房地产行业--杭州房地产市场数据库（DOC 77页）

12007年杭州房地产市场数据库【数据来源：杭州之江国际广告·市场研究中心】第一部分、经济方面一、杭州市房地产市场总体运行特征1、杭州房地产市场的发展历程及各阶段特点第一阶段：1993年以前特征：楼市主要表现为“公房时代”，房地产开发，更多地带着城市建设、满足职工居住目的而展开，“老十八家”房产企业承担了大量的城市开发任务，同时楼市开始萌动。发展轨迹房交会“粉墨登场”引领潮流的“涉外房”火暴的调房大会分房时代的“宏观调控”第一届在1974年4月，第二届1980年，后基本上每年举行，但住房制度改革后，其调房率逐年递减。调房大会所承担的责任开始向房交会转化。为了打压草率分房的歪风，当时的中央和地方先后出台了一系列“组合拳”，开始对分房进行“宏观调控”被鼓励的“破墙开店”为活跃商业氛围，当时的政府曾一度鼓励沿街住房开设店面。但后来沿街房屋出现了高价转租现象，政府终止了“破墙开店”的鼓励措施并于1989年10月发文规定，严禁将住宅擅自改变用途。1984年，恢复房产交易所；市住宅经营公司成立并开始售房；1985年楼市旺销；1986年首届住房展销会,共成交商品住宅200套，面积逾1万平方米；1990年第三届房交会更为火爆。80年代初，华侨房是当时杭州“技术含量最高”的房地产开发项目。但此后10年处于停滞状态。1991-1992年政府接连颁布了7个有关涉外房产的法规法令。并批准立项了6个涉外项目。2富春大厦、中山花园、梦湖山庄、西子公寓等涉外房的开发，为杭州的旧城改造城市设施的改善以及房地产业的发展起到了促进作用。第二阶段：1993年至1999年特征：市场化运作的公司开始出现；国家开始宏观调控，市中心外销房、远郊高端别墅区、近郊普通商品房的开发并存，房产企业经历了非常艰辛的过程。在宏观调控开始前三个月，杭州刚确定“使房地产业成为我市经济发展的支柱产业”的房地产工作方向。虽经宏观调控，但是1993年全市房产交易成交额6.35亿元，成交面积78万平方米，分别比上年增长212.81%和109.07%。受整体经济低迷影响，杭州楼市不容乐观。受央行降息和蒋村并入杭州市区的影响，到1996年5月，杭州楼市销势趋旺。但是“房价降20-30%”的政策吹风，楼市转为观望。杭州房地产投资增长率回落，但一些高档楼盘出现提价现象。虽勇犹低迷的杭州楼市降息利好和“房价大降”吹风抽走银根的宏观调控1993年开始对房地产业加强宏观调控。金融机构“抽走银根”；严控土地供应量，停止别墅、高尔夫球场等高消费项目的审批，严查闲置土地……契税减半的利好驱动，杭州的房地产销势见底回暖，价格稳中趋升。1997年12月房交会火爆，商品房成交量达463套，成交金额9763万元，面积为44166平方米。1998年1月，新房产证启用。杭州“购房入户”的试点已经推出；房改房上市的准备工作进行中。但是“降低利率、延长期限”的银行按揭使购房者队伍迅速膨胀。发展轨迹契税减半和购房者“屏不牢”“购房入户”和按揭期延长实物分房取消和货币安置1998年7月，取消实物分房政策出台。但搭乘末班车的心态导致在当年3、4月份出现空前销售热潮。3月份杭州东河沿线改造工程房屋拆迁正式实施货币安置试点，大量被动需求产生。1998年全市市区房地产交易宗数为10865件，总成交建筑面积为322.3万平方米，总成交金额为72.3亿元，与1997年相比，分别增长了115%、73.6%和40.1%，均创下历史之最。3第三阶段：1999年至2004年特征：实物分房取消，国家出台许多扶持产业的政策，杭州楼市迅速发展，许多企业在这一阶段获得积累并积极扩张，房产品质也突飞猛进；同时市场也迅速规范。说明：这一时期主要以开发商意识变化为主要特征和主线，因此在下文中单独列出。第四阶段：2005年至……特征：随着国家新一轮宏观调控的推出，购房者及开发企业变得理性，这成为今后发展的主基调。发展轨迹严厉的宏观调控政府出手救市2005年3月开始，国家一系列“组合拳”出台，杭州楼市陷入低迷。2005年5月，原计划举办的人居展取消。而10月的房交会人气依然不旺。06年初，杭州政府出台了诸如“购房入户”、“降低首付”“提高公积金贷款额度”等举措，意在刺激楼市需求。政策导向影响着心理预期，楼市销售开始好转。新一轮宏观调控开始2006年5月，“国六条”出台，相关细则陆续出台中。杭州楼市观望气氛再度扩大……42、杭州市房地产投资变动情况（1）近5年固定资产投资总额的变化（数据来源：03—07年杭州市统计公报）杭州的固定资产投资额自03年开始稳定增长，05年增幅达到最高，为30.7%，06和07年受国家整体宏观调控影响，固定资产投资迅速降温，去年增幅仅为15.3%。近5年房地产开发投资总额变化（数据来源：03—07年杭州市统计公报）近5年杭州固定资产投资总额变动情况0400800120016000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%固定资产投资总额(亿元)630.97769.351006.181205.181386.68固定资产投资总额增幅22.40%21.90%30.70%19.70%15.30%20032004200520062007近5年杭州房地产投资总额变动情况04008000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%房地产开发投资总额(亿元)140.91196.37258.16328.54407.96房地产开发投资总额增幅38.80%39.40%30.20%26.90%24.20%200320042005200620075杭州的房地产开发投资近五年稳定增长，但是增幅曲线却呈下滑之势。03年和04年增幅接近40%，07年则回落至25%以下，这主要受宏观调控、信贷紧缩的影响。（3）近5年房地产开发投资总额占固定资产投资比例变化（数据来源：03—07年杭州市统计公报和03—07年国民经济统计公报）杭州房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重逐年增加，07年接近30%。与全国的差距也逐年增加，由03年6.4%的差距扩大至07年的11.6%。这从一个方面反映了杭州房企的开发热情高于全国。3、杭州房地产市场的发展特征（1）市场开发如火如荼，施工面积5年来迅速飙升。房地产开发投资比重0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%杭州22.3%25.5%25.7%27.3%29.4%全国16.9%17.9%18.3%18.8%17.8%200320042005200620076（数据来源：03—07年杭州市国民经济和社会发展统计公报）杭州开发商热情高涨，商品房施工面积由03年的1449万平方米迅速飙升至07年的4184万平方米。该指标每年的增幅保持在30%左右，06年达到38%的高位。竣工面积虽每年均有增加但变化相对不明显。（2）市场需求旺盛，销售量逐年增加。（数据来源：03—07年杭州市国民经济和社会发展统计公报）商品房销售面积稳步增加。07年虽受宏观调控影响，楼市销售状况不理想，但总体销售面积增幅依然达到了16.5%的高位。（3）城镇居民居住状况不断得到改善。010002000300040005000商品房施工面积（万M2）1449.131876.72406.783381.864184.65商品房竣工面积（万M2）428.37529.41605.47679.2799.7320032004200520062007近五年商品房销售情况02004006008000.00%10.00%20.00%商品房销售面积（万M2）363.27414.55487.61605.14705.22商品房销售面积增幅14.30%14.10%10%8.90%16.50%200320042005200620077（数据来源：03—07年杭州市国民经济和社会发展统计公报）自实行住房商品化制度以来，城镇居民的购房需求得到极大释放，其住房条件不断得到改善。尤其是在05年，人均住房面积由04年的12.5平方米提高至17.2平方米。增幅较为明显。（4）楼市由局部火爆转向四面开花。杭州住宅市场的火爆最先从城西板块开始。后随着城西区域的不断成熟逐渐辐射至三墩。下沙、滨江得益于大学城及高教园区的规划建设因而楼市起步也相对较早。03年随着“城市东扩、旅游西进”的城市发展战略的提出及实施，杭州楼市开始四面开花。（5）住宅市场格局分布具有鲜明的板块色彩。别墅、排屋等高档物业主要集中于闲林留下、湘湖等板块；城西以高品质普通住宅为特色；城北则以中档价位楼盘为主；三墩、下沙、九堡则是低价盘的集聚地。钱江新城为后起之秀，以高端物业为主。这种板块特点也决定其板块购房人群具有与板块物业相对应的特征。4、主要区块市场的发展演进及房价变化（按购房者习惯分法）近五年城镇居民住房情况05101520250.0%10.0%20.0%30.0%40.0%城镇人均住房面积（M2）11.212.517.217.820.7城镇人均住房面积增幅5.7%11.6%37.6%3.5%16.3%200320042005200620078（1）城北：越来越适宜居住■发展演进该板块在数年前厂房林立，环境嘈杂，居住品质较差，因此成为杭城大面积旧城改造中改造力度最大的板块。而拱墅区政府对该板块良好的整体规划以及区政府的迁入，2003年，城北楼市进入快速发展期。04年成为杭州众多板块中房价上涨幅度最大的板块之一。近年来，随着城北版图的越扩越大，该板块被购房者进一步细分为拱北、半山、和睦、三塘、湖墅、大关、德胜以及朝晖等小区块。■板块配套交通：目前已形成了相对独立和完善的道路交通网络。上塘高架路通车，为市区南北向交通开辟了便捷通道。德胜路东西快速干道将与绕城公路连接，使城北区块实现交通合围，并与石祥路、莫干山路、上塘高架、东新路等城市主干道对接，在大杭州的北面形成一个如树叶状、拥有“一环、一轴、六纵”格局的网状快速道路系统。配套：各项配套相对成熟。具有老工业区和老居住区的双重身份，市政设施底子好，同时，区域集中了浙大城市学院、树人大学、浙江传媒学院、电力职大等等大专院校。商业：商业配套日趋成熟。从目前该区域商业分布来看，主要集中在以信义坊商业步行街为代表的卖鱼桥商业区、以台州路步行街和金华路商业街为代表的拱宸桥商9业区、以乐购和欧尚超市为代表的大关德胜商业区等等。同时，大关路以北、紫荆路以南，靠近上塘路集办公、商业、宾馆、文化娱乐和商住为一体的拱墅区区级商务商贸中心的建设也已经提上日程。而北景园大型居住区中，也已对基本生活设施作了较好规划，为临近半山的几个楼盘做好了配套支撑。■房价变化城北历年房价变化650048004000350026000100020003000400050006000700020002001200220032004（数据来源：之江国际数据库）（2）城西：由蒋村起步，城市化变迁的见证■发展演进城西作为商品房开发的发源地，开始于1992年的“蒋村商住区”。当时其地块尚属余杭，在缺乏杭州市统一的规划配套的情况下，绿城、南都、金都、证大等开发商入驻开发。1996年，随着康乐新村、丹桂公寓、金都花园、南都花园、湖畔花园等第一代商品房陆续建成并逐渐形成居住氛围，城西大型住宅区的雏形初现。而在以桂花城为代表的高档住宅小区得到了市场的认同和高度评价后，城西渐成杭州房地产开发的主流热点区域。多家品牌开发商的介10入，使得城西形象全面提升。2000年后，人们已然将杭州城西毫无疑问地看做一个高档住宅聚集的成熟板块。以住宅为先导，带动交通、商业、文化、教育、经济等领域大步发展，是蒋村商住区板块较早出现的城市发展定律。尽管开发商的个体景观及配套做得不错，但是开发商“各自为政”以及政府“先开发后配套”的模式，使城西缺乏城市整体规划，也缺乏整体性的城市脉络，这是城西房地产发展的一大缺憾。目前，随着“旅游西进”战略的实施，城西开始向“大城西”转化。而西溪、闲林余杭、良渚等也进入大城西的范畴（下文将单独列出）。目前，城西板块又可进一步细分为文教区板块、高新板块和蒋村板块。■板块配套交通：