房地产市场何去何从

房地产市场何去何从论当今房价问题目录•1、中国房价居高不下的原因•2、政府关于房价调控相关政策•3、政策出台后房地产市场表现•4、总结中国房价居高不下的原因中国房价居高不下的原因主要有两点：1：需求过旺2：地价过高1、需求过旺：有大量住房的需求。在高需求的大环境下，物以稀为贵,所以价格降不下来。最近的十多年来，我国处在城市化进程最快、城市扩张最快的阶段,全国几乎每个大城市规模都在快速的扩张,尤其是人口规模,以湖南省会长沙为例,最近十年人口可能扩张了一倍不止。造成此现象的原因主要有：1、经济的发展农村人大量不断的涌入城市打工，做生意，这些人虽然大部分不会成为永久城市居民,但他们在城里一样需要住房。2、随着大学扩招，这些年每年中国有几百万的由农村出来的大学生毕业生到城里工作,他们中的绝大部分人会成为永久的城市居民。2、地价过高城市的土地是有限的。随着城市人口的增多，城市可用于建房的土地当然也就越来越少，土地越来越稀缺，地价当然就越高。政府关于房价调控相关政策政府为了限制房价的上涨，出台了房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令、新国八条以限制房价。这多项政策可以归为三个方面1、限购令细则2、房屋贷款政策3、住房公积金贷款1、限购令细则2010年4月“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。已有49个地级以上城市实施“限购令”。如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。2、房屋贷款政策新出台的房屋贷款政策的主要目的是为了让无房者购房时享受一些优惠政策，同时让有房者购房时得到一些限制。首次购房优惠政策首次购房贷款最少首付2层，享受现行银行利率8.5折优惠，首付3层，利率8折，如果缴存了住房公积金，那么可以用公积金贷款，公积金贷款利率3.85，可以享受首套购房退税的财政优惠。二次购房限制全国各地银行对二次购房的房屋贷款政策均不相同，但是大体上都是从提高利率，增加单款条件等方面入手的。银行如何判定二次购房？1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房3、住房公积金贷款因全国各地实行的住房公积金贷款具体措施各不相同，我们就以天津的住房公积金贷款政策为例。1、贷款政策调整1）增加定向安置经济适用住房和限价商品住房两类贷款品种为支持中低收入职工购房，新办法规定，购买定向安置经济适用住房及限价商品住房的职工可申请个人住房公积金贷款。贷款最长年限为30年，贷款额度最高可达所购住房价款的80%（购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于购房全部价款与房屋补偿金的差价）。2）职工购房申请贷款的，抵押物须为所购住房新办法规定，职工使用个人住房公积金贷款，采用抵押担保方式的，应以所购住房作为抵押物；采用保证担保方式的，须以所购住房以抵押的方式提供反担保。2、提取政策调整1）提取范围再次扩大新办法规定，在现有因购房等住房消费行为及因大病等非住房消费行为可提取住房公积金的基础上，新增以下4种情况可提取住房公积金：1.纳入本市城镇居民特困救助范围的；2.农业户籍职工男满60周岁、女满55周岁的；3.到本市行政区域外工作并在当地建立和缴存住房公积金的；4.在本市行政区域外购买已取得产权的自有住房，且具有所购住房座落城市户籍或在所购住房座落城市工作的职工。2）明确共同购房的提取范围和条件新办法对职工与配偶、未成年子女以外的其他人共同购买住房如何提取住房公积金做出规定：未使用住房贷款共同购买住房的，共同购房人中的一人及其配偶可以申请提取住房公积金；使用住房贷款共同购买住房的，借款人中的一人及其配偶可以申请提取住房公积金。3）利用商业住房贷款或住房公积金贷款购房的，提取住房公积金额度有新规新办法规定，职工使用商业住房贷款购买住房的，职工本人及其配偶可以申请提取购房合同或协议签订当月之前（含当月）的住房公积金，但不得超过购房首付款。4）委托提取将更方便职工还款为方便住房公积金贷款职工还款，新办法规定：职工申请住房公积金贷款时，应办理委托提取业务。委托提取业务是指，职工在偿还贷款本息后，贷款银行将职工本人（及配偶）的住房公积金自动划入借款人住房公积金龙卡银行储蓄账户，用于还款，职工不用每月到柜台办理还贷、提取手续，且不用承担任何费用政策出台后房地产市场表现新政策出台后，房价是否真的如预期的一样下降了呢？让我们看看近期的房价。3月房地产市场呈现量价齐升的态势。北京网签量达到了4.4万套，环比上涨3.32倍；上海二手房成交量达7万套，环比上涨3.55倍。国家统计局显示，3月份70个大中城市的房价仅有温州环比微降0.1%，上海上涨3.2%、深圳2.8%、北京2.7%、广州2.5%，这四个一线城市房价环比涨幅位列前四名。到了4月份，一线城市房产成交量跌至冰点。价格方面，中国某研究院发布的百城房价指数显示，4月份100个城市中，有76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。其中，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为2.4万元/平方米，环比上涨1.87%，杭州则出现下跌。上海市四、五月房价图从以上材料中不难看出：三月政策出台前，房屋交易量突然增加。而后房屋交易量进入冰谷，房价下降了一些，但是房价依旧居高不下。一些专家也对新政策有了一些评论龙斌：新政只能短期控房价合富置业首席市场分析师龙斌认为，本次国务院颁发的“新国五条”细则，无论是更明确二套房贷款收紧还是卖房征收20%的税，仍然是是按照此前调控的思路，在需求上做文章，抑制需求、增加交易成本，并不合理。短期内确实能平稳房价与稳定预期，但几个月后将没有实质性影响。韩世同：新政调控治标不治本政策调控短时期内不会达到预期的效果，房价在很难回归到合理价位。韩世同表示，主要原因不在于首付给几成，利率有多高，个税征多少，而在于各种制度的不合理，包括住房制度的不合理、土地制度的不合理、税收制度的不合理、货币制度的不合理等。新政对房价调控只是治标不治本。CRIC研究中心分析师杨晨青指出按此前市场预期，“国五条”很可能对二手房市场起到抑制作用，但在新房市场，土地成本往往是决定房价的主要因素之一。因此，土地价格的变化最终如何向新房市场传导，值得重点关注。于此同时距“国五条”真正落地仅10天，北京、上海两地同时出现高溢价地块，再掀房企拿地热潮。作为“国五条”细则落地后的北京“首拍”，石景山地块于9日以楼面价21311元平方米出让，溢价率高达174%。4月10日上午，经过336轮激烈竞价后，上海浦东发展置业有限公司最终以65%的溢价率竞得浦东唐镇新市镇D-05-01住宅地块，以楼面价18199元平方米，总价37.75亿元成为2013年上海单价、总价双料地王。“‘国五条’出台之后，确实使房地产市场平静下来。但由于其中20%差额征税政策、信贷政策等多项重点政策多地并未真正落实，政策效应有待观察。”原住建部政策研究中心副主任王珏林是在日前社科院举行的2013中国房地产高峰论坛上做出上述表述。对此，多位专家认为，由于多地地方政府落实“国五条”有偏差，应警惕政策效应减弱后的报复性反弹风险。因此，为避免累积的自住需求爆发性释放，防止房价大幅反弹，应尽快扩大房产税试点，增加持有环节税费。终上所述政策虽然已经上台，但事实上房价仍然没有下降。总结中国房地产的表现出来的种种现象令人堪忧。中国人自古以来以“家”为大，在当今社会便表现在买房上。但是房价的“高高在上”让许多人连最基本的住房需求都不能保证，虽然国家近期出台了关于抑制房价的相关政策，但结果依旧差强人意。希望国家今后出台的政策能够更贴近民生，让房价降低并稳定。谢谢观赏！120203陈璐陈素琴郑晰文