值得关注的社区物业管理纠纷案例

值得关注的社区物业管理纠纷随着我国住房制度改革的不断深入，在住房商品化和住房管理商品化的“两化”过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业费收缴率不足值得关注。一、纠纷的类型1、业主以各种理由拖欠物业管理费用。业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发纠纷的居大多数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权。如：原告上海市杨浦区一物业公司诉被告田某等七人一案，田某等人认为物业公司未能全面履行其义务，在维修、保洁、绿化等方面均存有问题，不同意支付物业管理服务费用，物业公司遂诉请要求业主支付管理服务费；在另一案中，业主辩称原告物业公司擅自提价，且入住后，房屋漏水、窗无法关，多次向原告报修未果，加之开具的物业管理费收据不符合税务机关的规定，故拒付物业管理费。2、业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。此类纠纷也较为常见，如某物业公司诉谢某等人一案，该案中业主在平台上搭建卫生间，拒绝拆除搭建物遂致纠纷；与此类似的纠纷还有宁波路某小区房屋物业委员会诉张某案，由于张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭建淋浴房及水斗，导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷。3、因物业管理收费标准不规范而引发诉讼。因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致纠纷。如原告上海轻工物业管理有限公司诉李某一案，被告李某购置售后公房一套，由原告进行物业管理。该物业公司管理的小区内的房屋性质各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，还有一般的商品房。2001年1月起，被告未交纳物业管理费。原告遂诉至法院，要求被告按照商品房的标准支付所欠物业管理费及逾期付款的滞纳金。4、业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费。因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业管理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务不予承认而拒付物业管理费，这类纠纷近来亦时有发生。如原告上海天馨物业管理服务有限公司诉被告董某一案，原告与案外人凯通公司于1998年签订了前期物业管理服务合同，凯通公司委托原告对天馨花园的商品房进行前期物业管理，在该合同约定的服务期限届满后，开发商凯通公司未与原告重新签订物业管理服务合同，但原告仍对物业进行了管理。被告董某以该物业小区至今未成立业主委员会等原因进行抗辩，拒绝承担后期的物业管理费。5、物业公司中标后未签订物业管理合同，因认定标准不一而致纠纷。如原告侨阳公司诉被告丁某一案。原告于1998年与上海侨益房地产有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，双方约定由侨阳公司受上海侨益房地产有限公司的委托对阳明新城实行物业管理，物业管理费为建筑面积每平方米人民币8.00元，并根据实际情况调整，委托管理期限为3年，后侨阳公司将物业管理费调整为每建筑平方米3.50元。2001年4月，阳明新城小区成立业主委员会并决定招标选聘物业管理公司。侨阳公司以每建筑平方米3.00元中标，但未与业主委员会签订合同。故此，丁某其后未再向侨阳公司支付物业管理费。后众业主要求侨阳公司自其中标之月起按投标价3.00元／平方米收取物业管理费。侨阳公司诉至法院，要求丁某按照每月3.50元／平方米的标准物业管理费及滞纳金。6、因业主委员会工作人员私分维修基金导致纠纷。如原告万峰业主委员会诉被告朱某一案。朱某系万峰业主委员会第一届委员，从1998年起任职，1999年2月，朱某领取了小区建设奖励费1000元。2001年，万峰小区一期业主代表大会通过决议，认为第一届业主委员会成员领取活动费和奖励费未经业主代表大会决议通过，且维修基金不可擅自动用，应予退还，并于2001年6月向朱某送达要求返还活动费的通知，但遭朱某拒绝，万峰业主委员会遂诉诸法院。一审法院判令朱某限期返还万峰业主委员会1000元并支付利息。7、因小区防盗系统未及时开通致使业主家中遭窃，业主要求房产商承担赔偿责任。如原告周某诉被告上海佳泰房产开发经营有限公司、上海富苑物业管理有限公司一案。该案中房产公司与原告签订的购房合同附件中对安全系统作了明确的约定。2001年5月，房产公司将房屋交付原告使用。由于小区分期建造，原告所在小区许多设施因系统体系缘故不能完整移交投入使用。同年9月，佳泰公司聘请的上海富苑物业管理有限公司在小区张贴了《安民告示》，明确告知了小区的智能技防设施的现状，以引起业主警觉，告诫业主作好防范工作。后佳泰花园小区发生多起盗窃事件。原告遂向公安局报案称失窃钻戒一枚、首饰一件及现金2000余元。原告起诉至法院，要求佳泰公司和上海富苑物业管理有限公司共同赔偿其损失。二、纠纷的成因1、从物业管理的成长发展过程来看，在我国物业管理作为一种独立的行业，出现在二十世纪80年代，旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业管理公司，主要履行小区安全管理、物业维修等职能。由于物业管理属于新兴行业且发展速度比较快，物业管理队伍迅速膨大，比较混乱，没有形成制度化、规模化、规范化，物业公司各自为政，职责不明，收费缺乏统一的标准。物业管理行业本身存在的局限性是产生上述问题的根本原因。物业管理涉及到手家万户，处理不当，很容易引起连锁反应，导致矛盾的激化。2、从立法的角度来说，目前我国法律中还没有关于物业管理方面的统一明确规定，在1994年3月30日建设部发布了《城市新建住宅小区管理办法》，1996年3月1日国家计委颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，在这些规章中，对城市新建住宅小区的物业管理事项仅作了一些原则性的规定。上海市的地方性法规《上海市居住物业管理条例》在物业管理行业成立初期发挥了非常重要的作用，为上海市物业管理的规范化、制度化奠定了坚实的基础。但是在司法实践中，该条例在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。因此，迫切需要进一步完善物业管理的法律体系，以法律来协调物业管理各主体之间的权利、义务关系，以制度来保障和促进物业管理机制的有效运作。现行法律、法规对此领域的调整相对滞后，缺乏相应完整的理论体系的支撑，对物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，也是此类纠纷难以处理的一个主要原因。在审判实践中面临许多问题。3、从物业管理当事人的角度而言。由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业管理服务合同对物业公司的义务往往又约定得较为概括原则，不可能涵盖所有的情况，因此，业主与物业公司就物业管理服务容易发生纠纷。纠纷发生后，业主一般都能例举物业公司在管理服务中存在的问题，并以此行使抗辩权拒绝交纳物业管理费。4、根据《上海市居住物业管理条例》的规定，不同性质的住房即已售公有住宅、普通内销商品住宅、高标准内销商品住宅和外销商品住宅可采取不同的收费标准，收费标准的确定方式亦不相同。对于一个居住小区都是相同性质的房屋，这种收费标准是可行的。如果一个居住小区的房屋性质是多样的，就会产生物业管理收费标准不相同，而业主却享受相同的物业管理服务的不合理现象。有的物业公司为了统一收费标准，不论何种性质的房屋都按照商品房的标准收费，虽有其合理性，但由于与规章规定相悖，容易引起业主与物业公司之间的矛盾。5、物业公司的服务理念、法律意识尚未到位。物业公司作为一个市场主体，是以提供优质的服务换取消费者的信任和满意，争取更大的市场和更高的效益，与业主之间属于平等主体的合同关系，但由于目前的物业公司大多是由原来的房管所转变而来，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势，缺乏法律意识和服务理念。因此，出现了物业公司只管收费，不管维修，一有纠纷就采取断电、断水等措施，随意改变物业管理的标准和物业费标准等不规范的管理方式。6、业主委员会作为业主的自治管理组织，其主要职能体现在管理业主的维修基金，用于物业管理区域公共设施的维修。由于部分小区的业主委员会成员素质不高，加之维修基金的使用管理中存有漏洞，体现在财务制度和管理缺乏专业性，提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用，而业主委员会又掌握了相当数量的业主共有财产，缺乏必要的监管，导致维修基金违规使用的现象屡见不鲜，有的小区维修基金被物业公司挪用，有的业主委员会主任未经集体讨论即支付有争议的费用，维修基金成了某些人眼中的“唐僧肉”。物管“父子兵”引来纠纷不断物业公司和业主之间的纠纷，近年来逐渐成为市民投诉的热点：业主认为物业公司收取的费用不明不白，服务水平低下；而物业公司则认为少数业主故意闹事，由此造成业主与“管家”关系剑拔弩张。而开发商和物业管理公司“父子兵”的关系，更加深了矛盾，由此引发的纠纷不断。近日，位于福田区的××广场部分业主向本报投诉称，负责该广场物业管理的深圳市××地产有限公司物业管理分公司，未按照有关规定定期公布帐目，擅自扩大收费范围，向业主收取托管费和水表使用更换费，提高电价，并且在催费单中“警告”说：若拖欠物业管理费将被停水停电。双方各种矛盾的日积月累，部分业主联合聘请律师，出具律师函，暂缓缴纳各种费用。收费有没有谱？“不久前，我们20多户业主曾经聚在一起，召开会议，准备组织××广场的大部分业主联名，要求物业管理公司立即公开财务收支帐目，通过相关法律途径审计财务帐目，同时暂缓向物业管理公司缴纳各种费用。但直到现在，物业公司还没有向我们公开财务收支帐目。”7月30日，记者来到××广场，业主吴先生这样告诉记者。记者注意到，××广场是写字楼、住宅楼、商用裙楼混合型小区。“正常情况下，物业公司每隔3个月应该向业主公布一下帐目收支情况，但自从1997年入伙以来，我们从未见过帐目公示。”据了解，××广场大部分业主们不满的是：物业管理公司长时间不公开帐目，没有独立帐户，收支不透明；××广场自1997年入伙以来，存在大量自用和空置房，开发商没有缴纳过管理费，也没有按政策规定补拨数百万元的专用维修基金。另外，业主们反映水费、电费没有抄表到户，供电部门从去年11月起执行的普通用电中商业类用电电费标准为每度0.89元，但管理处收取的电费却是每度1元，去年更是每度1.1元；停车费随意收取，从200元、400元到450元各种标准参差不齐。此外，管理处服务态度较差，去年4月，一户业主本来应缴电费2069元，却被扣去了62070元，相差6万多元，当业主要求退钱时，管理处称没有钱，几经周折，才分5次将钱退回。业委会管不管事？许多业主反映，××广场业主委员会多年没召开业主大会，“业主委员会形同虚设”，“业主委员会的成员没有经过公开选举”，“90％的业主不知道业主委员是谁”。对于管理处存在的问题，部分业主反映，他们每次向业主委员会反映时，业主委员会负责人总是避重就轻，特别是要求公开财务帐目时，负责人便转换话题，最近一段时间手机经常关机，协商有关问题时连人都找不到。在调查中了解到，业主们意见比较大的是××广场管理费收得高，比如写字楼，业主每平方米每月要向管理处上交8元的管理费，按照深圳市物业管理服务收费指导标准，每平方米每月收取8元管理费的写字楼，仅在文化设施方面，每年就要求举办4次以上的文体活动，但××广场只有游泳池和乒乓球室可供业主活动，而且业主活动中心设在地下室，几乎没有任何设备。“管家”自有说法针对业主反映的情况，记者走访了××地产有限公司物业管理分公司。公司有关负责人向表示，部分业主反映的抄表不到户是水务和供电部门的问题，而电价之所以较高，是因为××广场属于大量用电户，要在供电部门规定的基本电费每度0.89元的基础上加上大量用电费每度0.11元。停车场收费不同，是因为对住宅楼业主和写字楼业主采用不同的收费标准。至于收取托管费和水表使用费的问题，该负责人表示，他们是按照以前的政策收取的，并不清楚现在的规定，他同时承认确实在催款单上写过对拖欠管理费的业主要停水、停电“处罚”。记者随后向供电局了解有关情况，该局一位工作人员告知并没有在大量用电基础上加收0.11元／度的规定。同时，这位负责人表示，从去年开始，因不交物业相关费用或其他违规行为，拒不改正的，物业管理单位无权对其实行停