房地产市场发展阶段属性综合判别模型研究

卢第37卷第5期Vo1.37NO.5河北工业大学学报JOURNALOFHEBEIUNIVERSITYOFTECHNOLOGY文章编号1008-2373(2008)05-0060-06房地产市场发展阶段属性综合判别模型研究刘广平，陈立文，孙维丰(河北工业大学管理学院，天津300130)2008年10月October2008摘要房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，研究房地产市场发展阶段，对投资者进行投资决策和消费者购房具有指导意义.文章在对房地产市场发展阶段进行指标选取和界定的基础上，运用层次分析法确定权重，利用属性数学模型进行发展阶段评判，建立房地产市场发展阶段的属性综合判别模型-关键词房地产市场;发展阶段;属性综合判别模型中图分类号F293.35文献标i只码AStudyonAttributeSyntheticDistinguishModelofRealEstateMarketDevelopmentStageLIUGuang-ping,CHENLi-wen,SUNWei-feng(SchoolofManagement,HebeiUniversityofTechnology,Tia町in300130,China)AbstractTianjinrealestatehasbecomeapill缸industryinthenationaleconomy,studing00realestatemarketdevel­opmentsituationhasguidingsignificanceforinvestorstoiovestandconsumerspruchasehouses.Onthebasisofselectingiodicatorsanddefinefortherealestatemarket,thispaperusedofAHPtodetermineweights,establishedthereales饲temarketdevelopmentstagetoattributes归theticdistinguishmodel.Keywordsrealestatemarket;developmentdegree;attributesyn出eticdistinguishstage。寻|言房地产市场是土地、劳动力和资本要素的高度集合体，市场的发展见证了我国社会主义市场经济体制建立和完善的过程，也成为各级政府和市场主体共同关注的焦点叭研究我国房地产市场的发展阶段具有重要的经济和社会意义.本文综合考虑了房地产市场发展阶段的各个指标，进行了科学的界定:结合属性数学理论，建立了房地产市场发展阶段属性综合判别模型.1指标体系的选取及界定房地产市场发展阶段指标的选取不仅要考虑到数据的可获得性和数据的连续性，而且指标的选取还应覆盖面户.因此，鉴于以上方面的考虑，选用的指标可以分别归为总量类指标、供给类指标、需求类指标、金融类指标和心理类指标等11.21本文将房地产市场发展阶段分为5个级别，即过冷、偏冷、正常、偏热、过热.房地产过冷、偏冷、正常、偏热、过热5个级别的确定，可按照统计方法来确定.需要说明的是1)由于心理类指标值越大表示消费主体对市场的估计越保守，反之，表示对市场的估计越乐观，所以在指标确定时，应该把偏热和偏冷、过热和过冷统计方法调换2)有些年份的指标数值明显高于或低于平均水平，在指标界定时，应剔除异常年份的数据(例如1995年天津房地产竣工面积增长率明显高于其他年份的数据，收稿日期2007-10-09作者简介:x!J广平0981-)，男(汉族)，硕士第5期刘广平，等:房地产市场发展阶段属性综合判别模型研究61应不考虑在内);3)在确定过冷的下限和过热的上限临界值时，采用3σ原则.如果指标对应的数据过少，则过冷和过热的临界值采用6σ原则.具体统计方法如表1所示.表1房地产发展阶段指标界定Tab.1Realestatedevelopmentstageindexdivision发展阶段过冷偏冷统计方法(主-30{或6σ)立一的σ一σ，主一扫正常u.(x-σ，X午一σ)2~,'.2偏热过热(X寸σ，时(X+σ，1'+3σ〈或6σ))注:主为每个指标数值的平均值:σ为每个指标的标准差-本表结合文献3整理而得2采用AHP方法确定指标权重层细分析法CTheAnal严icalHierarchyProcess，简称AHP)是美国匹兹堡大学教授萨泰(T.L.Saaty)于20世纪70年代提出的一种系统分析方法.其基本思想是[4]将复杂问题分解成若干层次，然后对各个分层用因素间的两两比较法确定各因素的重要性稀疏.设T={t在ι}为房地产市场发展阶段评判的各类指标集合.构造判断矩阵。a'2...a'n表2判断矩阵标度的含义A=Ia2'a22…a2nZlib.2Themeaningofjudgementmatrix标度。含义。n'an2...annJ两因素相比，因素z与因素l具有同样的重要性其中Qij表示L对马的重要性.判断矩阵具有如下性质a户0，aij=土.aij的具体含义如表2.'吗z根据构造的判断矩阵，采用方根法确定个指标的权重，并进行一致性检验.3房地产市场发展阶段判别通过运用属性集及属性测度理论，根据所选取的指标来采集历年房地产数据，从而来确定历年房地产市场发展阶段.设z为某地区房地产市场.Z中的每一个元素x要测量m个指标，U={u屿u，}为指标集.指标的评价集(属性空间)为:V={VV2，时，Vk称为一个属性集，为房地产市场发展阶段，v,={过冷}，η={偏冷}，问={正常}，V4={偏热}，vs={过热}.评价标准形式具体见表3.3两因素相比，因素ib~因素j具有稍微的重要性5两因素相比，因素t比因素j具有明显的重要性7两因素相比，因素z比因素j具有非常的重要性9两因素相比，因素z比因素j具有极端的重要性2,4,6,8上述两相邻判断矩阵的中值表3单指标等级划分表Tab.3Classificationtableofsingleindicator指标等级v,ν2民l几U,UlO-allall-al2。】K-2-alK-lOIK-l-alKU,Q20-021a21-a2202K-Z-a2K-la2K-l-a2XU卢a.o-a,1a,J-Qm2OmK-2-am2OmK-!-O.K被评如l对象x具有级另iJVk的大小用属性测度向=μ(xεVk)表示，x的第j个指标值具有级另IJVk的大小用属性测度μxjk表示.根据文献[1]，阳、向应满足3.1单指标属性测度函数分析研究Kμú主0，.Lμ'ú=1k~lKμxjk.主O，.Lf.1'jk=1设x的第j个指标值为t，表3中ajk满足码。码，-.-ajk或者向吗，...均·62河北工业大学学报第37卷令bjk=咛虫，k=山,K，中min(1川1，Ibjk+]-句|)，k=1，2，，K一l确定单指标属性测度函数μxAt)，不妨假设当向码]…命时，属性测度函数如下白.6]taj]-~]11t一码]-dillI1Xj](t)=11'24]码]-~]三t句]+~]o吗]+~]t、‘.，，，tE/，E飞1码K-]+~K-]t11t一吗K-]+~K-]IμXjK(t)=~叮J码K-]-~K-]三t三句K-]+~K-]oajK-]-~K-]tot码K-]-~K-]|t一吗k-]+~k-]1]-~k-]~t三码k-]+码k-]2~卜l(2)μ'XjK(t)=码k-]+~k-]t码k-]-~卜1(3)lt一码k-~kl2~kO码k-~k三t三句k+~k句k+~kt其中:j=1,2,...,m;k=1，2，…，K一13.2多指标属性测度函数分析研究设多指标属性测度KKmmKm其中:Oj为民的权重，满足。三4至1，~Oj=l，显然0至向至1，并且三μ业=~~Oj，μIjk=~I~ιMj产~0~1.μxk=~Ojl印(x=1，2，...，n;k=1,2,…,K)(4))=1k=1k=1)=1j=1k=1j=13.3属性识别分析属性识别分析的目的是由属性测度向，1至k三K，对x属于哪一个级别做出判断.置信度准则:设评价级v={叭，V2,Vk}为有序集，V]V2...，训，0.5À.至1.如果…i中主μx(v,)~λl三k三K}(5)则认为x属于级别或类.4应用天津房地产业作为国民经济重要的支柱产业，对整个国民经济和社会发展起着越来越重要的作用.研究天津市房地产市场的发展阶段具有重要的经济和社会意义.4.1天津市房地产市场发展阶段指标的确定及界定考虑到数据的获取性、全面性和可操作性，选用90年代以后的天津市房地产相关数据作为研究对象.1)总量类指标Z]作为反映房地产综合运行状态的总量类指标，是分析房地产发展阶段的重要指标.这里选用房地产业增加值CX)作为评价指标:2)供给类指标L第5期刘广平，等:房地产市场发展阶段属性综合判别模型研究63供给类指标数值的提高，代表房地产市场供给方对市场存在乐观预期，并己经采取积极行动;反之，则说明市场已经处于饱和状态，供过于求的状况抑制了供给方入市的热情.指标选取为房地产投资占固定资产投资比重CX;)、房地产开发投资增长率(见)、房地产施工房屋面积增长率cx.)、房地产竣工房屋面积增长率CXs).3)需求类指标z需求类指标数值的提高，说明房地产市场的需求方对市场相对满意;反之，如果需求者的反应平淡，市场就很难表现出繁荣的景象.此类指标包括:商品房销售面积增长率(x)、商品房销售额增长率(见)、房价占家庭平均收入比CXs).的金融类指标L作为与房地产市场关系极为密切的外部资源，金融机构和金融市场的策略方向和操作力度对房地产市场的发展有很强的约束作用.选取房地产开发企业资金来源增长率CX9)来衡量房地产市场的金融环境.5)心理类指标Z心理类指标的目的是在单纯市场因素的基础上，分析一般行为主体的心理预期和行为对市场的重要影响，使分析结果更具现实性.选取年末存款余额增长率CXlO)作为指标.描述天津市房地产市场发展阶段的具体指标如表4所示.表4天津市房地产发展阶段判别指标数值。也Tab.4TIanjinrealestatedevelopmentstagedivision年份x;x;x;X.x;x;不x.x,X;o19912.5129.96-9.26-16.2715.8512.3913.2427.9119922.7041.4757.4327.336.4039.4014.4223.141993799294.74103.8237.3711.62101.0121.1334.16199425.158.1241.7910.8043.8612.9910.8714.5047.46199538.8017.66170.63143.02208.21144.26148.4912.0040.22199656.0216.412.99-2.78-7.15-11.7310.8612.5233.30199730.2816.2013.0012.90-18.2551.1044.2710.9324.96199826.1618.5332.0523.6143.09275629.5910.4218.8019991.0620.619.6115.726.083580.219.4310.70200039.3922.00145111.6728.3051.6656.889.2028.303.73200133.91228720.414.5118.3337.2039.958.5821.8610.4720028.6621.689.0414608.104.939.918.6817.8417.09200341.6220.2020.218.3822.0839.4541.188.0140.5621.82200416.8120.9624.8523.8121.607.7033.219.2126.3313.902005-20.8021.5924.1121.11334910.7439.3210.6552.6316.65注:本文数据均