成都市土地供应230宗，其中主城区供应98宗，郊区105宗；总供应面积达到1335.18万㎡，合计20019.12亩，成交土地共165宗，其中主城区成交57宗，郊区108宗；总成交面积1024.75万㎡，合计15371.24亩；以成交价格来看，2010年主城区土地的平均成交价格为779.85万元/亩，成交土地平均楼面地价为3179.26元/㎡，2010年郊县土地平均成交价格为200.95万元/亩，成交土地平均楼面地价为936.44元/㎡。2010年共有7宗土地流标，流标土地净用地面积为24.94万㎡，合计约374.1361亩。流标地块中2宗位于主城区，其余5宗位于郊县地区，总的土地流标率（流标率=流标地块数/（成交地块数+流标地块数））为4.07%。2、近年土地供求及价格