房地产项目开发流程111

主讲人：王林房产开发流程项目决策阶段Part01前期准备阶段Part02工程建设阶段Part03项目销售阶段Part04交付使用阶段Part05CONTENT目录项目决策阶段可行性研究的主要内容有：(1)项目概况及定位策划;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。可行性研究按5个步骤进行(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)市场调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告。集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。一、土地获取阶段土地信息的收集：1）现状图；2）规划设计条件；3）现场踏勘；4）了解周边配套情况；5）了解该区未来规划情况；土地初判：1）了解地块的上市方式和土地款2）了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况；3）了解当地的房地产市场现状；土地深判：1）可行性研究报告（现状图四份\项目最各定们、成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选、开发周期及付款计划、项目方案的确定、现金流测算一、获取土地使阶段寻找合作资金：1）项目招商报告（前期阶段）；2）明确合作伙伴、寻找合作方式(投资策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、全作结节确定；3）引资（商业计划书）；4）合作实施（实施阶段）；5）了解该区未来规划情况；征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》拆迁方式：1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。申办拆迁许可证应提交以下申报资料1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；2）建设项目批准文件；3）建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。二、规划设计阶段1、区域商场调研2、项目定位主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门规划设计阶段设计前期明确产品设计思路市场：结合项目定位和周边项目状况，对动线、主力面积划分等建筑设计提出建设性意见市场研究中心销售、招商明确设计院选择标准研发制定设计组织计划研发方案设计组织方案与设计院选择与合同签订研发运营部、法务部制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订市场：结合业态规划和商家要求，提出有效建议，保障客户需求研发市场研究、销售、招商规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。市场：结合规划方案测算成本、制定合理的售价和租金体系，保障利润率研发运营市场研究、销售、招商彩色总平面图（含经济指标）送规划预审开发部研发部修建性详规成果研发开发详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）开发部研发部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。市场：结合项目定位，对方案进行分析评价，合理优化成本结构研发运营市场研究、销售、招商彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）开发部研发建筑方案报建图开发研发景观概念方案设计及确定市场：结合项目定位和客户需求，对景观方案设计提出有效建议研发市场研究、销售、招商房地产项目开发流程：规划设计阶段主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门规划设计阶段指标确认阶段项目成本指标确定市场：对相关配套设施设备的种类、数量提出建议运营市场、销售、招商项目考核指标确定运营销管工程年度考核指标调整运营销管工程施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定研发运营工程管理部法务制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标市场：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定研发运营市场、销售、招商结构方案及设备选型研讨及确定研发工程运营地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告工程研发施工图成果总平面图研发放线图研发桩位图研发施工图报建图研发消防、人防报建图研发施工图审查全图及计算书研发编制典型楼座建安预算运营施工图会审研发工程运营施工图全图研发编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化市场：平衡成本和利润，优化方案运营部市场、销售、招商综合管网方案设计研发开发景观扩初及施工图设计研发运营景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化市场：平衡成本和利润，优化景观方案运营部市场研究中心房地产项目开发流程：规划设计阶段房地产项目开发流程：开工开盘阶段主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表开发部研发土地出让合同开发部发展中心修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）开发部研发申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部建筑方案送审建筑设计方案申报表开发部研发1/500现势地形图1份开发部土地出让合同开发部发展中心投资计划开发部建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型开发部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部取得许可证投资计划开发部大配套开发部财务小配套开发部财务消防证明开发部研发人防证明开发部研发地名证明开发部主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段现场工程放线建设工程规划许可证开发部规划局批复的项目总平图及电子文件开发部首层平面图开发部研发工程按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告开发部工程施工单位配合做记录、现场保护开发部工程移交施工单位开发部研发工程施工许可证建设用地规划许可证开发部建设工程规划许可证开发部天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发部工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同开发部建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）财务建设项目年度投资计划（当年计划）开发部施工图审查开发部研发质量监督登记表开发部工程安全措施开发部工程安全施工措施登记表开发部工程房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段销售许可证营业执照开发部资质证书开发部《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》开发部年度投资计划开发部《建设工程规划许可证》开发部《建设工程施工许可证》开发部公用基础设施配套证明开发部获取前期物业备案证明开发部物业基础工程形象部位达到正负零及图象文件开发部工程获取《面积计算成果表》销管项目总平面图开发部研发获取商品房网上销售数据录入合格证明开发部销管企业投资项目备案规划成果开发部大配套开发部房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段开工准备移苗工程临水、临电开发部工程部、财务部、运营部临水、临电开发部工程平整场地工程施工组织方案工程研发运营招投标、签订合同勘察工程运营研发法务桩基施工单位工程运营监理工程运营法务土建施工单位工程运营法务甲供材、分包商工程运营法务沉降观测工程运营土建施工单位的公开招标及合同备案开发部工程运营施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审工程研发会同设计院进行会审，签定会审记录工程研发设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录工程研发质量监督手续办理质检委托工程开发办理安全检查委托工程开发环卫、环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续工程开发申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续工程开发办理施工人员暂住手续工程开发房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段开工施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置工程研发规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线工程研发、开发桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准工程研发桩基全面施工工程桩基检测委托桩基检测单位工程进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告工程开槽土方工程工程支护工程工程降水工程工程地基备案工程研发基础施工地基处理工程混凝土垫层工程地下防水工程混凝土基础工程研发基础验收备案承建单位自评工程监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查工程监理组织相关部门验收工程研发签定建筑工程分部工程（基础）验收表工程基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。运营工程房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段项目亮相前准备推盘策略确定产品策略市场：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议，并对销售人员进行讲解策划市场研究、销售、招商价格策略进行销售底价的制定，进行价格把控市场销售、招商推广策略企划销售、研发部招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略商业策划商业招商确定外部资源广告公司寻找及确定企划商业策划项目销售制作公司寻找及确定企划策略公司寻找及确定企划商业策划项目销售媒介公司寻找及确定企划商业策划项目销售活动公司寻找及确定企划项目销售项目推广定位确定项目名称、组团名称企划项目销售研发项目核心推广理念确定企划项目销售研发SLOGON确定企划项目销售项目核心识别系统确定logo确定市场：寻找设计公司对方案进行设计市场销售、策划、研发VI系统及延展方案确定市场销售、策划、研发亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。市场：提供定位、产品、竞争能力等多方面的培训市场销售、招商、策划分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心外卖场企划部现场房型手册（亮相版）企划部研发部房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段项目亮相前准备销售道具准备售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）企划商业策划工程、财务、项目销售、运营样板间及样板环境指示说明系统企划商业策划工程研发财务、项目销售、运营沙盘（概念）、户型单体模型企划商业策划研发、项目销售入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）市场：提供宣传资料上的相关内容企划商业策划研发工程项目销售法务项目周边主要道路设置醒目指示系统企划商业策划（意向）派筹卡及纪念礼品企划商业策划联动工作的准备配备看房车及看房车的包装企划车管部进行联动单位的培训和包装销售部（客资组）企划意向商家签约进驻意向书商业体系法务确定项目亮相方案项目形象表情、主题、创意表现确定市场：参与讨论，提出建设性意见策划中心销售、招商、市场研究项目亮相细化方案确定策划中心销售、招商、市场研究项目亮相媒体确定策划中心销售中心房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段项目亮相项目亮相项目形象出街，媒介组合应