房地产市场宏观调控的理性思维(1)

房地产市场宏观调控的理性思维摘要：我国当前的房地产市场宏观调控，是建立在房地产市场运行客观基础之上的理性选择。根据房地产市场运行三个阶段的演进规律和三个循环交织运动的特征，房地产市场发展应定位于小康阶段和城市化；房地产市场宏观调控应立足于可持续发展，实现市场的和谐发展。关键词：宏观调控；房地产市场；和谐发展2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。以稳定住宅价格为中心的“新八条”[1]，甚至被称为房地产新政的标志。如何全面正确理解政府对房地产市场的调控，如何理性判断中国当前的房地产市场，如何促进中国房地产业和市场的健康发展与良性运行，是社会各界普遍关注的热点问题。一、宏观调控理性：建立可持续发展的有序市场（一）房地产市场宏观调控政策的理性选择我国的房地产业，由政府主导向市场主导转变的标志是1998年国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》。以停止单位建房，停止福利分房，推行住房分配货币化等措施，把住宅推向市场。1998年，房地产开发投资为3614亿元，投资增长率为13.7％，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.72％，商品房销售面积为12185.3万平方米，销售额为2513.3亿元，个人购房比重占79.85％，住宅平均售价1854元/平方米，土地开发面7730.1万平方米。经过5年的运行，到2003年，房地产投资首次突破万元，达到10154亿，投资增长率为30.3％，占全社会固定资产投资的比重为18.27％，商品房的销售面积为33717.6万平方米，销售额达到7670.9亿元，个人购房比重为92.46％，住宅平均价为2197元/平方米。土地开发面积22166.3万平方米[2].在房地产连续5年高速发展的背景下，2003年8月21日，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号令）。18号令是新一轮房地产市场宏观调控的起点。（二）宏观调控的目标和措施是理性的18号令提出：要坚持和加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进社会经济的可持续发展，培育健康有序的房地产市场。这一宏观调控的总目标，反映了对中国房地产市场建设的理性思维，“三个基本”，因地制宜，可持续发展，健康有序，是认识和驾驭中国房地产市场理性思维的精髓。2004年，中央和国务院各部委出台的一系列有针对性的宏观调控措施，主要反映在两个方面。1.紧缩“地根”。2004年3月1日，国土资源部发布了《关于建设用地备案制度执行情况的通报》；3月16日，国土资源部、监察部联合发出了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有经营性土地全部通过“招拍挂”出让。4月29日，国务院办公厅发出了《关于深化开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》。明令“三个暂停”，即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。6月6日发出了《关于控制房地产拆迁规模，严格拆迁管理的通知》。10月28日，国务院作出《关于深化改革，严格土地管理的决定》。10月29日，国土部修订《土地利用年度计划管理办法》，11月1日公布《建设用地预审管理办法》、《关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知》（试行），11月9日发布《土地市场治理整顿检查验收方案》。紧缩地根的一系列措施，是针对市场运行情况提出来的。土地市场清理情况表明：2004年7月，全国情理出各类开发区6866个，规划面积3.15万平方公里[2]，是1993年房地产过热时的开发面积1.5倍。2000～2002年，山东完成了10年的用地计划的80％，浙江完成了99％；上海、江苏5年用完了10年的用地指标，深圳进行宝安、龙岗的全部转地工作。征地、拆迁引发了各类矛盾，失地农民约4000万[2].即使在如此强劲的宏观调控下，2004年土地购置面仍创造了历史的新高，达到了39984.66万平方米。2.紧缩银根。2004年4月25日，中央银行提高存款准备金率0.5％，4月27日，国务院下发通知，将房地产开发项目资本金比例由20％提高到35％。6月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务流程，确定控制房地产贷款比例不超过80％，月还款收支比控制在50％以内，月债务支出的比例控制在55％以内，房地产开发商自有资本比例不低于35％。10月，银监会出台《信托投资公司房地产信托业务管理办法》（征求意见稿），对房地产信托经营规则监督管理、风险控制、处罚规则等作了规范。10月29日，央行上调存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期贷款基准利率5.58％，2005年3月16日，再调银行年期贷款基准利率到6.12％，个人住房贷款优惠利率由5.31％调为5.51％。对房地产的金融政策其直接效应是：从供给方面影响开发市场，将房地产的资本金比例由20％提高35％，对小规模、以项目为主体的房地商及“皮包公司”运作模式有一定的控制作用；从需求方面影响，提高贷款利率，明确收支还款比例，控制了还贷风险。（三）“两个八条”反映了民意和宏观调控的理性2005年3月26日，国办发明电（[2005]8号）《关于切实稳定住房价格的通知》，提出8条意见，称“老八条”。4月30日，建设部等7部门发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，称“新八条”。“新八条”从规划、土地管理、税收、信贷、优惠政策、经济适用住房和廉租房、市场秩序、信息等8个方面，提出了稳定住房价格的系统措施，具有很强的针对性。一些地区房地产投资规模过大，住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱，广大群众普遍关注。理论界就房地产价格泡沫，房地产投机、中低收入阶层住房问题，进行了广泛的讨论。以摩根利士丹为代表的机构掀起了“中国房地产业存在泡沫”论浪潮，甚至为中国（主要是上海）房地产泡沫破裂给出了时间表[3].2004年国家出台了以紧缩地根为标志的一系列调控措施，房地产实际运行的主要指标仍然创造了历史的新高。房地产投资达到13158亿元，新开面积达60413.86万平方米，住宅平均售价2549元/平方米，较上年上涨约16％，开发贷款余额6657.35亿元，个人贷款余额（10月末）14977亿元。与1998年相比，投资是2.6倍，新开工面积是3倍，住房均价上涨了50％，开发贷款余额是3.2倍，个人贷款余额增长了34倍。5年房地产市场的高速成长，具有市场的动力。由福利分房向个人购房的转变，由单位投资建房向商品化开发的转变，由土地使用权协议出让向招标拍卖转变，从1993年第一轮房地产热到2000年近8年的低速调整，所有这些为市场启动积累了能量。房地产业由政府主导向市场主导的转变，如何建立可持续发展的良好市场秩序？新八条的出台，社会反映强烈，甚至称之为房地产新政，反映了民意和市场的理性。二、房地产市场理性：三个阶段和三个循环（一）房地产市场的历史演进：三阶段发展规律房屋与土地是人类最基本的生存与发展资料。土地关系和土地利用一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演进随社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。真正意义上的房地产市场，始于产业革命之后的商品经济时代，其发展具有三个阶段性的特征。1.工业化时期。住宅短缺成社会各界普遍关注的问题。在18世纪60年代始英国的产业革命，法、德、美在19世纪相继完成。在工业化进程中，19世纪中叶，欧洲出现了普遍的住宅缺乏现象。小资产阶级的代言人普鲁东毫不犹豫地断言，在大城市中，90％以至更多的居民都没有可以称自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中点，即自己的家园，正在被社会旋风（指工业革命引者注）卷走……我们在这一方面比野蛮人还要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住处，现代无产阶级实际上却悬在空中[4].普鲁东反对工业革命的立场是错误的，但他的描述对欧洲工业革命进程中的住宅问题提供了历史佐证。我国自20世纪50～80年代的工业化时期，也出现了严重的住宅短缺，城市居民人均居住面积从1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，从而引发了20世纪80年代初住宅商品化的大讨论，这样的背景下，住宅建设是房地产市场的主轴。2.城市化时期。城市的土地利用及房地产权关系成为重点。这个时期的主要特征是：农业人口大量向城市转移，人口的流动性膨胀，带来了房地产交易的空前活跃，明晰产权，健全法制，是规范市场秩序的主题。欧美在此阶段，建立了以私有制为主体的房地产权体系。我国正处在城市化过程中，中心是建立住房个人所有制和土地使用权的有偿有期使用制。建设中国特色社会主义社会的房地产权体系，是适应房地产市场交易主轴的基础。3.现代化信息经济时代。以发达资本主义国家引领的现代化信息经济，房地产作为资本融入社会资本体系的运营，房地产业与金融业结合，房地产成为重要的投资和融资工具。经济学诺贝尔奖得主夏普和米勒预言，21世纪金融创新的主题是房地产证券化。房地产抵押，产权保险与交易，房地经营的虚拟化和国际化等成为普遍的现象，房地产经济活动的目的，不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要，而且是一种重要的投资行为，房地产证券化是房地产市场的主轴。我国正处于全面建设小康社会的城市化时期，这一背景，决定了我国房地产市场建设的主轴：完善产权制度，规范市场秩序，实现和谐发展。（二）房地产市场运行：三个循环交织运动房地产市场运行有自身的规律，具体地表现为三个循环。1.物质循环。这是以房地产开发为标志的，以产品更新换代为特征的，以满足人们对住房需要为主导的生产活动。对产业革命始到19世纪中叶欧洲出现的住宅缺乏现象，恩格斯说：是工业化过程中比较小的、次要的祸害[4].我国自20世纪50～80年代中的工业化，也出现了住宅短缺。这样的背景下，房地产市场以住宅建设为主轴，以扩大住宅供给，满足住宅需要的物质循环为主要特征。这种物质循环的主要特征是：住宅实物形态的更新换代，大规模的住宅建设成为市场的标志。旧住宅大量拆除，马路扩宽，旧城改造和人口向城市的集中，加剧了住宅供求失衡。恩格斯曾描绘过巴黎欧斯曼大街的情况，中国目前的拆迁和旧城改造，正在重演这一历史的现象。拆房子、建房子、卖房子、买房子，住房子是这种物质循环的典型特征。这个循环与工业化、城市化发展密切关联，住房条件的改善，农业人口向城市的转移，潜在的趋势性庞大的住房需求与经济的成长相配合，拉动房地产市场，利润目标影响投资的流向，廉价的劳动力（农业人口向城市的转移）作为房地产开发抵成本的支撑，使房地产成为经济发展的支柱之一。2.投资循环。这是以资金运动为主要特征的以利润为目标的价值循环运动。满足住房需要退居次要的地位，建房、卖房、买房成为投资手段，通过房地产交易，获取投资利润是目的。房地产投资活动成为社会各群体的活动，房地交易成为市场的标志。这种现象，在20世纪80年代，“购买美国”是典型的例证，日本、欧洲投资大量涌于美国房地产市场，房地产投资信托，房地产贷款证券化等金融创新，加剧了房地产的投资功能。香港房地产市场亦具有投机活动的特性。投资环循的市场表现为房地产价格的大幅波动，是对物质活动的异化。3.景气循环。经济运行具有周期性循环特征。萧条——复苏——高涨——危机的循环，是市场运行的调整和平衡功能。房地产景气循环，服从于供求决定规律。我国自改革以来，第一轮的房地产热发端于沿海的改革开放，开发区热，房地产由计划经济运作模式向市场运作模式转换，形成了1993年的房地产过热，不得不进行宏观调控，随后房地产进入了近5年的调整期。1998年确定的住房制度改革政策，是这一轮房地热的助动器，进一步深化住房制度改革，把住宅推向市场的过程中，单位建房的末班车效应，扩大开放的开发区热，大学调整合并由精英教育向大众化教育的扩张，国民经济的持续高速增长，近4年股市投资行情的低