房地产基金与国内房地产市场的对接研究

东南大学硕士学位论文房地产基金与国内房地产市场的对接研究姓名：兰毅申请学位级别：硕士专业：管理科学与工程指导教师：张建坤20070107房地产基金与国内房地产市场的对接研究作者：兰毅学位授予单位：东南大学相似文献(10条)1.学位论文邹毅宏观调控下，中国房地产投资策略研究2006近两年中国房地产市场的宏观调控，使得当前的房地产形势发展出现快速变化。对于处于变化中的中国房地产企业来说，政策风险、市场风险、宏观经济风险、乃至企业自身的投资经营风险也随之增大。因此，在这样的市场形势下，本文通过分析中国现阶段的房地产发展形势，通过比较和借鉴美国、新加坡等海外市场的发展经验，力图从政策层面、市场层面、行业层面、企业层面和实际操作层面等多个角度剖析当前中国房地产企业和机构的投资模式，旨在为过往凭借经验的、不科学的、风险较大的投资行为提出科学的依据。本文论述过程中，通过深入分析各类风险因素对房地产投资的作用机理，希望进一步理清房地产投资的不确定因素及其影响。同时，文中试图在理论层面上有所建树，因此在文中提出通过建设有效的投资决策机制，建立一个完善的投资决策分析系统。这个决策分析系统的建立，从政策评估市场形势判断开始、建立“自上而下”的评估程序，同时通过相关的风险评估机制，结合定性和定量的研究方法，系统的分析和判断房地产投资的风险与收益。最后，结合中国房地产企业投资成功与失败的实际案例分析，并加上微观层面上的房地产项量投资研究，从而进一步从实践上论证了系统的投资决策的作用，希望为中国房地产未来项目投资和企业投资的决策提出建设性的指导意见。2.学位论文程东海我国房地产业开展证券化融资研究20042002年我国加入WTO，使得房地产行业来自国际方面的竞争日趋剧烈。中国人民银行关于住房信贷政策的调整，各省、市、地区陆续提高商品房预售的条件，都对我国的房地产开发商产生巨大的影响，开发商在资金方面的压力越来越大。这就要求我国的房地产开发商从现阶段实际出发，积极探索解决资金问题的方法。目前我国经济正处于快速发展时期。一方面，蓬勃发展的房地产市场对于融资创新需求日趋强烈；另一方面，投资者对于创新金融产品、拓宽投资渠道的需求也日益迫切。这两方面的需求推动着我国的房地产金融的创新。2003年房地产信托、房地产基金、房地产证券等新型融资方式的出现，即是对房地产金融创新市场需求的积极响应。本文依据作者多年在房地产领域的工作经验，结合金融学、投资学、经济学等相关理论的学习，对房地产融资领域中的证券化模式的创新与应用提出一些建议，希望对我国房地产行业的发展有所帮助。论文导论部分，对我国房地产行业发展概况及融资的重要意义进行了简单介绍；论文第一章，重点分析了我国目前房地产融资现状及存在的主要问题，并提出发展房地产融资证券化是解决问题的根本出路；论文第二章，结合我国现实环境和未来发展情况，对现阶段出现的多种房地产证券化融资方式进行了有选择的分析；论文第三章，重点选取发展比较成熟的美国、日本、香港、台湾等国家和地区，从各地房地产企业融资方式的产生和发展、外部环境因素和法律规范等多个方面进行比较，分析各地在特定外部环境因素下采取不同的证券化融资方式的成功经验和教训；论文第四章，在综合分析了境内外的不同的融资模式的经验与教训后，对影响我国房地产证券化的主要障碍进行了分析，并提出了一些合理化的建议，希望政府尽快建立相应措施，保障房地产证券化的实行。最后，简要介绍了我国房地产企业对于证券化方式的探索。3.期刊论文刘增学引导海外房地产基金合理投资中国房地产市场-河南国土资源2006,(6)随着对人民币进一步升值预期的加大,海外资金越来越青睐中国地产市场,他们组成专门的房地产基金投资于我国房地产市场.根据海外房地产基金进入我国房地产市场的性质,大致可以将其投资方式分为四种模式:一是开发型投资模式.4.学位论文邱磊我国房地产市场中的外资问题研究2008自1991年起，中国已连续16年成为吸收外资最多的发展中国家。房地产已成为中国吸收外资的主要领域，已跃升为外商投资的第二大产业。资本趋利性的本质驱动、国际房地产金融环境、我国国民经济及房地产业的快速增长，以及人民币升值的外在推动使得外资大量涌入我国房地产市场，境外资金在房地产各个领域的投资规模不断扩大。伴随着这一趋势越演越烈，境外资金对我国房地产业的影响及其应对措施成为当前房地产金融的热点问题。从境外资金的类型看，目前活跃在我国房地产开发、建筑和消费各个环节的境外资金主要包括：外商直接投资、非居民小机构和个人投资、外资房地产基金、外债等非FDI方式投资四种。上述资金通过不同的渠道进入我国房地产市场后，以不同的运作模式对我国房地产市场产生影响。一方面，外资投资促进了我国房地产业的发展；另一方面，外资投资又对我国房地产企业造成了冲击，加剧了市场竞争。再一方面，过度的热钱流入增加了我国房地产市场的泡沫，加剧了房地产金融风险。本文在分析我国房地产外资现状和影响的基础上，借鉴国外房地产市场外资监管经验，分析了我国现阶段已出台的相关外资政策，提出了如何合理应对境外资金挑战的各种税收、外汇和金融政策建议，并认为，只有充分利用各种金融手段、法律手段和政策法规在宏观层面进行监管和调控，才能对房地产领域的境外资金进行合理引导，规避其不利影响，并使之对我国房地产行业健康发展起到较好的推动作用。5.学位论文李蕾房地产投资基金的风险管理2007房地产投资基金以房地产为主要的投资目标。房地产是房产和地产的综合，具有很多不同于其他行业的特点，如在空间上的不可移动性，投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性，还有房地产市场的不完全竞争性等，这些特点都决定了房地产投资极易受到社会环境，政治环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响。从而使房地产投资基金的投资成为一项具有高风险的综合性经济活动。正确认识房地产投资风险的特征，建立和完善风险控制和管理机制、减少风险损失、降低风险发生的可能性、提高投资活动的效率、保护投资人利益等具有重要的意义。在获取较高投资回报的同时，房地产投资基金风险管理可以分为操作风险管理和市场风险管理两部分。操作风险是指由于以不当或不足的方式操作业务而对业务带来负面影响的风险，操作风险也可能是由外部因素造成的，但主要是指公司内部的组织和结构。操作风险管理关键在于建立一整套健全有效的风险控制机制：健全的基金管治结构是风险控制的基础，科学的投资决策程序、完善的内部管理体系、健全的激励约束机制。市场风险指房地产投资基金所投资具体资产在价值波动方面的风险，即由资产市场本身带来的风险。市场风险管理关键工作是把握资产市场的运行规律，制定科学合理的投资策略，通过恰当的资产组合保障投资目标的实现。风险管理一直都是金融服务中的一个重要内容。如今，人们继续要求房地产投资基金业绩提高的同时，更加关注房地产投资基金营运资金的安全性。风险管理技术的提升有助于房地产基金经营维持稳定性和连贯性，并且支持收入和盈利的增长，从而促进房地产投资基金业的发展。因此本文全面介绍了房地产投资基金风险管理所涉及的内容，剖析了操作风险管理、市场风险管理的关键环节；总结分析了成熟房地产市场中房地产投资基金在风险管理领域所积累的宝贵经验；探讨了国内房地产投资基金风险管理需要完善、发展的方面。6.学位论文陈莉我国房地产投资基金模式探究2007在过去的几十年中，我国的房地产市场取得了巨大的发展变化，但是，房地产行业的融资问题了制约房地产行业稳定健康发展的瓶颈。而房地产投资基金模式作为国外具有成功运作经验的房地产融资模式之一，日益受到国内房地产企业和行业的关注。本文就从房地产投资基金出发，对其运作模式、在中国的应用做系统的分析。本文首先从房地产投资基金的具体情况入手，考察它的运作特点和类型，并且研究房地产投资基金在美国、澳大利亚、和亚洲成熟市场的发展情况，以期作为我们研究和探讨的借鉴。然后探讨发展房地产投资基金的必要性，分析了房地产投资基金在我国发展的环境，并且对我国适合的房地产投资基金模式进行了探究，最后得出适合在我国当前房地产态势下发展的房地产投资基金的模式。本文主要认为，房地产投资基金可以帮助拓展房地产企业融资的渠道，有效的抑制和防范房地产市场泡沫经济的产生，有利于降低金融风险，促进金融效率的提高，有利于房地产证券化的实现，能够促成房地产投资的理性化发展，有利于大众分享房地产行业的利润，也能有效应对外资房地产基金的竞争，因此，我国有必要发展房地产投资基金。但是我国目前的环境对于发展房地产投资基金，既有有利方面，也存在一定的障碍。本文认为，发展房地产投资基金可以具有三种模式，分别是信托计划模式、契约型产业基金模式、房地产上市公司模式，综合分析三种模式的特点之后，我们认为我国适合发展契约型产业基金模式，并且对契约型房地产投资基金的具体模式进行了研究和探讨。在本文最后一章，给出了具体的结论和建议。7.期刊论文张俊宇.朱辉香港开放REITs对内地房地产市场的影响-中国房地产2006,(2)2005年6月,香港证监会正式发布了房地产信托投资基金守则修订的相关总结,撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制,房地产基金可以投资于全球各地的房地产.此举对于内地房地产行业来说,将是借用海外资本发展房地产业的绝佳机遇.8.学位论文张海勇我国房地产行业发展模式的研究2009住房问题是关系到国计民生的大问题，为中低收入者提供住房是住房保障制度重要内容，也是构建和谐社会的必然要求。我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。而资金保障是住房保障制度实施的重要前提。城市房地产金融市场是城市房地产市场的一个重要的组成部分。房地产价值较大，无论生产和消费都离不开资金的融通。房地产金融的基本原理在各国各地的房地产投融资实践中是相通的。从发达国家的发展经验中看，各国在发展房地产金融时都致力于研究如何通过金融手段来提高市场的支付能力，即发展多种形式的购房抵押贷款，同时又要大力拓宽融资渠道，以保证购房贷款资金和建设资金的需求。而在中国现阶段，房地产开发融资渠道狭窄、过度依赖银行贷款是制约中国城市房地产金融市场发展的瓶颈。因此，借鉴国际成熟经验，对发展中国城市房地产市场尤为重要。随着我国证券市场的规范化与房地产市场的稳健发展，将来公司型基金是房地产基金发展的趋势。而国外基金发展的成功经验表明公司型基金是基金业改革的大势所趋。我国应当在契约型基金的基础上，经过一段时间的市场培育，当资本市场发育相对完全、REITS运作较为成熟时，修改相应法律，引入公司型基金，以适应不同层次的投资者需求。9.学位论文廖茸桐中国房地产金融市场现状及未来发展模式研究——以新加坡房地产投资信托市场发展历程为例2006当前开发资金的供给格局和房地产行业的高利润率，使开发商必须选择以承担更多的财务费用的方式或者采取直接利润回报的方式与最具资金优势的信托公司及其他金融机构和直接投资人共享投资回报。这是当前广大开发商必须要彻底转变的一个理念和客观面对的一个现实。由中国银监会制定的《房地产信托业务管理办法》(讨论稿)和《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)分别于2004年9月和2005年9月公布和下发，一些信托公司也在积极尝试基金化的房地产信托产品，通过对现行房地产信托业务的不断完善和创新，以产业投资基金基本要素为核心；以基金产品设计原理为基础；以基金管理和运行模式为特征的，具有中国特色的基金化房地产信托产品初露端倪，并将逐渐成为今后中国信托市场的主导产品。同时，房地产和资本市场结合、改变传统房地产融资渠道单调和更多的房地产金融产品的生成等一系列房地产金融市场的深度改革随即拉开帷幕。而从成熟市场的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段。第一阶段及第二阶段以房地产开发为主。在这一阶段，开发商和投资商是一个主体，房地产的资金支持主要来自于银行，当房地产业发展到一定规模后，暴露出来的问题是开发商的实力有限，银行业的经营风险也在增加，发展受到很大的